（2015）宝民初字第4935号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2015-11-10

案件名称

张庆怀与博塔木业（天津）有限公司、任桂芹租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市宝坻区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张庆怀,博塔木业（天津）有限公司,任桂芹

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十三条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款

全文

天津市宝坻区人民法院民事判决书（2015）宝民初字第4935号原告张庆怀，居民。委托代理人任景林，天津宝信律师事务所律师。被告博塔木业（天津）有限公司，住所地天津市宝坻区马家店工业园区。法定代表人任桂平，总经理。被告任桂芹，民族不详。二被告委托代理人张长山、刘少发，天津华凯律师事务所律师。原告张庆怀与被告博塔木业（天津）有限公司（以下简称“博塔公司”）、任桂芹租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法由代理审判员赵永独任审判公开开庭进行了审理。原告张庆怀的委托代理人任景林、被告博塔公司及任桂芹的委托代理人张长山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月14日，原告与被告博塔公司签订《租赁合同书》一份，约定，被告博塔公司租赁原告位于宝坻区马家店工业区内的部分土地及地上建筑物，租期为五年，自2014年12月1日开始，租金为每年60万元，如果延付租金超过一个月原告可解除合同，且被告应赔偿原告损失，损失标准为一年租金。合同还约定，第一年租金在签订合同时支付30万元，2015年5月1日前交付30万元。上述合同签订后，被告开始使用租赁物，也交纳了30万元，但应于2015年5月1日前交纳的第二笔租金至今未交纳。另外，被告博塔公司由任桂芹、任桂平等人组建，现注册资本1400万元，实缴资本30万元。被告任桂芹认缴资本900万元，现仅出资27万元。综上，原告与被告博塔公司签订的租赁合同合法有效，被告博塔公司违反合同约定，应赔偿原告损失，被告任桂芹作为股东应在认缴出资范围内对公司债务承担责任。故起诉要求：一、解除原告与被告博塔公司于2014年9月14日签订的《租赁合同》；二、被告博塔公司按照约定租金标准支付原告自2015年6月1日至腾清之日的占用费；三、被告博塔公司赔偿原告损失60万元；四、被告任桂芹对被告博塔公司应当支付的占用费与赔偿的损失承担补充赔偿责任；五、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭表示放弃第二项诉请，即不再要求被告博塔公司按照约定租金标准支付原告自2015年6月1日至腾清之日的占用费。原告向本院提交证据如下：证据一、原告与被告博塔公司于2014年9月14日签订的《租赁合同书》一份，证实原、被告双方存在房屋租赁合同关系及租赁合同的具体内容。证据二、房屋产权证一份，证实原告系涉诉房屋的所有权人。证据三、被告博塔公司的工商档案材料一份，证实被告博塔公司注册资本为1400元，被告任桂芹作为股东，认缴资本为900万元；证据四、建设工程消防设计备案通知书及消防设计备案受理凭证等，证实涉案房屋曾以天津朗朗包装有限公司名义进行建设工程消防设计备案。被告博塔公司、任桂芹均辩称，被告博塔公司在使用租赁物的过程中，发现租赁物的防火等级较低及供水的质量不行，曾向原告提出过解除合同，且双方于2015年5月份关于解除合同也达成一致意见，只是后来被告博塔公司在腾房时，双方发生分歧，故被告同意与原告解除合同。因被告博塔公司不存在恶意违约行为，故不同意赔偿原告诉请的损失60万元。因被告任桂芹认缴资本的期限为2029年11月1日，故现其不应对公司的债务承担责任。