（2015）甬宁民初字第1053号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-30
案件名称
宁波天明电子股份有限公司与陈明成房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁海县人民法院
所属地区
宁海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波天明电子股份有限公司,陈明成,宁海县住房和城乡建设局
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款
全文
浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2015）甬宁民初字第1053号原告：宁波天明电子股份有限公司。法定代表人：俞益庭。委托代理人：严世林，浙江正导律师事务所律师。被告：陈明成，工程师。委托代理人：吴月英。委托代理人：龚祖益，上海申蕴和律师事务所律师。第三人：宁海县住房和城乡建设局。法定代表人：蒋东辉。委托代理人：胡小杰，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。委托代理人：吴金蕾，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。原告宁波天明电子股份有限公司（以下简称宁波天明公司）与被告陈明成、第三人宁海县住房和城乡建设局（以下简称住建局）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法由代理审判员严慧慧适用简易程序独任审判。本案于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告宁波天明公司的法定代表人俞益庭及其委托代理人严世林，被告陈明成及其委托代理人吴月英、龚祖益，第三人住建局的委托代理人胡小杰、吴金蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波天明公司起诉称：原告原名为宁海县调度自动化成套设备厂，被告原为该厂职工。1993年12月15日，原告与被告签订公有住房买卖契约，双方约定：原告同意将坐落于宁海县城关镇松竹新村1号322室建筑面积为89.52平方米的房地产出售给被告，房地产成交为16166.75元、出售产权份额为64.29%，原告拥有35.71%产权份额。上述房地产在办理过户手续所需交纳的税费由原告和被告双方按规定各自负担。契约中双方特别约定，被告购买住房后，自领证之日起十年内，如需要调动工作或停薪出厂承包，自愿于办理手续前退回住房，如离职或除名，自愿退回住房，在退回住房同时，原告按被告购房价退还购房款，购房款不计利息。在不存在上条因素的前提下，被告自领证之日起住满五年后，经双方协商一致，可以进入市场出售或出租。原告享有优先购买权和租赁权，出售或出租的收益扣除有关税费后，按产权比例分配。1996年8月5日，被告离开原告单位，按公有住房买卖契约中第十条第一项规定，原告向被告退还原购房款17749.67元并支付住房装饰费2500元和有限电视开户费300元，被告向原告领取上述款项后，将上述房产证和土地使用权证及房屋钥匙一并交还给原告管业。上述公有住房买卖契约在第三人登记簿备案。原告收回房屋后，将上述房产安排给本企业职工使用至今。1996年10月22日，宁波市人民政府甬政发[1996]231号文件将原宁海县调度自动化成套设备厂更名为宁海天明电子股份有限公司。1997年7月2日，经宁波市工商行政管理局核准宁海天明电子股份有限公司更名为宁波天明电子股份有限公司。2012年11月14日，被告向第三人谎称其房产证丢失，骗取第三人补办了新的个人所有的房产证。2015年2月26日，被告以补发的房产证为据，将原告安排给居住人居住的房门踢坏，声称该房屋是其所有，要求居住在该房屋的居住人出屋，原告才知道被告谎报房产证遗失补办的事实。2015年2月27日，第三人得知被告是谎报遗失补办房产证的情况后，根据公有住房买卖契约约定，将原先补办给被告私有的房产证更正为被告占有64.29%、原告占有35.71%的共有房产证。现原告诉至法院，要求解除原告和被告签订的公有住房买卖契约；本案诉讼费由被告承担。原告宁波天明公司为证明上述事实，在本案审理过程中举证如下：①公有住房买卖契约一份，拟证明1993年12月15日，原告与被告签订公有住房买卖契约及约定相关条款的事实。②红字发票二份，拟证明被告于1996年8月5日离开原告单位后，向原告领取原购房款17749.67元、住房装饰费2500元及有限电视费300元，解除公有住房买卖契约的事实。③房产证和土地证各一份，拟证明被告在原告退还购房款后将房产证、土地证及钥匙退还给原告管业的事实。④财务记账一份，拟证明账册中载明1996年原告退还被告购房款17749.67元、住房装饰费2500元及有限电视费300元的事实。⑤结婚登记申请书一份，拟证明被告于1994年3月30日登记结婚的事实。⑥文件复印件及工商登记材料各一份，拟证明原告诉讼主体适格的事实。⑦记账联三份，拟证明被告分三次支付购房款17749.67元的事实。被告陈明成答辩称：一、原、被告在公有住房买卖契约约定的其他事项不符合国家相关房改政策。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）规定房屋产权完全归职工所有，职工享有完全的处分权。本案中的约定事项将职工及其住房与单位捆绑在一起，使住房不能完全商品化或只能在单位内部流通，是一种变相的住房实物分配。双方签订的公有住房买卖契约明确规定适用《宁海县城镇住房制度改革实施方案》（1992年11月3日公布），该实施方案第六条规定：“房改起步阶段，按综合造价购买的住房，购房者拥有全部的产权。按标准价购买的住房，购房者拥有部分产权，可以永久使用、可以继承，不能赠与。产权份额按实际售价占综合造价的比例确定。不论按综合造价买房还是按标准价买房，都应付清房款并住满五年后，才可进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权或租赁权。出售或出租后的收益扣除有关税费后，按产权比例分配”。本案公有住房买卖契约的其他事项中的第一项明显与该规定相悖，属于无效条款。二是双方约定的其他事项违背自愿与公平原则。