（2014）宿中民终字第02163号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-10-10
案件名称
田先民与江苏中豪控股集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏中豪控股集团有限公司,田先民
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民终字第02163号上诉人（原审被告）江苏中豪控股集团有限公司（原江苏中豪置业有限责任公司），住所地宿迁市经济开发区发展大道288号。法定代表人刘卫高，该公司董事长。委托代理人徐尊民，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）田先民。委托代理人沈万全，江苏力豪律师事务所律师。上诉人江苏中豪控股集团有限公司（以下简称中豪公司）因与被上诉人田先民商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第1042号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田先民原审诉称：中豪公司因需开发发展大道东侧，于2011年5月25日与田先民、宿迁市土地资产储备投资中心签订一份房屋拆迁补偿安置协议。2011年5月30日，田先民将位于发展大道东侧的被拆迁房屋（95.94㎡）交给拆迁人实施拆迁，并选定位于中豪公司开发的中豪国际星城二期21号楼42铺的安置房，安置房建筑面积110.85㎡，享受安置价格的建筑面积105.94㎡，安置单价7000元/㎡，超出安置规定之外的建筑面积4.91㎡，按市场单价18000元/㎡补足差价，安置房屋总价款829960元，按优惠价2000元/㎡结算，总房价为618080元。2012年7月3日，田先民与中豪公司签订商品房买卖合同，约定第21幢42铺房建筑面积共110.86㎡，其中套内面积107.18㎡，总价款为618080元。田先民于2012年7月3日向中豪公司支付318080元，余款300000元按揭贷款于2012年9月29日支付。中豪公司交付房屋时，田先民发现房屋层高未全部达到5.4米，其中约有宽1.51米、长6.6米范围的层高为2.2米，另外有大梁的部分层高仅为2.1米，中豪公司交付的房屋不符合商铺的规定，层高2.2米是储物室的高度，储物室的单价为3000元/㎡，而商铺单价为18000元/㎡，相差15000元/㎡。田先民多次要求中豪公司退还该部分的房屋差价款149490元，但均协商未果，故向法院提起诉讼，请求判令中豪公司返还因交付不符合商铺条件的购房款149490元【注：计算方式6.6×1.51×（18000-3000）】，并承担本案诉讼费用。原审诉讼中，田先民申请变更诉讼请求，主张按照储藏室的单价2500元/㎡计算差价款，即6.6×1.51×（18000-2500）=154473元。中豪公司原审辩称：一、双方签订的商品房买卖合同合法有效，中豪公司向田先民交付的商品房符合合同约定，中豪公司作为开发企业，严格按照宿迁市规划、建设主管部门批准的设计方案及图纸进行施工，中豪国际星城二期21号楼主体结构部分工程质量于2011年9月26日验收合格，于2012年8月29日竣工验收合格。田先民在2012年7月3日认购中豪国际星城二期21号楼42号商铺时，完全知晓该套商铺层高不尽一致的情况，双方均同意在商品房买卖合同中对商铺的层高不再具体约定，因此，田先民诉称其认购的商铺层高为5.4米没有合同依据，其要求中豪公司赔偿149490元无事实和法律依据。二、双方合同约定，中豪国际星城二期21号楼42号商铺的单价为5575.32元/㎡，田先民以18000元/㎡的单价向中豪公司主张权利，没有合同依据，其诉讼请求应当驳回。三、田先民与宿迁市土地资产储备中心签订的《房屋拆迁安置协议》中，中豪公司并不是拆迁人，只是为宿迁市土地资产储备中心拆除田先民的房屋提供安置房源，该协议约定的单价对中豪公司没有约束力。综上，田先民的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。原审法院经审理查明：2011年5月25日，田先民（乙方）与宿迁市土地资产储备投资中心（甲方）、中豪公司（丙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定“1、乙方位于宿迁市发展大道东侧储备地块项目的被拆迁房屋建筑面积为95.94㎡，房屋拆迁补偿款为486197元，乙方签订协议的时间为2011.5.25，交房时间为2011.5.30。2、乙方选定的安置房位于星城二期富康路21号商铺楼42铺，安置房屋建筑面积为110.85㎡（最终以房管处测量为准），享受安置价格的建筑面积为105.94㎡，安置单价为7000元/㎡，超出安置规定之外的建筑面积4.91㎡，市场单价为18000元/㎡，安置房屋购买总价为829960元（此房价为没享受优惠价2000元/㎡后的价格，结算时应按优惠价结算，总房价为618080元）……”。该协议另注明“该户在2011年5月31日前交房享受安置单价下浮2000元/㎡。