（2015）深福法民三初字第1125号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-01-11
案件名称
江向东与李雪梅,李群伯房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江某东,李某伯,某地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第1125号原告江某东，住址广东省深圳市福田区。委托代理人方某，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托代理人王某晨，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告李某伯，住址广东省深圳市福田区。委托代理人陈某亮，广东卓建律师事务所律师。第三人某地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人李某智。委托代理人孙某，住址广东省深圳市龙华新区，系公司员工。原告江某东诉被告李某伯、第三人某地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法由代理审判员姚璇娟独任审判，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人方某，被告的委托代理人陈某亮，第三人的委托代理人孙某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月＊＊日，通过第三人的居间介绍，被告作为李某海（被告的儿子）的代理人与原告签署了《二手房买卖合同》，约定原告购买李某海名下位于深圳市福田区雅某居第8座＊＊B的房产（以下简称涉案房产），成交价1920万元。合同签订后，原告依约支付了定金95万元，但被告未能按约定让李某海补签合同，李某海亦明确表示不同意卖房。故请求判令：1、解除《二手房买卖合同》；2、被告双倍返还定金190万元，其中95万元由第三人直接代为返还原告。被告辩称，被告代表李某海签订《二手房买卖合同》时已明确告知原告和第三人没有取得李某海的授权委托书，也没有征得李某海的同意。涉案《二手房买卖合同》签订的背景是：第三人主动找到被告，告知被告涉案房产价格已经达最高价，从而骗取被告签订合同，并告知被告即使没有被告的儿子李某海的委托也没有关系，让被告先签订合同，最终由李某海签字合同才发生效力。《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》是第三人夹在《二手房买卖合同》后面让被告顺手签订的，被告签字时没有看清楚，原告和第三人亦没有就该协议向被告作解释，另该协议只有一份仅留存在第三人处，不是因本案诉讼被告也不知道该协议的存在。原告依据被告在《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》上的签字追究被告的责任是不公平的，请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈述，被告身体硬朗、思维清晰，代其儿子李某海管理其在深圳的公司业务，签订合同时关于合同价格、交易方式等都有通过电话与李某海沟通确认，被告还表示李某海可以在2015年4月15日之前回国补签相关文件，可以保障涉案房产交易的有效履行。涉案《二手房买卖合同内容》填写完整后，第三人将合同拍照通过邮件发送给李某海，在其同意的情况下，原告方才按照合同约定支付了定金95万元，并根据买卖双方及第三人签订的《资金托管协议》的约定，将95万元托管于第三人处。后在交易过程中李某海及其妻子以离婚诉讼为由，希望第三人协调通知原告放弃购买涉案房产，而被告在与第三人物业顾问沟通过程中明确表示因涉案房产价格卖得太低，不同意继续履行合同，因此本案交易未能履行原因在于被告及李某海。经审理查明，2015年3月＊＊日，被告以李某海代理人的身份（卖方）与原告（买方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定原告购买李某海名下的涉案房产；转让成交价1920万元；原告在合同生效当日支付定金10万元，生效后三日内再支付定金85万元，定金交由双方约定的第三方监管。同日，原告（乙方）、被告（以李某海代理人身份，甲方）及第三人（丙方）签订了一份《资金托管协议》，约定甲乙双方同意将定金95万元交由第三人进行托管。当日，原、被告还签署了一份《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》，约定双方就涉案房产签署了《二手房买卖合同》，成交价为1920万元，《二手房买卖合同》由卖方李某海的代理人被告签署，被告承诺已经告知卖方李某海有关《二手房买卖合同》的所有条款，并承诺李某海应于2015年4月15日前在《二手房买卖合同》上补签字，如李某海逾期不补签或不履行《二手房买卖合同》，被告承担双倍返还原告定金及《二手房买卖合同》违约条款的责任。上述合同签订后，原告于当日和次日分别向被告支付了定金10万元、85万元，定金95万元依《资金托管协议》的约定托管于第三人处，被告向原告出具了定金收款收据。合同签订后至2015年4月15日，李某海未在《二手房买卖合同》上补签字，并明确表示不同意出售涉案房产。2015年4月27日，原告向被告及李某海发出《履约催告函》，要求被告及李某海履行合同义务，未果，原告遂诉至本院。以上事实有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》、《履约催告函》及庭审笔录予以证实。本院认为，合同法第48条规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案被告与原告签订《二手房买卖合同》出卖李某海名下房产，后李某海对《二手房买卖合同》不予追认，且明确表示不愿出售涉案房产，依据上述法律规定，该《二手房买卖合同》对李某海不发生效力，应由被告承担合同约定的违约责任。原告已依《二手房买卖合同》的约定支付了定金95万元，被告应按《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》的约定双倍返还原告定金。原告的请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持。因95万元定金托管在第三人处，原告请求该款由第三人直接代为返还，第三人亦表示同意，本院予以支持。被告辩称其因受骗才签订《二手房买卖合同》并在不知情的情况下签署了《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》，认为依该协议的约定追究被告的责任不公平，但被告对其主张未提供证据。被告是完全民事行为能力人，应对其签署合同的行为承担相应民事责任，被告的抗辩没有事实和法律依据，本院无法采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告江某东与被告李某伯签订的《二手房买卖合同》；二、被告李某伯应于本判决生效之日起十日内向原告江某东双倍返还定金190万元，其中95万元由第三人某地产代理（深圳）有限公司向原告李某伯返还。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21900元（已由原告预交），因适用简易程序减半收取10950元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 姚 璇 娟二〇一五年八月十七日书 记 员 何彦（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第6页共7页 更多数据：搜索“”来源：