本案中，被告如果不同意其他事项就不能购买住房，不属于被告的真实意思表示。另外，单位回购房屋价格不公平，没有考虑房屋升值。牺牲劳动择业权以获得住房权的不公平，将职工的住房与用人单位捆绑在一起，是对被告劳动择业权的间接侵害。三是侵犯了购房者及其配偶的合法财产权。房改房买卖是根据国家房改政策，按照所在单位公房出售方案，职工以成本价或标准价购买公有住房以实现享受国家福利待遇的行为，受益人不仅仅是职工个人，还包括职工的全体家庭成员。每个家庭只能享受一次。四是存在履行不能。本案原告实行员工聘用制，包括聘用或续聘，也包括不聘或解聘，如果原告不聘或解聘被告，被告也无法履行双方约定的其他事项。五是根据最高人民法院于1990年2月17日发布（89）民他字第50号《最高人民法院关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方是否可以翻悔问题的复函》，该复函认为在办理产权转移登记手续前，一方提出解除买卖协议的，应认定民事法律行为依法尚未成立可翻悔。本案中房屋已办理产权，不存在依法解除协议的条件。六是原告现有证据不足以证明被告在离职时收到原告退还的购房款等费用。被告离职时，双方口头协商等产权证做出来后再处理。被告要求原告补写相关购房凭证后便暂时搬离诉争房屋。七是双方约定的其他事项在被告签订合同时并没有书写，且与契约中的其他字迹明显不一。八是原告诉讼主体不适格，宁海县调度自动化成套设备厂的主体资格已被注销，而诉争房产早已登记在被告名下，该房产不可能列入资产清单。故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告陈明成为证明上述事实，在本案审理过程中举证如下：宁海县城镇住房制度改革实施方案一份，拟证明原被告签订的公有住房买卖契约中其他事项的约定无效的事实。第三人住建局答辩称：原告将住建局列为第三人，没有事实和法律依据，本案诉争的是房屋买卖合同纠纷，属于民事法律关系，与第三人的行政行为没有关系。第三人住建局未提供证据。原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：1.原告提供的证据①，被告对双方约定的其他事项即第十条有异议，认为在被告签字时未书写该内容，其他无异议；第三人认为与其无关。本院核对宁海县房地产管理处存档的公有住房买卖契约，均有第十项双方约定的其他事项内容，且被告未提供证据证明第十项内容系事后添加，故本院对该证据的真实性予以认定。2.原告提供的证据②、④、⑦，第三人均认为与其无关，被告对证据②的真实性没有异议，但认为不能证明原告将款项退还给被告的事实，而应是被告交付款项；对证据④，被告认为是原告内部账册，无法核实真实性，不予认可；对证据⑦，被告认为已超过举证期限不予质证。本院经审查，认为是否返还购房款与本案合同是否解除无直接关联性，故对该证据的关联性不予认定。3.原告提供的证据③，被告对真实性没有异议，但认为其中土地证是1996年作出来的，原告陈述被告离职后将房产证、土地证交还给原告的事实明显不成立；第三人认为与其无关。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。4.原告提供的证据⑤，被告、第三人对真实性没有异议。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。5.原告提供的证据⑥，被告对真实性没有异议，但原告是否承继宁海县调度自动化设备厂的财产由法院核实；第三人认为与其无关。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。6.被告提供的证据，原告认为公有住房买卖契约经过发文单位审批，符合法律规定；第三人认为与其无关。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。经审理，本院认定事实如下：1993年12月15日，原宁海县调度自动化成套设备厂（甲方）与被告陈明成（乙方）签订《公有住房买卖契约》，约定将坐落于城关镇松竹新村1号322室房地产（建筑面积89.52平方米）作价16166.75元出售给被告，出售产权份额为64.29%，另契约第十条约定：“1.乙方购买住房后，自领证之日起十年内，如本人需要调动工作或停薪出厂承包，自愿于办理手续前退回住房；如离职或除名，自愿退回住房，在退回住房的同时，甲方按乙方购房价退还购房款，购房款不计利息。2.在不存在上条因素的前提下，乙方自领证之日起住满五年后，经双方协商一致，可以进入市场出售或出租。甲方享有优先购买权或租赁权，出售或出租的收益扣除有关税费后，按产权比例分配。3.本房产按市场价购买的部分，由于其价款为乙方全额支付，故该部分的产权，全部归乙方所有。”被告于1990年7月分配至原宁海县调度自动化成套设备厂工作，于1996年8月离职。根据1996年10月22日甬政发[1996]231号文件，同意中国电力投资有限公司、宁海县工业职工学校、宁海天明电子职工持股会、俞益庭、王美芳等五位作为发起人，通过整体改建宁海县调度自动化成套设备厂，发起设立宁海天明电子股份有限公司。1999年7月2日，经宁波市工商行政管理局核准，将宁海天明电子股份有限公司名称变更为宁波天明电子股份有限公司。本院认为：关于原告的诉讼主体资格，宁海天明电子股份有限公司系通过整体改建宁海县调度自动化成套设备厂而成立，宁海县调度自动化成套设备厂的权利义务由宁海天明电子股份有限公司承继，宁海天明电子股份有限公司于1999年7月2日更名为本案原告，故原告的诉讼主体适格。关于原、被告签订的公有住房买卖契约第十项约定中的其他事项是否有效，被告提供的证据不足以证明“双方约定的其他事项”存在无效或者可撤销情形，故公有住房买卖契约是双方真实意思表示，应认定有效。被告于1996年8月自动离职，符合公有住房买卖契约约定的“如离职或除名，自愿退回住房……”的合同解除条件。故对原告要求解除1993年12月15日签订的公有住房买卖契约的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：解除原告宁波天明电子股份有限公司（原宁海县调度自动化成套设备厂）与被告陈明成于1993年12月15日签订的公有住房买卖契约。本案受理费100元，减半收取50元，由被告陈明成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。代理审判员 严慧慧二〇一五年八月十七日代书 记员 赖建亚