（2015）港民初字第982号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2016-10-31

案件名称

惠永祥、惠腾与连云港山水房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

连云港市连云区人民法院

所属地区

连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

惠永祥,惠腾,连云港山水房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

连云港市连云区人民法院民事判决书（2015）港民初字第982号原告惠永祥，无固定职业。原告惠腾，连云港市连云区高公岛街道办事处员工。两原告的共同委托代理人曹亮，江苏瑞杰律师事务所律师。被告连云港山水房地产开发有限公司，住所地：本市连云区墟沟中华西路栖南巷2号。法定代表人张春国，董事长。委托代理人李乃久，江苏苍梧律师事务所律师。原告惠永祥、惠腾诉被告连云港山水房地产开发有限公司（以下简称山水房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法由代理审判员周鹤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告惠永祥及两原告的共同委托代理人曹亮、被告山水房地产公司的委托代理人李乃久到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告惠永祥、惠腾诉称，2013年5月23日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于连云区栖霞路、西园路交叉口山水华府1号楼313、314室分别以220000元的价格出售给原告。签订合同当日，原告向被告缴纳了440000元购房款。根据合同第八条的约定，被告应于2014年5月31日前将验收合格的商品房给付给原告。但直至原告起诉之日，被告也没有向原告交付符合合同约定的合格建筑物。由于被告逾期交房，根据本合同第九条第一项（2）的约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同。被告应当自原告解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年5月23日签订的两份商品房买卖合同（合同编号分别为LYGSPF2013317653，LYGSPF2013317662）。2、被告返还原告购房款440000元及按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息至实际给付日止。3、被告向原告支付违约金4400元并赔偿损失。5、本案的诉讼费由被告承担。被告山水房地产公司辩称，原告要求解除合同没有事实和法律依据，双方之间的合同合法有效。被告的房屋已经达到交房的条件，不存在违约情形，请求法院驳回原告的诉求。经审理查明，两原告系父子关系。2013年5月23日，两原告与被告签订合同编号为LYGSPF2013317653，LYGSPF2013317662的商品房买卖合同。合同约定两原告购买被告坐落于商业酒店1号楼313客房、314客房。两客房的建筑面积均为31.91㎡，套内建筑面积为22.4㎡。商品房的单价为每平方米6894.39元，每间房屋的价格为220000元，两间房屋的价款总为440000元。付款方式为一次性付款，买受人于签订合同当日一次性支付房款人民币440000元整。该合同的第八条交付期限约定：出卖人应在2014年5月31日前，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇到特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、工程变更、停水、停电、及主管部门验收工作的推迟，可顺延交房日期；3、因受政府政策影响或社会因素致使工程受影响时，可顺延交房日期。除上述约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同该规定的期限将该商品房交付买受人适用，按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过30日，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该合同另约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用）后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致本条约的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该合同的补充协议2第六条约定：对合同第八条关于房屋交付的补充约定：买受人持《商品房交付使用通知书》办理商品房交付手续，签署《房屋交接书》，并交接商品房钥匙后，商品房即交付于买受人。出卖人的交付通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付，并对买受人采取100元/天的罚款。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房，且无任何合理理由，则视为出卖人已将商品房交付买受人。2013年5月23日，两原告将购房款440000元给付被告山水房地产公司。后被告未能如期交房，故原告要求解除双方签订的商品房买卖合同。另查明，原告因购买涉案房屋向税务部门需缴纳契税共计13200元，经税务机关审核，对上述应征税额予以免除。上述事实，有原告向本院提供的原、被告签订的《商品房买卖合同》2份、销售不动产发票2张、契税减免税核定通知2份以及当事人陈述等在案予以证实，本院依法予以确认。