（2015）湖民初字第4954号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-05-04
案件名称
姚洁与厦门新景地集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚洁,厦门新景地集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第4954号原告姚洁，女，1991年9月19日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托代理人龚晓洪，福建冠德律师事务所律师。委托代理人刘娜玲，福建冠德律师事务所实习律师。被告厦门新景地集团有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。法定代表人钟江波，公司董事长。委托代理人郭元、郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告姚洁与被告厦门新景地集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法由审判员吴永福适用简易程序于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚晓洪、刘娜玲，被告的委托代理人郭元、郑金摇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚洁诉称，原告购买了被告开发的厦门市湖里区五缘西一里的“新景2008”楼盘商品房，双方为此签订了《商品房销售合同》，并约定被告应于2013年8月31日前交付符合约定条件的商品房。然讼争楼盘经法院审理确认于2014年8月20日燃气才达到验收条件。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金214510.94元（每日按总购房款的万分之二计算，自2013年8月31日起至2014年8月20日并扣除30日的天气因素导致的延误）；2、被告承担本案诉讼费、保全费。被告厦门新景地集团有限公司辩称，（一）讼争商品房项目的1#至7#楼已于2013年12月5日通过了勘察单位的工程质量检查；2#、5#、6#、7#楼于2013年11月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收；1#、3#、4#楼于2013年12月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收；于2013年10月28日取得1#、3#-7#楼及对应地下室的排水证，于2013年11月8日取得2#、8#-13#楼及幼儿园的排水证；于2013年12月20日取得园林绿化建设合格证；2014年1月23日，讼争项目的竣工验收消防已按要求整改完毕，复查合格，可以恢复使用。至此，讼争项目已经符合合同约定的交房条件。关于原告主张的讼争项目于2014年8月20日燃气达到设计要求条件，缺乏事实与法律依据。事实上，讼争项目已经于2013年11月20日达到设计要求条件，有燃气工程项目的监理部出具的《新景2008项目1-7#楼燃气工程验收汇总》、以及各方出具的《沟槽验槽情况评定表》、《沟槽回填情况评定表》等为证。此外，管道煤气工程的实际施工方是厦门华润燃气工程有限公司，并不是厦门华润燃气有限公司，因此工程何时达到设计要求应以厦门华润燃气工程有限公司的验收记录为准。2015年6月，厦门华润燃气有限公司出具了一份《复函》，载明：“现明确于2014年4月2日‘新景2008’楼盘1-7#楼管道燃气工程内管、庭院管均已按设计图纸要求施工完成，压力试验合格，达到设计要求条件”等内容。因此，即使要以厦门华润燃气有限公司确认的时间为准，管道煤气最迟也应当认定为2014年4月2日即已达到设计条件。（二）原告未依约前来收房，已构成违约，应当视为原告已认可商品房现状，原告未收房而造成的扩大损失应由原告自行承担。（三）根据被告提交的气象资料、施工进度、交通管制通告等证据，足以证明诉争项目存在可延期交房的情形多达一百多天，被告主动要求扣除89天应当依法支持。（四）本案系因被告以外的原因致使项目未能按时符合交房条件，而非已经满足交房条件被告故意拖延交房，故应当按照《商品房买卖合同》第八条约定的5000元标准计算违约金。经审理查明，本案系“新景2008”项目1#-7#楼商品房逾期交房系列案件之一。2011年1月30日，原、被告签订一份编号为01978992的《商品房买卖合同》，约定被告将位于厦门湖里区五缘西一里6号604室（新景2008-6#楼B梯6跃7层04单元）的房产出售给原告，总价款为3062854元。2011年2月20日，原、被告还签订一份编号为01982712的《商品房买卖合同》，约定被告将位于厦门湖里区五缘西一里62号地下一层第85号（新景2008地下-1层85号）的人防车位出售给原告，总价款为247500元。两份合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；4、配合政府的法规／规章和命令或市政建设而引起的延误。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、×。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。”