（2015）佛明法更民一初字第155号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2017-12-12
案件名称
宋建军、曾彩娇等与佛山市高明诺卡房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市高明区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋建军,曾彩娇,佛山市高明诺卡房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款
全文
广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛明法更民一初字第155号原告宋建军，男，汉族，1971年7月6日出生，住广州市花都区，原告曾彩娇，女，汉族，1975年8月7日出生，住佛山市高明区，原告宋建军的委托代理人为原告曾彩娇。被告佛山市高明诺卡房地产有限公司，住所地：佛山市高明区荷城街道中山路千彩街38号。法定代表人李卫忠。委托代理人杜新华，广东共明律师事务所律师。委托代理人陈雄柏，广东共明律师事务所律师助理。原告宋建军、曾彩娇诉被告佛山市高明诺卡房地产有限公司（以下简称“诺卡公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法由审判员黄永军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾彩娇、原告宋建军的委托代理人曾彩娇，被告诺卡公司的法定代表人李卫忠及其委托代理人杜新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年2月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发位于佛山市高明区更合镇文阁路20号诺卡水月山畔1座1梯XX商品房，总价款为298000元。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款等费用，并办理了银行按揭。合同约定被告定于2014年12月31日前交付房屋，但直至2015年6月10日，被告的商品房还未达到交接使用条件交房，被告应承担由此产生的延期交房的责任。因此，原告要求从2015年1月1日起计算被告违约天数暂定至2015年6月10日，共计161天（如之后被告未交符合交接条件的商品房，违约金则计算至交房之日止，原告保留其诉讼权利）。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之规定，被告应支付违约金38382.4元（298000元×0.0008×161）。据此，请求法院判令：1、被告承担逾期161日交房的违约责任，被告支付逾期交房的违约金38382.4元并继续履行合同（计算至2015年6月10日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、答辩人迟延交楼有符合合同约定的合理理由，不算违约。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款规定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、主体工程完成后，因各种政府市政配套工程原因影响本小区相关配套设施施工安装；3、因城市规划变革等非出卖人可预见、可控制的影响本工程施工进度的。”事实上，本案上述可以延期交楼的情形都存在，主要包括：1、遭遇不可抗力。根据佛山市高明区气象局出具的2014年-2015年4月的天气过程调查报告：2014年7月17日--7月19日（3天）有第9号台风“威马逊”（9级）、2014年9月15日--9月17日（3天）有第15号台风“海燕”（10级）影响高明，同时录得有6天出现暴雨天气（雨量记录超过50mm以上），有19天日均气温低于12度C的低温天气和有104天最高气温超过过35度C的高温天气。对照答辩人的施工日志，因为恶劣天气而停工的天数达18天。2、自来水接入总管与供电总线接入属于市政配套工程，答辩人无法控制工程时间。早在2014年4月30日答辩人即向佛山水业集团高明供水有限公司申请报装用水，但直至2015年3月11日佛山水业集体高明供水有限公司才给办理供水工程验收合格向楼盘供水，除去实际工期，延期至少约90天。2014年7月左右，答辩人已向广东电网公司佛山高明供电局申请接装用电，但直至2015年2月11日，广东电网公司佛山高明供电局才给办理客户受电工程竣工验收，向楼盘供电，除去合理工期，延期约60天。正是因为水、电市政配套设施的延误，才导致答辩人迟延交楼。3、根据相关管理部门要求、本着方便小区居民，答辩人于2014年11月28日对诺卡水月山畔小区的出入口（多加出入口）进行调整规划，重新设计，并报佛山市高明区发展规划和统计局申请报批。