（2015）黔南民商终字第151号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-12-31
案件名称
仇力祥与都匀市星星物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
仇力祥,都匀市星星物业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔南民商终字第151号上诉人（原审被告）仇力祥，男，1973年7月11日生，汉族，贵州省独山县人，住独山县。被上诉人（原审原告）都匀市星星物业服务有限责任公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人李星玲，该公司总经理。上诉人仇力祥与被上诉人都匀市星星物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，独山县人民法院于2015年6月11日作出（2015）独民商初字第38号民事判决后，仇力祥不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：2010年2月3日原告都匀市星星物业服务有限责任公司与贵阳吉泓房地产开发有限公司独山分公司签订“在水一方”《前期物业管理合同》，合同约定主要内容为：1、原告为贵阳吉泓房地产开发有限公司独山分公司开发的独山县百泉镇“在水一方”商住小区提供物业管理服务；2、约定高层住宅暂定按建筑面积每月0.8元／㎡计收物业服务费、商业用房暂定按建筑面积每月1.5元／㎡计收物业服务费，最终由物价局批复。合同签订后，原告即于2010年2月起，依合同约定为独山县百泉镇“在水一方”商住小区提供物业管理服务至今。2010年7月10日，独山县物价局核发给原告收费许可证，批准原告以住宅按建筑面积每月0.8元／㎡、商业用房（门面）按建筑面积每月1.2元／㎡计收物业管理服务费。2010年3月10日被告仇力祥与贵阳吉泓房地产开发有限公司独山分公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于独山县百泉镇“在水一方”商住小区怡水苑D单元10层建筑面积147.23㎡商品房，并约定“按政府规定，接受前期物业管理”，被告购得该商品房后至2014年12月31日止未向原告交纳物业管理费用。一审审理中，被告称于2011年4月接收到该商品房，原告无异议。原审原告都匀市星星物业服务有限责任公司一审诉称：2010年2月3日原告与贵阳吉泓房地产开发有限公司独山分公司签订“在水一方”《前期物业管理合同》，原告为独山县百泉镇“在水一方”商住小区提供物业管理服务。2010年3月10日被告与贵阳吉泓房地产开发有限公司独山分公司签订《商品房买卖合同》，购买位于独山县百泉镇“在水一方”商住小区怡水苑D单元1002号商品房，合同约定，按政府规定接受前期物业管理，该商品房建筑面积147.23平方米，被告应每月按建筑面积0.8元／㎡计102.856元向原告交纳物业管理服务费。从2010年6月1日起被告未按时向原告交纳物业管理服务费，请求判决被告支付原告从2010年6月1日起至2014年12月31日止尚欠的物业管理服务费5771.22元。原审被告仇力祥一审辩称：一、虽是2010年购房，但至2013年7月才装修，开发商交付的房屋不符合条件，门窗关不上、打不开，卫生间及水管渗水。二、原告管理不到位，小区管理混乱，常发生盗窃，业主常常丢失财物，原告未按照《物业管理合同》提供符合行业标准的义务，业主拒交物业管理服务费合理合法。三、被告于2013年农历12月28日入住“在水一方”小区，只能从该时段计算电梯费、永费、卫生费，且不能按每平方米0.8元计算，原告要求的其它费用与被告无关。一审审理认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费；当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原告与贵阳吉泓房地产开发有限公司独山分公司签订“在水一方”《前期物业管理合同》，系双方意思真实表示，不违反法律强制性规定，对双方具有约束力。之后，原告依该合同约定为包括被告在内的独山县百泉镇“在水一方”商住小区提供物业管理服务，被告在接受原告提供的物业服务中未提出异议，故被告应当按该合同的约定向原告交纳物业管理服务费。被告以原告没有对被告提供任何服务、原告物业管理不到位为由拒绝交纳物业管理服务费，因被告没有提供足够证据证明原告没有尽到物业管理服务义务，且原告已经按照合同约定以及相关规定提供服务，故被告的抗辩理由，不予支持；因原告提供的证据未能证明被告应自2010年6月1日起向其交纳物业管理费，故被告的物业管理费应以被告自述收到房屋时间的第二个月即2011年5月计算至2014年12月止，并按每平方米0.8元计算，物业管理费为5182.5元（0.8元／㎡×147.23㎡×44个月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告仇力祥在本判决生效之日起十日内向原告都匀市星星物业服务有限责任公司交纳物业管理服务人民币费伍仟壹佰捌拾贰元伍角（￥5182.50）；二、驳回原告都匀市星星物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告仇力祥承担。