（2015）杭民一初字第1421号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-12-04
案件名称
李新平诉刘占华所有权确认纠纷民事一审判决书
法院
杭锦旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李新平,刘占华
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国继承法》：第三条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款
全文
内蒙古鄂尔多斯市杭锦旗人民法院民 事 判 决 书（2015）杭民一初字第1421号原告李新平，男，1971年8月26日出生，汉族，农民。委托代理人李秀芬，女，1975年9月27日出生，汉族，无职业，系原告同胞妹妹。委托代理人齐玉琼，男，杭锦旗148指挥中心法律服务所法律工作者。委托权限为特别授权。被告刘占华，男，1965年10月15日出生，汉族，农民。委托代理人刘慧平，男，1990年1月4出生，汉族，无职业，系被告儿子。委托授权为特别授权。原告李新平与被告刘占华所有权确认纠纷一案，于2015年6月10日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用简易程序由审判员郭文华独任审理，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告李新平、委托代理人李秀芬、齐玉琼及被告刘占华、委托代理人刘慧平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告委托代理人诉称，原告与被告同属一个村的村民，2002年原告的父亲李金忠（已故）和被告口头协商买受了被告在本村的宅基地房屋三间，双方约定价款500元，被告向原告交付了房屋，原告向被告支付了价款。2012年原告的父亲去世后，原告合法继承了该房屋，2014年下半年被告将原告的房屋用装载机推倒了一间半，经村委会协商未果，现原告诉至法院，请求：一、请求法院依法确认房产所有权归原告所有；二、被告恢复原状；三、被告承担本案诉讼费。被告委托代理人辩称，原告的父亲李金忠（二社）与被告（一社）系同一村民委员会村民。2002年被告外出打工，将闲置房屋以每月100元价格先后租赁给锡尼镇至干海子村客运班车司机王国强、白继二人，2004年客运路线取消后房屋处于闲置状态。2005年经本村二社社长刘某某介绍将整套房屋租赁给原告父亲李金忠（2012年去世），包括土木结构主房三间、凉房两间及羊圈、猪圈。被告与原告父亲口头约定每年给付租金但未约定具体数额，直至原告父亲去世后一直没有向原告追要租赁费。2014年被告的房屋被纳入危房改造项目，村委会多次通知原告取走房屋内的物品，原告一直未取走其中物品。后在村委会、拆迁队以及村民的见证下将原告不存放物品的两间凉房及羊圈、猪圈推倒。其中主房两间因存放原告物品，所以未推倒。被告不同意原告的诉讼请求，因争议房屋所有权属被告；原告称其父亲自己上水上长电不是事实。被告家1998年就上了电，在水井吃水，后上的自来水；原告所述买房付款都不是事实，实际上只是原告以口头方式与被告协商购房，被告没有答应；原告称之前现场支付500元，后又称先给付300元，托人捎带200元，前后矛盾。原告不能提供能证明买卖关系成立的相关直接证据，所以买卖关系不成立，房屋所有权应该归被告所有。针对被告答辩原告称，原告父亲于2005年前买下被告刘占华房屋后就搬进去居住，一直居住到（2012年）去世，期间原告外出打工，回来就住这里。推倒的房屋是父亲的，应由原告继承，请求法院判令被告恢复原状。原告认为父亲与被告买卖房产事实成立，房款已经付清。父亲2012年去世后至今该房产一直由原告管理使用，被告也没有向原告主张过权利，说明被告在2014年之前是认可房屋买卖成立的事实。房款购房时支付了300元，之后托被告刘占华的嫂子刘凤梅给被告稍去了200元，说明房款已全部付清。被告称2002年至2012年期间是给我父亲租房居住，但未约定租金与租期，不客观也不符合常理，是被告的不实之词，以上事实可以确定原、被告房屋买卖关系成立，该房产的所有权应该归原告所有。针对被告答辩原告委托代理人李秀芬称，父亲（李金忠）购买房屋时是我丈夫高某某、刘某某去什里加汗村以500元的价格向刘占华购买的，当时我父亲就将500元交付。父亲当天就住了进去。当时没有水电，父亲用水泵在别人家井上抽水饮用，后父亲于2003年自己拉长电使用，后又上了自来水。原告父亲就在这个房子里去世的，如果是租赁的房子，父亲不可能在该房屋中办理丧事，现在父亲的行李、灶具、农具都在房屋里放置，推倒房屋时被告没有通知我们。原告提供证据及被告质证情况：出示证据一、原告户籍证明一份、古城村委会证明一份。证明目的为：原告是购房人李金忠儿子，对争议房屋享有所有权。被告对证据的真实性予以认可，对证明目的没有意见。出示证据二、申请证人刘某某、高某某出庭作证，证明李金忠与被告买房的事实经过，该房屋买卖行为合法有效、价格公平合理，房屋买卖关系成立。证人刘某某陈述，具体买房时间是哪一年我记不清楚了，记得是农忙季节，原告父亲托我打听买旧房，我介绍了被告的房子。最初被告同意租房给原告父亲，我与被告说原告父亲人老了，不要租房了，最后协商500元购买房屋，当时给了300元，没有出具收款收据等证明。李金忠当时就住进去了，后因剩余的200元的给付问题还发生过纠纷，我与村支书去处理这件事，因为李金忠没给付被告剩余款200元，房子李金忠也已经居住，所以最后协调，房子原、被告两家各一半，并做了记录，但原告父亲、被告都没签字。被告质证认为，证人所述部分是事实，部分不是事实。证人给我打过电话说李金忠要买我的房，因为李金忠儿子娶媳妇时还欠我钱，我怕李金忠买房给不了钱，不同意李金忠买房，只同意李金忠租房，所以原告父亲买房不是事实。