这种变更设计属因城市规划变革影响施工进度，可延期至少40天。以上事实可以证明，答辩人根据《广东省商品房买卖合同》第八条第二款规定，至少可以延期90天以上。二、答辩人于2015年3月31日发出的《收楼通知》信息合法有效，符合合同约定，本案答辩人达到交房条件并通知收楼的时间应认定为2015年3月31日，原告未在15天内收楼应视为拒绝收楼。1、答辩人发出收楼通知时，向原告交付的商品房已达到合同约定的交楼条件。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第一款约定的交房条件是：“该商品楼经竣工验收合格”，并不是约定“综合竣工验收合格”和“备案验收合格”。本案答辩人于2014年3月13日组织勘察、设计、施工、监理四个单位对讼争商品房进行验收合格，即应视为“该商品楼经竣工验收合格”，达到交付使用的条件。至于楼盘最终未能通过综合竣工验收或备案验收，商品房质量真的存在问题，则是另外一个法律关系，原告可以另案主张权利。2、答辩人以信息通知收楼的通知方式符合双方约定。双方签订的《合同补充协议》第6条约定：“答辩人可以按买受人提供的电话号码以电话或短信通知方式告知《收楼通知》即视为告知收楼，买受人应在收到通后15日内。”本案答辩人已于2015年3月31日按原告提供的电话号码发出信息《收楼通知》，故答辩人达到交房条件并通知收楼的时间应认定为2015年3月31日，原告未在15天内收楼应视为拒绝收楼，有违诚实信用原则。3、其他收楼并进行装修的买受人可以引证楼盘可以收楼正常使用的时间。在答辩人发出收楼通知前后，陆陆续续有买房者办理收楼，一定程度引证答辩人交付的商品房达到正常使用的交付条件。三、如果认定答辩人存在迟延交楼，原告诉求按每日万分之八支付违约金也明显过高，合同约定的违约金明显远高于原告的实际损失，答辩人请求法院依法减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”根据该条司法解释，答辩人请求法院对每月超过800元×（1+30%）=1040元的部分违约金予以减少。即答辩人对原告的违约损失赔偿按每月1040元计算。综上，答辩人认为延延交楼是事出有因，应不算违约。即使最终认定答辩人存在迟延交房的违约行为，也应在认定的违约天数在扣减按约定可以延期的天数，再按每月1040元计算答辩人应支付的违约金。诉讼中，原告举证如下：1、二原告身份证复印件及其结婚证各1份、被告营业执照及其企业信息查询表各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同及个人购房抵押借款合同各1份、税收单2张、维修资金缴款通知书1份、发票1张、农商银行借款借据1份、常住人口登记卡1份2页、佛山市高明区预售商品房专用账户缴款通知书1份，证明原告购买了被告的商品房的事实，并证明了原告与被告签订了商品房买卖合同的事实。被告质证后没有异议。诉讼中，被告举证如下：1、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各1份，证明被告的诉讼主体资格。2、商品房预售许可证2份，证明被告的商品房于2013年12月16日取得预售许可。3、整改通知书1份，证明被告商品房被通知整改。4、《诺卡水月山畔1、2座给水工程建设管理合同》、《供水工程验收合格证》各1份，证明被告楼盘于2015年3月11日取得供水工程验收合格。5、《供电方案》、《客户受电工程竣工检验意见书》各1份，证明被告楼盘的用电工程符合标准。6、建设用地审批阶段审批跟踪监督卡、规划调整公告及图纸各1份，证明被告于2014年12月18日提出对其楼盘进行规划调整。7、《天气过程调查报告》1份及施工日志摘抄共18页，证明被告楼盘在施工期时曾遇多次恶劣天气而被逼停工。8、《收楼通知》信息打印表10份、中国电信通话清单1份，证明被告于2015年3月31日发短信通知原告进行房屋交付。9、《水月山畔业主验收表》19份，证明被告的商品房已被其他业主（不包括本案原告）验收。10、《交楼协议》、《山月水畔业主验收表》、《山月水畔装修注意事项》、《诺卡山月水畔楼宇装修许可证》各1份，证明被告楼盘已有业主收楼装修。11、《竣工验收备案表》、《工程项目使用说明书》、《住宅质量保证书》各1份，证明被告楼盘符合交付条件。原告的质证意见：对证据1、2、3没异议。对证据4、5、6、7、11的真实性不予确认。对证据8的真实性有异议，原告没收到收楼短信。证据9、10与本案无关。本院对上述证据认证如下：被告对原告举的证据均无异议，本院予以采信。被告对原告举的证据1、2、3无异议，本院对其予以采信。被告举的证据4、5、6、7的认证见“本院认为”部分。被告举的证据8可以证明被告向原告发出了短信收楼通知，故本院予以采信。被告举的证据9、10与本院无关联性，本院不予采信。被告举的证据11有相关单位的签章，且与本案具有关联性，故本院予以采信。