原审法院另查明：2012年7月3日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定田先民购买由中豪公司开发的义务国际星城二期第21幢42号房，商品房用途为商铺，建筑面积110.86㎡，单价为5575.32元/㎡，总价款618080元，但就层高未作约定。同日，田先民向中豪公司支付首付款318080元，余款300000元，田先民以按揭贷款方式于2012年9月29日支付给中豪公司。2012年12月14日，中豪公司将涉案房屋交付给田先民，现田先民以该房屋一层楼梯西侧的层高仅为储藏室层高为由要求中豪公司按照储藏室的单价返还房屋差价，故而成讼。原审法院认为：案件的争议焦点是涉案房屋一层楼梯西侧未达到商铺正常层高的空间能否界定为储藏室以及能否按照储藏室单价计算房屋差价。针对上述争议焦点，原审法院向宿迁市诚信房地产测绘有限公司（下称诚信测绘公司）调取了涉案房屋的测绘图纸，图纸所载涉案房屋以及与其相邻的房屋一层西侧部分区域均标注有“储藏”字样，据诚信测绘公司相关工作人员解释，涉案及其相邻房屋的规划用途为商业，房屋基本单元是指有固定界限，可以独立使用并有明确、唯一编号的房屋或特定空间，因此涉案房屋不可能分为商业及储藏室两个独立的基本单元，图中标注的“储藏”仅表明该区域的设计用途，即该区域可用作于储藏，但其仍应为商铺的一部分，而并非独立的储藏室。据此，原审法院认为，在涉案房屋用途明确为商用的情况下，田先民仅以房屋部分层高未达到商铺标高为由要求中豪公司按照储藏室单价返还相应面积的房屋差价缺乏事实和法律依据，不予支持。但鉴于涉案房屋部分层高未达到商铺应有层高造成房屋价值减损系客观事实，且中豪公司未能提供证据证明双方在签订商品房买卖合同时就涉案房屋层高不一的情况对田先民履行了明确告知义务，或田先民对此情况系明知或者应当知道，故中豪公司应当承担由此给田先民造成的价值减损。对此，原审法院依职权向田先民进行法律释明后，田先民变更诉讼请求为要求中豪公司赔偿因交付房屋不符合商铺层高条件所造成的损失154473元。后原审法院依田先民的申请委托宿迁天园资产评估有限公司（下称天园评估公司）对涉案房屋一层楼梯西侧（价值减损部分）的具体层高、面积以及减损数额进行评估鉴定。评估过程中，天园评估公司向原审法院申请调查令请求向宿迁市房地产管理处调取宿迁义务国际星城富康路1-41号商铺的建筑面积、成交日期及成交价格。2014年9月10日，天园评估公司出具了评估报告，涉案房屋价值减损部分的层高为2.15米（装潢后净层高），面积为10.73平方米，评估意见减损价值为52100元。中豪公司对上述评估意见的真实性和客观性予以认可，田先民质证认为根据评估报告特别事项说明第4条载明的内容，资产评估师市场调查受到限制，未能从房产管理部门调取到2012年相邻商铺的价格变动指数，而是依据评估经验假设2012年的同类用途且与估价对象同等地段房屋的价格年涨幅10%得出的评估结论与客观事实不符，即便房屋价格年涨幅为10%，根据房屋拆迁安置协议的约定超出安置补偿面积之外的价格为18000元/㎡,也应当按照19800元/㎡计算相应的价值减损,田先民的损失至少为15万元左右，而评估结论明显低于客观损失，故申请重新鉴定。原审法院针对田先民的上述质证意见，就评估中的相关问题向天园评估公司进行询问，负责评估的工作人员解释，根据本次评估的特定目的，无法采用市场法和收益法对评估对象进行评估，而采用成本法即资产成本价值加和法予以确定资产价值。特别事项说明中所载明的市场调查受到限制的原因在于资产评估师无法了解到与涉案商铺有相同购买性质（即含有拆迁补偿优惠政策因素在内）的具体房号，因此房屋管理部门无法配合调查，资产评估师基于对市场行情的前期了解凭借评估经验假设同等地段同类用途的房屋价格年涨幅10%计算价值损失。因田先民购买涉案商铺的时间距离评估基准日期（2012年12月14日）相隔不到半年，故采用成本法或市场法得出的评估结论相差不会太大。原审法院认为，评估机构及评估人员具备相应的评估资质，评估程序合法，评估人员在对涉案房屋进行实地查勘的基础上依据评估经验得出评估结论的方法并无不当。关于田先民质证认为评估人员在未到房屋管理部门调取相关成交案例的情况下得出的评估结论不符合客观事实，原审法院认为，本案评估结论是在采用成本法的基础上得出的，所谓成本法是指在评估资产时按被评估资产的重置或再生产的现行成本扣减其各项有形损耗和无形损耗来确定被评估资产价值的方法，其主要适用于使用假设条件下的资产评估，而市场法也叫市场价格比较法，该方法以活跃、公平的市场存在为前提，通过市场调查，选择若干与评估对象相同或类似的已交易资产作为参照物，将参照物与评估对象进行对比分析，调整差异，最后从参照物已交易价格修正得出评估对象的评估价值。本案中，评估机构在对市场价格收集不够充分的情况下采用成本法作出评估结论，且评估机构已明确成本法与市场法得出的结论基本相当，该评估结论已能够充分反映相关损失，可以作为定案依据，故中豪公司应当赔偿田先民因交付房屋层高未全部达到商铺应有层高而造成的价值减损52100元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出判决：江苏中豪控股集团有限公司于判决生效之日起十日内给付田先民52100元，鉴定费10000元，合计62100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3290元，由田先民负担2180元，江苏中豪控股集团有限公司负担1110元。