（2015）吉中民三终字第179号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-12-14
案件名称
吉安康居乾坤物业服务有限公司与刘会珍物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘会珍,吉安康居乾坤物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉中民三终字第179号上诉人（原审被告）：刘会珍。委托代理人：邱洪浩，江西共创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉安康居乾坤物业服务有限公司，住所地吉安市吉州区井冈山大道191号。法定代表人：王福曜，总经理。委托代理人：王全昌，公司职员。上诉人刘会珍因与被上诉人吉安康居乾坤物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：被告刘会珍购买了吉安市吉州区某小区某栋某房，房屋面积为232.4平方米。2009年7月3日，原告与吉安康居锦江发展有限公司签订《螺湖花园前期物业委托管理合同》，合同约定，原告为被告所在小区提供物业管理服务事宜，物业服务费的收费标准按政府物价主管部门核定的标准收费。之后，螺湖花园住宅小区成立吉安市吉州区螺湖花园业主委员会，原告与吉安市吉州区螺湖花园业主委员会签订《螺湖花园小区物业管理合同》。根据物价局的批复，螺湖花园住宅小区物业服务收费标准为多层住宅（7层以下）每月每平方米0.5元。被告以房屋存在漏水原告未维修好、车库被堵、楼顶存在安全隐患为由，自2012年2月1日开始没有交纳住宅物业费，至2014年12月31日止共拖欠物业服务费4067元。原告催收未果，遂向原审法院起诉。原审法院认为：原、被告双方签订的前期物业委托管理合同、物业管理合同合法有效，双方应按约全面履行。因双方合同约定了物业服务费的收费标准为每月每平方米0.5元，原告应按合同约定收取物业费。原告为被告提供了物业管理服务，被告应当交纳物业管理费，基于被告车库被堵及被告房屋楼顶存在安全隐患问题，可见原告在日常的物业管理中未完全尽到应有的监管义务，酌定核减10％物业服务费，被告刘会珍应向原告缴纳物业服务费3660元。被告刘会珍辩称房屋存在漏水问题，由于该问题系被告与开发商之间的另一法律纠纷，被告以此为由不缴纳物业费于法无据，不予支持。因双方未对违约金进行约定，对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告刘会珍支付原告吉安康居乾坤物业服务有限公司住宅物业服务费3660元，限判决生效后3日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取，由被告刘会珍负担。上诉人刘会珍不服上述判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人物业管理主体、收费依据不合法。二、被上诉人未尽管理、维护义务，上诉人有正当理由拒绝交纳物业费。1、上诉人隔壁业主在顶楼违规搭建，在搭建之初上诉人就向被上诉人反映，但被上诉人未予制止，在搭建完毕后未依照《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条行使相关管理义务，致使上诉人的住宅处于不安全状态。2、上诉人车库常年被其他车辆堵塞无法使用，与被上诉人不进行车辆管理密切相关。同时，从该行为造成上诉人车库无法使用的损失看，也超过物业管理费用，但一审法院仅核减10%物业服务费，显然与上诉人损失不适当。3、上诉人住宅漏水，被上诉人未申请房屋维修。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人吉安康居乾坤物业服务有限公司答辩称：上诉人称被上诉人物业主体、收费依据不合法不属实，被上诉人主体及收费依据均是合法的。上诉人提出外墙漏水一事，被上诉人多次为其申请房屋维修基金并进行了维修。因小区内未建停车场，上诉人车库内又长期未停车，致使小区内其他业主偶尔会将车停在上诉人车库门口，被上诉人也进行了劝阻。上诉人邻居屋面有漏水必须从上诉人室内天窗上屋面维修，多次与上诉人沟通遭到拒绝，该业主被迫在自家房顶开天窗。被上诉人也曾上门强行制止该业主的行为，并向有关部门反映，但有关部门一直未处理，被上诉人也没有权利去处理。综上，被上诉人为上诉人提供了相适应的物业服务，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、被上诉人的物业管理主体及收费依据是否合法？2、被上诉人是否尽到物业管理服务义务？3、上诉人应否向被上诉人支付物业费？二审诉讼中，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：关于主体是否合法的问题。被上诉人不仅与该小区的原建设单位签订了前期物业服务合同，且此后还与成立的业主委员会签订了物业服务合同，因此，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，对上诉人认为被上诉人管理主体不合法的上诉理由，不予采信。关于被上诉人收费依据是否合法的问题。被上诉人与该小区业主委员会所签物业服务合同约定收取的物业服务费，并未超过政府物价部门批复的收费标准，因此，对上诉人认为被上诉人收费依据不合法的上诉理由，本院亦不予采信。关于被上诉人是否尽到物业管理服务义务的问题。上诉人认为被上诉人未制止相邻业主开天窗及在顶楼违规搭建建筑物，但没有提供相应证据证实。相邻业主开天窗及在顶楼违规搭建建筑物是与被上诉人的管理不到位有关，但主要责任在该业主。上诉人称其车库常年被其他车辆堵塞无法使用，亦未提供相应证据证实。上诉人的车库前偶尔因其他业主的车辆停放被堵塞是与被上诉人管理不到位有关，但主要责任还是其他业主的不文明行为所致。就上诉人房屋漏水问题，本系上诉人与开发商之间的另一法律关系，但被上诉人还是对上诉人的房屋漏水问题进行了多次维修，只是一直无法维修好。综上，可以认定被上诉人提供了主要的物业管理服务，上诉人该上诉理由不成立，本院不予采信。关于上诉人应否支付物业费的问题。本案中，上诉人拒绝交纳物业费的主要理由是以被上诉人未依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定行使相关管理义务，致使其住宅处于不安全状态。本院认为，上诉人要求被上诉人行使相关管理义务是要求相邻业主承担恢复原状、停止侵害等民事责任。但上诉人的相邻业主所开天窗及自行搭建的建筑物是否属违法建筑，应由政府有关部门进行处理，并非被上诉人的职责范围。上诉人如认为被上诉人的行为对其构成侵权，可依法另行向被上诉人主张权利。因此，上诉人该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘会珍的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理亦无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘会珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖建文审 判 员 廖东江代理审判员 肖永兰二〇一五年八月十七日书 记 员 郭 琴 来自