原告委托代理人质证认为，对证言中李金忠购房事实无异议，对下欠200元房款不认可，理由是证人也是听说的。证人高某某陈述，李金忠是我岳父，岳父过去在村子北边居住，人老了比较孤僻，想在人多的地方购买一套房子。我问刘某某是不是与被告协商好卖房，刘某某说协商好了，我就与刘某某去被告家协商，被告想租房不想卖房，后经商定同意卖房，房价500元，没有签订协议，也没有出具相关证明，岳父支付了300元钱，后我岳父说把200元钱通过村民刘凤梅支付给被告。几年后岳父问我因被告不同意卖房发生争议，村委会调解要一家一半平分该房屋，岳父问我该不该签字，我没让我岳父签字。被告质证称，不同意证人证言，买房时证人在盐海子，我没有见过证人高某某，他也没给过我钱。被告委托代理人称证人系原告的亲属，证人证言不能采信。原告委托代理人称，我对证人证言中所述李金忠打电话询问证人调解协议的证言不认可，对其他证言认可。出示证据三、（未拆除土木结构主房两间）照片8张。证明目的为：买卖房屋的现状，被告损坏房屋的事实及房屋损坏程度。被告对证据的真实性及证明目的均无异议。出示证据四、电力客户电费收据1张、杭锦旗农电局购电收据1张、明细表1张。证明目的为：原告一直管理使用该争议房产至今，是原告父亲李金忠购买并接通的电，购电登记的是原告父亲李金忠的名字。被告质证称对证据不认可，只能证明李金忠在房屋居住时缴纳电费的事实，无法证明李金忠购买争议房屋。被告提供证据及原告质证情况：出示证据一、证明一份。证明：2002年之前此房屋被王国强租赁。原告委托代理人称，对证据不认可。理由是：证人应该出庭作证，无法确定有无此人，证明内容是否是证人亲自书写无法确认。应原告申请法院依职权调查以下证人并制作了询问笔录：樊万良（男，69岁，汉族，原被告同村农民）询问笔录一份，证明被告把房屋卖给了原告。刘凤梅（女，52岁，汉族，原被告同村农民）询问笔录一份，证明原告是否付清买房款。原告委托代理人质证称，证人证言可以证明房屋买卖关系成立、房款已付清。被告委托代理人质证称，对上述证人证言不认可。法庭综合审查认为，原告提供的证据一、证据三、证据四合法、真实与本案事实相关联，具有证明效力，予以采信。原告提供的证据二，证人（刘某某、高某某）证言与樊万良、刘凤梅询问笔录相映证形成证据链，予以采信。被告提供的证据与本案事实不具关联性且证人未出庭作证，不予采信。根据当事人当庭陈述、答辩、举证、质证及本院对上述证据的综合审查认证，本院确认事实如下，2002-2005年间原告李新平父亲李金忠（已故）通过社长刘某某介绍以500元的价款购买了被告刘占华位于杭锦旗锡尼镇古城村甘海子一社（现三八村六社）的宅基地土木结构主房三间、凉房两间及羊圈、猪圈。原告父亲买下被告刘占华房屋后就搬进去居住，一直居住到（2012年）去世。曾因房款给付发生过纠纷，经村社干部李占发、刘某某调解未达成协议。2014年危房改造时，被告在村委会、拆迁队以及村民的见证下将原告不存放物品的一间主房、两间凉房及羊圈、猪圈推倒。其中主房两间因存放原告家物品未拆除推倒。另查明，原杭锦旗锡尼镇古城村甘海子一社、二社现已合并为杭锦旗锡尼镇三八村六社，原被告属同一集体经济组织成员。再查明，被告刘占华在该争议宅基地南约20-30米处建成砖混结构住房一套。原告李新平家在本村除该争议房屋再无房屋。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定，我国农村宅基地的所有权与使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人。村民只有宅基地使用权，因此不得随意对宅基地进行处置，但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以转让。本案中被告刘占华的三间宅基地房屋及附属设施可以进行转让。根据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，宅基地所有权属于集体所有，不能继承，但宅基地上的房屋属于个人财产，可以继承。本案李新平对李金忠的合法财产可以继承。由于电费明细、电表名字均为李金忠姓名，一般租住房屋不会自行安装长电、自来水；证人刘某某和对同村村民的询问笔录，证明争议房屋买卖已成立；原告父亲李金忠逝世于争议房屋中，从本地区民俗及常情常理判断，子女亲人一般不会让老人逝世于租住房屋，出租人也一般不会允许这类事情发生。合同成立要件为当事人、标的、意思表示。被告将房屋交付给原告父亲李金忠说明双方达成了合意且交付了标的物房屋，房屋买卖合同成立。根据《物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。在我国农村地区，登记制度不完善，在本案中，原告父亲以（村）社干部刘某某为中介人，完成交易，且村民认定房屋属于原告父亲所有，已经达到登记公示的目的，应认定达成产权变更。被告刘占华无直接证据证明房屋为租赁，加之，原被告属同一集体经济组织成员，被告刘占华在村里已建成住房一套，原告李新平家除该争议房屋再无房屋。争议房屋已属于危房，恢复原状无实际价值，因此对原告恢复原状的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法法》第六十二条第四款，《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：一、确认位于杭锦旗锡尼镇三八村六社争议房屋所有权属于原告李新平；二、驳回原告恢复原状的诉讼请求。案件受理费150元，由原告李新平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 郭文华二〇一五年八月十七日书记员 徐亚男法律条文链接《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”