被告为证明涉案房屋在2014年4月已经具备交房条件向本院提供了以下证据：1、工程竣工报告。2、消防验收报告。3、环保验收报告。4、工程设计质量检验报告。5、电梯监督检验报告。工程竣工报告系山水华府商业酒店的施工单位江苏茂盛建设有限公司出具，日期为2014年4月15日，报告内容为“已完成设计和合同约定的各项内容，工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，特申请办理工程竣工验收手续。”。消防验收意见书由连云港市公安消防支队于2014年9月2日出具。环保验收报告由连云港市连云区环境保护局于2014年10月30日出具。工程设计质量检验报告的出具时间为2014年4月30日，质量检查结论为：同意该工程组织工程竣工验收。电梯监督检验报告由江苏省特种设备安全监督检验研究所于2014年5月23日出具。原告对上述证据的质证意见为：1、对工程竣工报告的真实性无异议，该报告是2014年4月15日江苏茂盛建设有限公司打的申请验收的报告，不能证明该工程已经验收合格。2、对消防验收报告的真实性无异议，但验收报告意见书的时间为2014年9月2日，也就是说是在合同规定的交房日期后4个月才消防验收合格，这份证据可以说明被告违约。3、环保验收报告的时间是在2014年10月30日，超过合同规定的5个月。其他证据与本案无关。本院认为：依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应当全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告的真实意思表示且不违反法律规定，故该合同依法成立，对原、被告均有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案两原告向被告缴纳了涉案房屋的购房款440000元，履行了买卖合同约定的付款义务，故被告也应按照合同约定向原告交付房屋并提供应由其提供的办理房屋所权证的相关手续。原、被告之间的买卖合同约定：被告应在2014年5月31日前，将经验收合格，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。被告称争议的商品房已验收合格，其提供的工程竣工报告系2014年4月15日，由施工单位江苏茂盛建设有限公司出具，该份报告系申请验收，不能证明该工程已经验收合格，且被告未提供其他证据证明争议商品房已验收合格，故对被告的该项辩解，本院依法不予采纳。被告又称，争议的商品房系酒店式公寓式的房屋，要求原告签订电器损坏由原告承担的协议，原告不签，被告通知原告来收房，但原告不来，所以至今未交房。根据合同约定，被告应当在2014年5月31日前交房，且被告应当书面通知原告办理交接手续，被告未提供证据证明其已经书面通知原告办理交接手续，其不能证明已经履行了《商品房买卖合同》上约定的交接手续。且被告的上述辩解不属于合同约定的其可以迟延交房的情形。被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，且逾期交房时间超过90日，符合原、被告双方约定的解除合同的条件，原告有权解除合同，故本院对原告的第一项诉讼请求依法予以支持。被告已逾期交房超过90日，应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。原告已实际付款440000元，故被告应当按照合同约定支付原告的违约金4400元。关于原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息至实际给付之日的诉讼请求，原告的依据为合同的第十二条。第十二条的内容为“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人退还买受人已付房款，并按同期银行活期存款利率支付买受人已付房款利息，除此之外不再承担任何责任。”本院认为，该条规定的是如商品房有产权纠纷或债权纠纷，因出卖人的原因造成商品房不能办理债权登记或发生债权纠纷时，出卖人所应当承担的赔偿义务。本案原告主张的是争议房屋逾期交房所造成的损失，该项损失已经由合同的第九条所规定，被告应当按照第九条的约定给付原告违约金，故对原告的该项诉求本院依法不予支持。关于原告要求被告赔偿契税损失的这一诉讼请求，本院认为，原告购买争议的两套房屋，税务局已经将契税免除，原告并未产生因缴纳契税而产生实际损失，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠永祥、惠腾与被告连云港山水房地产开发有限公司于2013年5月23日签订的编号为LYGSPF2013317653、LYGSPF2013317662的商品房买卖合同。二、被告连云港山水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告惠永祥、惠腾购房款440000元及违约金4400元。三、驳回原告惠永祥、惠腾的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7965元，由被告山水房地产开发有限公司承担（因原告已预交，被告将该款于本判决生效之日起十日给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费7965元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员　周　鹤二〇一五年八月十七日书　记　员　厉嘉雯法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经旅行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，使用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，在规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。来源：百度“”