（2015）哈中民二终字第151号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-10-10
案件名称
曹辉与马平租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹晖,马平,谢绍辉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
裁判文书上网（不上网）公布审批表案号（2015）哈中民二终字第151号案由租赁合同案件生效时间2015.9.20主审人填写意见上网。技术处理项目删除项目：当事人住址、出生年月、身份证号码等。主审人 ：部门负责人意见年月日主管院领导意见年月日上传时间及备注新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈中民二终字第151号上诉人（原审被告）：曹晖，女，汉族。委托代理人：伯军华，系新疆哈铁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马平，女，汉族。委托代理人：王一江，新疆嘉仁律师事务所律师。原审第三人：谢绍辉，男，汉族。上诉人曹辉因与被上诉人马平，原审第三人谢诏辉租赁合同纠纷一案，不服哈密市人民法院（2015）哈市民二初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹辉及其委托代理人伯军华、被上诉人马平的委托代理人王一江到庭参加诉讼。原审第三人谢诏辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2013年5月8日，被告与原告签订一份房屋租赁合同，被告租用原告位于哈密市光明路融合小区底商住宅楼16#-8（108）号门面房。合同约定：“甲方（马平），乙方（曹晖），根据《中华人民共和国》有关（法律）规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同：甲方将自有的坐落在哈密市光明路融合小区底商住宅楼16#-8（108）号门面房，建筑面积99.48平方米，出租给乙方作餐饮使用；租赁期限：租赁期共三年，甲方从2013年5月8日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年5月8日；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；拖欠租金15天以上的；甲乙双方议定年租金玖万元，由乙方在每年5月8日前交纳给甲方；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰装修，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。装饰装修物的工料费由乙方承担，装饰装修物在租赁期满后的所有权归甲方；如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，并可终止租赁合同。同时有权要求乙方按约定年租金的百分之三十向甲方支付违约金”。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告也按期向原告交纳租赁费用至2016年。因被告对涉案房屋进行了转让，双方多次协商未果，引起本案诉讼。另查，第三人谢绍辉向哈密市工商行政管理局提供与原告租赁合同一份，2014年6月11日，工商行政管理局依据该合同将哈密市光明路旺德轩牛肉面馆登记在谢绍辉名下经营。2014年12月12日，被告曹晖又将该店变更在自己名下。原审认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，属合法有效合同，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。双方在合同履行过程中，原告得知被告将房屋转让给第三人进行使用，现要求解除合同及返还房屋，被告在庭审中抗辩提出没有转让的事实，依据工商局的登记档案显示，被告承租原告房屋期间，自2014年6月11日该涉案房屋以第三人谢绍辉名义办理营业执照在经营使用，对此被告未能提供充分有效证据证明该行为不属于转租，故对被告的该抗辩主张原审未采信。因双方签订合同中明确约定承租期间不得对房屋进行转租，因被告存在转租行为，故原告要求解除合同及返还房屋的诉讼请求，原审予以支持。由于被告违约，故其应按合同约定承担年租金百分之三十的违约金，计27000元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告马平与被告曹晖于2013年5月8日签订的房屋租赁合同。二、被告曹晖于本判决生效之日起十日内向原告马平返还位于哈密市光明路融合小区底商住宅楼16#-8（108）号门面房。三、被告曹晖于本判决生效之日起十日内向原告马平支付违约金27000（9万元的30%）。案件受理费9070元，公告费180元，均由被告曹晖负担。被告曹辉不服一审判决向本院提起上诉的主要理由是，1、涉案房屋的营业执照确实还在上诉人名下，被雇佣的第三人也曾办理过过户手续，后工商局还以此对当事人罚款4000元，当事人谢诏辉与上诉人只是雇佣关系，不存在转让的事实，故此房屋的转让关系不成立。2、上诉人是按时交纳房租的，被上诉人也在正常接收，这证明双方在正常履行合同。只是，请求二审驳回被上诉人在一审的诉讼请求。被上诉人答辩认为，上诉人在承租该房屋期间，将房屋转租给第三人已构成违约，新市区工商所所登记的资料及一审上诉人的陈述均可以证明该事实，在被上诉人提起诉讼后，上诉人才变更工商局登记的行为不影响上诉人已经构成违约的事实，且工商局的行政处罚更能证实上诉人的违约行为。2、在一审庭审期间，上诉人将房租单方打入了我方的账户，这不能表明双方还有继续履行合同的情形。3、上诉人未提交证据证明其与当事人之间是雇佣关系，事实上是上诉人将房屋转让给第三人使用的，如上诉人不同意，当事人是不可能重新办理工商登记的。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。经二审审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题是，原审判决解除双方之间的租赁合同是否正确，上诉人曹辉是否应承担违约责任。本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应严格履行各自的义务。双方合同第二条明确约定“乙方擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的，甲方有权收回房屋。”合同第六条违约责任第四款亦约定“乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，并可终止租赁合同。同时有权要求乙方按约定年租金的百分之三十向甲方支付违约金。”本案中，上诉人曹辉在承租期间将涉案房屋转让给第三人谢诏辉使用，依据被上诉人提供的工商登记档案可以证实上诉人的转让行为确实存在，故原审判决解除双方之间的租赁合同关系正确，本院予以确认。上诉人主张并不存在转让行为，其提供的证据不足以证明该观点，故上诉人还应承担违约责任，据此，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费475元，由上诉人曹辉负担。本判决为终审判决。审判长姚洪斌代理审判员ＸＸ代理审判员阿仙古丽·买买提二○一五年八月十七日书记员肖存军 微信公众号“”