合同第二十条“文书送达”约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”第（3）项约定：“买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。”补充协议第13条“其他约定”第（4）项约定：“本合同第二十条补充如下：规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务……出卖人采用在报纸上刊登公告的方式向买受人送达通知的，则自登报之日起3日后即视为送达；出卖人采用在报纸上刊登公告方式履行告知义务的，登报之日即为出卖人告知的日期。本合同所述的刊登公告的报纸系厦门公开发行的报纸；如《厦门日报》等。”合同签订后，原告向被告支付了合同项下的全部款项。厦门市房地产交易权籍登记中心为合同办理了备案登记手续。讼争“新景2008”项目的1#-7#楼于2013年12月5日通过了勘察单位的工程质量检查；2#、5#、6#、7#楼于2013年11月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收；1#、3#、4#楼于2013年12月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。被告于2013年10月28日取得1#、3#-7#楼及对应地下室的排水许可证，于2013年11月8日取得2#、8#-13#楼及幼儿园的排水许可证，于2013年12月20日取得园林绿化建设合格证。2014年1月23日，厦门市湖里区公安消防大队出具湖公消验（2014）第0026号《建设工程消防验收意见书》，认定被告所属的“新景2008”项目的竣工验收消防已按要求整改完毕，复查合格，可以恢复使用。2014年1月24日，被告在《厦门日报》刊登公告，通知原告于2014年1月25日至2014年1月28日到物业服务处办理交房手续。原告2014年8月20日前未接收所购房屋，其认为被告存在逾期交房的情形，故诉至本院。诉讼过程中，被告提供一组气象资料和施工日志，以此证明讼争项目在施工过程中，遭遇当日风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上并导致讼争工程无法施工的天数。原告认为被告未能提供相应的监理日志予以佐证，对施工日志的真实性不予认可；被告另提供一组燃气工程验收汇总、验收记录汇总、施工情况说明及《复函》，用于证明讼争项目燃气管道已于2013年11月20日达到设计要求，于2014年4月2日达到通气条件。原告认为上述证据体现的内容与本院调查的情况相矛盾，不应予以采信。另查明，“新景2008”项目1#-7#楼的商品房被生效法律文书认定于2014年8月20日符合约定的交付条件。被告提供的施工日志关于气象因素影响施工情况的记录简单，既没有该日影响施工的起止时间，亦没有记录人、工程负责人的签字，更没有包括监理单位在内的其他相关方的签章，被告也未能提供监理日志等其他证据予以佐证，因此被生效法律文书认定被告提供的施工日志不足采信，其请求按施工日志的内容认定其可延期交付房产的天数，依据不足。该生效法律文书综合气象资料、施工进度及可能影响的时间段，认定导致延期交房的情形客观存在，被告因气象因素导致延期交房的时间为30天。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、备案证明、（2014）厦民终字第3395号民事判决书及生效证明等，被告提供的《建设工程竣工验收报告》、《勘察单位工程质量检查报告》、《建设工程消防验收意见书》、《园林绿化建设合格证》、《排水许可证》、气象资料、施工日志、协议书、交房通知书、报纸公告、燃气工程验收汇总、验收记录汇总、施工情况说明及《复函》等，以及当事人的陈述在案为证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原告所购商品房所在的楼盘被生效法律文书认定于2014年8月20日符合约定的交付条件，本院予以确认。生效法律文书认定被告因气象因素导致延期交房的时间为30天，本院亦予以确认。根据合同约定的交房时间并扣除被告可延期交房的时间，被告应于2013年9月30日前将符合条件的房产和车位交付原告使用，但讼争项目直至2014年8月20日才符合合同约定的交付条件，被告的行为已经构成了违约，其应按合同第九条的约定承担相应的违约责任，即向原告支付逾期交房违约金。该违约金应每日按已付款3310354元（3062854＋247500）的万分之二，自2013年10月1日计至2014年8月20日即214510.94元（3310354元×0.2‰／天×324天）。至于被告辩称的应按合同第八条第二款约定的5000元支付违约金问题，因合同第八条第二款所约定的是在约定的交房日期之前进行房屋交接的违约责任情形，而本案被告已经逾期交房，依法应适用合同第九条以认定被告逾期交房的违约责任，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：被告厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告姚洁支付违约金214510.94元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2259元，由被告厦门新景地集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 吴永福二〇一五年八月十七日书记员 陈逸天附页：本案所适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”