被告博塔公司提交证据如下：证据一、拍摄日期为2015年6月26日的照片9张，证实涉案租赁物消防设施不齐全；证据二、原告于2015年5月7日回复被告任桂芹的短消息打印件一份，证实原告与被告博塔公司曾达成关于解除涉诉租赁合同合意，并已实际实施，只是后来产生了分歧。证据三、原告张庆怀对被告博塔公司转移财产时阻拦的现场照片2张，证实被告博塔公司在转移公司财产时原告不同意，并进行阻拦。被告任桂芹在法定期限内未向本院提交任何证据材料。经审理查明，原告系宝坻区马家店工业区盛举道、兰家洼一支渠西侧房屋的所有权人。经被告博塔公司考察并认可涉诉租赁物，原告与被告博塔公司于2014年9月14日经协商签订《租赁合同书》一份，大致内容为：甲方（出租方）：张庆怀，乙方（承租方）博塔木业（天津）有限公司；一、租赁范围：甲方出租给乙方的土地及建筑物包括位于马家店工业区盛举道、兰家洼一支渠西侧已建成的办公楼（1884.17平方米）、车间两座4416.50平方米及建筑物所占土地；二、租赁期限为5年，自2014年12月1日开始。12月1日至次年的11月30日为一个租赁年度。签署本协议后至2014年11月30日为免租期，该阶段乙方对车间进行设备安装。三、租赁标准与支付：租赁标准为每年60万元，签订合同时乙方一次性支付甲方半年租金30万元，第一年剩余租金于2015年5月1日前一次性付清。第二年租金分两次交纳，时间为2015年11月1日前和2016年5月1日前。此后每年租金一次性交纳，交纳时间为租赁年度开始前一个月，即11月1日前。乙方逾期交付租金，除补交欠付租金外，还应向甲方支付银行同期贷款利率的利息损失。十一、合同解除与处理：乙方迟延交付租金一个月的，或乙方不注意用电、消防安全造成严重火灾或严重威胁甲方建筑物安全的，或不对建筑物进行日常维护造成建筑物及配套设施重大损坏的，或其他原因致建筑物毁损的，或未经甲方同意转租的，或从事非法行为的，甲方发现上述现象后，可直接通知解除本合同；因上述原因解除合同或乙方无法定或约定理由解除合同的，乙方应向甲方支付一年租金作为损失赔偿。无约定或法定事由，甲方擅自解除合同，甲方支付乙方一年租金作为损失赔偿。合同签订后，原告已将涉案租赁物交付被告博塔公司，被告博塔公司接受租赁物后已给付原告半年租金30万元，但未按合同约定于2015年5月1日前给付原告第一年剩余租金30万元。另查，涉案租赁物曾以天津朗朗包装有限公司名义向天津市公安局宝坻分局消防处申请建设工程消防设计行政许可，2010年12月15日，天津市公安局宝坻分局消防处以涉案租赁物不属于公安机关消防机构行政许可受理范围为由，决定不予受理。后涉案房屋按规定进行建设工程消防设计备案，备案号为120000WSJ110003806。再查，被告博塔公司的股东有任桂平、王瑞云、任建军及被告任桂芹，注册资本为1400万元，其中被告任桂芹认缴资本为900万元，出资期限为2029年11月1日，现实际出资为27万元。2015年6月30日的第一次庭审中，关于本案租赁合同的履行情况。原告陈述：“租赁合同签订后，被告博塔公司就一直实际使用租赁物，原告于2015年4月份开始向被告博塔公司催要未给付的租金30万元，但被告博塔公司至今未给付。被告博塔公司并未在2014年4、5月份以消防及供水问题为由向原告提出解除合同，其只是向原告提出过解除合同，但原告未同意”。被告博塔公司陈述：“原告将租赁物交付以后，被告博塔公司安装设备后开始生产经营，但因租赁物的消防问题，被告博塔公司于2015年5月停止经营。被告博塔公司曾于2015年5月1日之前以租赁物存在消防及供水问题向原告提出解除合同，原告当时是同意解除合同的，只是后来反悔了，不让被告博塔公司搬运机器设备等财产”。2015年7月24日的第二次庭审中，被告博塔公司陈述，原告于2015年7月6日已将涉案租赁物的大门锁上，被告博塔公司员工已全部撤离，现尚有部分设备及原材料在租赁物内。原告对2015年7月6日将涉案租赁物大门锁上的事实予以认可，并表示因被告博塔公司与原告关于租赁合同纠纷尚在诉讼中，被告博塔公司便强行将机器设备等搬走，无奈原告只能将租赁物大门锁上。