经审理查明，本院确认以下事实：原告与被告于2014年2月13日签订一份《广东省商品房买卖合同》。该合同约定：原告向被告购买由被告开发的位于佛山市高明区更合镇更合镇文阁路20号诺卡水月山畔1座1梯XX房，房屋总价款为298000元。该合同第八条约定：被告应于2014年12月31日前，将具备以下条件（该商品房经竣工验收合格）交付给原告使用；但如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人；2、主体工程完成后，因各种政府市政配套工程原因影响本小区相关配套设施施工安装；3、因城市规划变革等非出卖人可预见、可控制的影响本工程施工进度的。该合同第九条约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之八的违约金。该合同附件约定，被告按原告提供的电话号码以电话或短信通知方式告知《收楼通知》。上述合同签订后，原告依约向被告支付了首期款并办理了银行按揭。2015年3月13日，相关勘察、设计、施工、监理、建设单位对本案讼争房产进行了验收，并在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上签章。被告于2015年3月31日向原告发出短信收楼通知。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。本案争议焦点之一是：合同约定的交付条件问题。上述合同第八条约定，被告应于2014年12月31日前，将具备以下条件（该商品房经竣工验收合格）交付给原告使用，而被告在2014年12月31日此日未取得竣工验收，故应承担逾期交房的违约金。上述合同约定的交付条件是：该商品房经竣工验收合格。经审理查明，相关勘察、设计、施工、监理、建设单位已于2015年3月13日对本案讼争房产进行了验收，并在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上签章，故可以认定在2015年3月13日讼争房产已经竣工验收合格。被告在2015年3月31日向原告发出短信通知，被告自认2015年3月31日为达到交房条件并通知收楼之日合理，逾期交房的违约金应计算至2015年3月31日为止。本案争议焦点之二是：被告能否按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条之规定延期交房？首先，被告将台风、高温等恶劣天气作为不可抗力进行抗辩，本院认为，台风、高温等恶劣天气为本地常见的客观气候，完全可以预见，不能作为不可抗力的情形，故被告举证的证据7与本案无关联性，本院对该证据不予采信；即便该不可抗力事由成立，被告亦没有按照合同的约定履行“不可抗力在发生之日起30日告知原因”之义务。其次，被告将自来水、供电接入市政配套工程作为工程延期的客观原因，本院认为，被告举证的证据4、5不能证明是政府的市政配套工程原因影响到本案讼争房产的施工安装，故本院不采信被告举证的证据4、5，对相关的事实亦不予确认。再次，被告将本案讼争房产的小区规划的变更作为据实延期的事由，本院认为，被告举证的证据6仅能证明小区规划的变更为本案讼争房产内部规划的变更，并非是本案讼争房产外部的城市规划变革，且该规划的变更为被告可预见、可控制的，故本院对被告举证的证据6亦不予采信。综上，被告上述各种据实延期交房的事由都不能成立，本院均不予采纳。本案争议焦点之三是：关于违约金的标准是否过高的问题。本院认为，每日万分之八的违约金标准过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金标准调整为每日万分之六。上述合同约定的交房之日是在2014年12月31日前，原告主张从2015年1月1日起开始计付违约金合理，从2015年1月1日计算至2015年3月31日共计90日，被告应支付的违约金为16092元（298000元×0.0006×90日）。原告请求的高出16092元的违约金部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、被告佛山市高明诺卡房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金16092元给原告宋建军、曾彩娇；二、驳回原告宋建军、曾彩娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费908元，因适用简易程序审理减半收取454元，由原告宋建军、曾彩娇负担289.2元，由被告佛山市高明诺卡房地产有限公司负担164.8元。该164.8元原告宋建军、曾彩娇已预交，由被告佛山市高明诺卡房地产有限公司在履行义务时一并迳付原告宋建军、曾彩娇，本院不作收退处理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄永军二〇一五年八月十七日书记员 谭景文 百度搜索“”