一审判决宣判后，仇力祥不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并要求被上诉人赔偿上诉人修复内外墙浸水、门窗、卫生间工钱共2095元，车损2880元，装修帮运费4500多元，并承担全部诉讼费。主要理由：1、装修时屋内门窗关不上、打不开，卫生间及水管浸水，物管公司要求把前几年的物业费交上才能服务，我说：“拿钥匙时开发商王荣恩老总就跟你们李星玲总经理说好的，前期管理费不用付”，可是装修时物管公司不跟我办手续、也不签合同，把我水电关闭，电梯不让用。2、被上诉人不是业主请来的，而是跟开发商拉关系强压在我们小区收费的，每年还拿5000元给业主委员会才签上合同的，被上诉人2012、2013、2014年都没有收费许可证的年度年审。3、上诉人修门窗、修卫生间、修车、补墙、购买材料都有相应证据证实，小区公共设施损坏、小区停电不用发电机组供电，小区电梯经常出故障，应当按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，由物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人都匀市星星物业服务有限责任公司二审答辩称：1、被上诉人在物业服务合同有效存续期间妥善地履行了合同义务，如对房屋的共有部分、共用设施设备、绿化、治安等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，建立保卫登记、巡查、派专人打扫小区卫生等，即使在履责过程中有轻微瑕疵，也不影响对其守约的认定；2、上诉人以其车停在小区内被划为由拒绝交纳物业服务费的理由不属于被上诉人的物业服务的范围，与本案不属于同一法律关系。3、被上诉人与房开商签订的“在水一方”《前期物业管理合同》对上诉人具有约束力，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，况且上诉人在接受被上诉人提供的物业服务中未提出异议，故上诉人应当向被上诉人缴纳物业管理费。另外，被上诉人与小区业主委员会口头协定，每年向其缴纳5000元作为业主委员会的活动经费，用于业主委员会的日常办公等，活动经费的支出详情均在召开业主大会时向业主公示；根据规定，从2011年起，除保障性住房的物业服务费需要相关行政机关审核外，其余物业的物业服务费由物业服务企业与业主或业主委员会自行约定。被上诉人认为其已依约为“在水一方”商住小区提供了妥善的物业服务，上诉人应按时向被上诉人交纳物业服务费，上诉人的上诉理由不成立，其拒绝缴纳物业服务费的理由于法无据。经本院二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案的争议焦点为：1、“在水一方”《前期物业管理合同》对上诉人是否具有约束力？上诉人是否应当缴纳物业费？2、上诉人要求被上诉人赔偿上诉人修复内外墙浸水、门窗、卫生间工钱共2095元，车损2880元，装修帮运费4500多元是否是本案的审理范围？本院认为，从本案查明的事实来看，2010年2月3日被上诉人与贵阳吉泓房地产开发有限公司独山分公司签订“在水一方”《前期物业管理合同》时，被上诉人已取得工商行政管理局颁发的营业执照并具有从事物业管理活动的资质，上诉人于2010年3月10日签订《商品房买卖合同》时，明确同意接受前期物业管理，因此，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案被上诉人为“在水一方”商住小区提供物业管理服务后，上诉人作为业主应当依法、依约缴纳相应的物业费。若被上诉人不履行或者履行物业服务不到位，上诉人可以依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以被上诉人在物业服务过程中存在瑕疵或缺陷为由拒绝缴纳物业费。对于上诉人在二审中要求被上诉人赔偿上诉人修复内外墙浸水、门窗、卫生间工钱共2095元，车损2880元，装修帮运费4500多元的主张，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本案上诉人在一审中未就上述主张提起反诉，在二审中就上述请求被上诉人明确表示不同意调解，故对于上诉人要求被上诉人赔偿损失的主张，本院二审不予审理，上诉人可另案主张权利。综上，上诉人的上诉理由因缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人仇力祥承担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 斌代理审判员 吴 奕代理审判员 郑 晔二〇一五年八月十七日书 记 员 刘翔瑞 更多数据：搜索“”来源：