诉讼过程中，经本院征询，原告明确表示本次诉讼中不对涉诉租赁物的返还进行主张，若解除涉诉租赁合同后，被告博塔公司拒绝腾清租赁物并返还给原告，其将另行诉讼解决。本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规或社会公德以及不得损害社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用原则及公平原则，全面履行约定义务。本案原告与被告博塔公司签订的租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。现原告起诉要求解除与被告博塔公司于2014年9月14日签订的租赁合同，被告博塔公司当庭表示同意解除，双方就解除租赁合同达成一致意见，系当事人对其权利的自由处分，不违反法律强制性规定，本院予以确认。庭审中，原告当庭表示放弃要求第二项诉请，即不再要求被告博塔公司按照约定租金标准支付原告自2015年6月1日至腾清之日的占用费，系原告对其权利的自由处分，且不违反法律强制性规定，本院予以准予。对于被告博塔公司是否应当赔偿原告损失及被告任桂芹是否承担补充赔偿责任问题，系本案当事人争议的焦点问题，对此，本院结合原、被告当庭陈述、双方提供的证据材料及已查明的案件事实，具体评判如下。一、被告博塔公司是否应当赔偿原告经济损失60万元根据前述，原告与被告博塔公司签订的《租赁合同》系合法有效的，故原告与被告博塔公司均应当严格遵守，按照合同约定行使权利、履行义务。对于原告来说，其已按照合同约定将经被告博塔公司考察并认可的租赁物交付被告博塔公司，且被告博塔公司自接受租赁物后，已开始使用租赁物生产经营，故作为出租方的原告来说，已履行了合同确定的义务，并不存在违约行为。作为被告博塔公司来说，自2014年9月14日双方签订租赁合同后，已实际接收涉诉租赁物，并已开始正常生产经营，故其应当按照合同约定给付租金，其未按合同约定于2015年5月1日之前给付第一年剩余租金30万元，违反合同约定，存在违约行为，属于违约。被告博塔公司提出其在2015年5月之前因涉诉租赁物存在消防及供水问题向原告提出解除租赁合同，原告已同意解除租赁合同，故其未按期支付第一年剩余租金30万元，对此，原告予以否认，而被告博塔公司提供与原告张庆怀的短消息中“任总，等我们沟通好，再运东西、我正在开会”等内容，只能证实被告博塔公司确向原告提出过解除合同，并不能证实双方在起诉之前已经就涉诉租赁合同的解除达成一致，对此被告博塔公司亦未向本院提供其他证据予以佐证，故对被告博塔公司的上述抗辩意见，本院不予采信。对于被告博塔公司提出因租赁物存在消防及供水问题影响其正常使用租赁物的抗辩意见，本院认为，首先，被告博塔公司在签订租赁合同之前已实地考察租赁物，并在签订合同后实际使用租赁物进行生产经营，庭审中，被告博塔公司也认可其一直使用租赁物生产经营至2015年5月份，现原告因其未按期给付租金将其诉至本院，被告博塔公司才提出涉诉租赁物存在消防及供水问题影响其正常使用租赁物，显然依据不足；其次，根据相关规定，涉案租赁物在建设时并不属于公安机关消防机构行政许可范围，且涉诉租赁物已按规定进行建设工程消防设计备案。因被告博塔公司在签订租赁合同前已实际考察并已认可租赁物，应视为租赁物符合被告博塔公司要求，而这从双方签订的租赁合同中并没有对消防、用水等做约定也可以看出。综上，被告博塔公司的上述抗辩意见不能成立，本院不予采信。根据我国《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，本案涉诉租赁合同解除后，原告有权要求被告博塔公司将租赁物腾清并返还。对此，原告明确表示本次诉讼中不要求被告博塔公司返还租赁物，系原告对其权利的自由处分，且不违反法律强制性规定，本院予以准予。根据前述被告存在违约行为，原告不存在违约行为，被告博塔公司应当承担违约责任。