中豪公司不服原审判决，向本院上诉称：一、双方签订的商品房买卖合同中约定，施工图纸是合同的一部分。涉案商铺的层高是中豪公司严格按照设计方案和图纸施工，商品房买卖合同中并未对商铺的层高进行约定。原审法院认定涉案房屋未达到商铺应有的层高无事实依据。二、根据商品房买卖司法解释的规定，只有对合同中没有约定的，只有出卖人作出虚假宣传，才承担赔责任。中豪公司并未就涉案商铺的层高向田先民作出虚假宣传和承诺。三、田先民签订合同的时候，涉案房屋主体已经验收合格近一年，田先民对涉案商铺的层高应当知晓，且田先民在现场验收房屋时，未提出任何异议。综上，请求二审法院依法判决驳回田先民的原审诉讼请求。被上诉人田先民辩称：一、商品房买卖合同应当标明房屋层高。二、施工图纸标明的层高不一，并不能表明房屋售价相同。涉案商铺中的2.15米的层高不符合商品房的住房建筑规范。三、中豪公司在双方签订商品房买卖合同时并未告知涉案房屋存在层高不一致的问题，且在交房时，中豪公司的工作人员称2.15米层高部分的面积是赠送的，但经田先民测量之后，发现该部分面积包含在涉案房屋的交易面积之中，中豪公司存在欺骗行为。四、田先民在交房验收记录上签字的行为不能说明系对涉案商铺层高不一致的认可，层高5.4米与层高2.15米的使用价值完全不一样。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人中豪公司向本院提交书面证据如下：证据一，《涉案房屋前期物业管理服务协议》、《住户防火安全责任书》、《业主信息登记表》、《业主入伙收楼及资料签收表》；证据二，田先民作为业主签字的《房屋验收记录表》一份；证据三，《义乌国际星城二期房屋交接单》一份。以上三组证据均证明田先民在接收房屋时并未对房屋结构和层高提出异议，并签字确认。被上诉人田先民质证认为，上述证据的真实性均无异议。但是涉案房屋交付时必须在上述证据材料上签字才能领取钥匙，而且上述材料中均没有关于层高的约定，不能达到中豪公司的证明目的。本院认为，因田先民对中豪公司提交的证据的真实性予以认可，对上述证据的真实性，本院予以确认。中豪公司提交的证据一，其材料内容与本案无关联性，不予采信。证据二、证据三中并未涉及层高内容，不能达到中豪公司的证明目的，对该两份证据本院不予采信。本院经审理查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。本案的争议焦点为：中豪公司应否向田先民支付因涉案商铺部分面积未达到应有层高产生的房屋价款差价。本院认为：当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当承担损失赔偿责任。田先民与中豪公司签订的商品房买卖合同中虽未明确约定涉案房屋的层高，但合同中明确约定房屋的用途为商铺，即中豪公司向田先民交付的房屋应当符合合同约定的用途。商铺是面对消费者进行有形消费的场所，主要以盈利为目的，其与住宅的用途有所不同。我国虽未明确商铺的层高标准，但在《房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》中明确规定对计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上。中豪主张涉案商铺是按照施工图纸进行施工，施工图纸是商品房买卖合同的一部分，但是在双方签订的商品房买卖合同中附载的是房屋平面图，而非中豪公司主张的施工图纸。涉案房屋经原审法院委托鉴定，价值减损部分层高2.15米，相邻商铺一层层高5.4米，二层层高3米，客观上确实存在2.15米层高的部分面积对商铺的价值造成了减损，中豪公司主张双方在签订合同时，田先民已经对涉案房屋的状况知晓，但田先民对此予以否认。中豪公司二审中提交的证据中虽有田先民本人的签名，但是在验收内容并未明确层高部分内容，故对中豪公司以田先民在房屋验收表上签字推断其对房屋层高的交付状态无异议的主张，本院不予支持。中豪公司作为涉案房屋的出卖人，在涉案商品房买卖合同中层高约定不明的情况下，未提供证据证明在双方交易的时就涉案房屋层高不一致的情况对田先民履行了明确告知义务，或者田先民对该情况系明知或应当知道，因此，中豪公司应当就涉案商铺层高部分面积不符合商铺用途，对田先民承担赔偿责任。鉴于双方对原审法院委托鉴定的结论均无异议，中豪公司应当按照鉴定结论确定的减损价值向田先民支付因涉案商铺未达到应有层高产生的房屋价款差价。综上，中豪公司的上诉主张，无事实和法律依据，本院难以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1353元，由上诉人江苏中豪控股集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东代理审判员 徐金鸽代理审判员 吴振环二〇一五年八月十七日书 记 员 赵迎娣第11页/共12页 关注微信公众号“”