从原告起诉要求被告赔偿其损失60万元的依据来看，其主张的60万元损失实为违约金，被告博塔公司认为原告主张的该项请求的金额过高，并请求本院予以降低，对此，本院认为，首先，双方于2014年9月14日签订的租赁合同明确约定了违约金的计算方法，即若因被告博塔公司延付租金超过一个月解除合同的，被告博塔公司应向原告支付一年租金作为损失赔偿，若无法定或约定事由，原告擅自解除合同的，原告应向被告博塔公司支付一年租金作为损失赔偿。该约定并不违反法律的强制性规定，系双方真实意思表示，且对原告与被告博塔公司来说违约金均为一年租金，并无显失公平之处，该约定合法有效。本着“有约定从约定，无约定从法定”原则，原告依据合同约定的违约金计算方法要求被告博塔公司赔偿损失60万元，于法有据。其次，涉诉租赁合同的期限为5年，租金标准为每年60万元，故若本案合同完全履行后，原告可获得300万元租金利益。根据前述，现因被告博塔公司迟延支付租金存在违约行为，致原告起诉要求解除合同，原告现也仅获得30万元租金。根据我国《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，现原告要求损失60万元远小于合同履行后可获得的利益，符合法律规定。最后，根据相关法律规定，被告博塔公司只有在约定的违约金过分高于因解除合同对原告造成的损失情况下，其才有权请求予以适当减少。现被告博塔公司并未提供证据证实原告主张的损失60万元过分高于因解除合同对原告造成的损失，故本院对其要求对原告诉请的违约金予以降低之主张，不予支持。综上，对原告要求被告博塔公司赔偿损失60万元之诉请，于法有据，本院予以支持。二、原告要求被告任桂芹承担补充赔偿责任之诉请能否成立问题根据《公司法解释（三）》第十三条第二款“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持”之规定，原告有权要求对未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对被告博塔公司不能清偿部分承担补充赔偿责任。本案被告任桂芹系被告博塔公司的股东之一，其认缴的资本总额为900万元，出资期限为2029年11月1日，现实际出资为27万，故剩余认缴额尚未到出资期限。在这种情况下，被告任桂芹是否属于上述法律规定的未履行或者未全面履行出资义务的股东现尚无法律明确界定。退一步说，即使出资期限尚未届满的被告任桂芹属于我国《公司法解释（三）》第十三条第二款规定的未履行或者未全面履行出资义务的股东，被告任桂芹应当承担责任也仅为被告博塔公司不能清偿部分的损失承担补充赔偿责任，即只有被告博塔公司不能清偿原告时，就不能清偿的部分，原告才能请求被告任桂芹承担清偿责任。现被告博塔公司是否能够赔偿原告损失及不能赔偿的部分均无法确定，原告要求被告任桂芹对被告博塔公司应向其赔偿的损失承担补充赔偿责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的解释（三）第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定的规定，判决如下：一、解除原告张庆怀与被告博塔木业（天津）有限公司于2014年9月14日签订的租赁合同；二、被告博塔木业（天津）有限公司自判决生效后十日内赔偿原告违约金（损失）600000元；三、驳回原告张庆怀的其他诉讼请求。被告博塔木业（天津）有限公司如未按本判决指定期间履行给付义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，已减半收取4900元，由被告博塔木业（天津）有限公司负担，于判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员　赵　永二〇一五年八月十七日书　记　员　李泽阳附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的解释（三）第十三条第二款公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。搜索“”