（2015）南川法民初字第02704号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2015-10-21

案件名称

王学军与吴培元,罗代华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市南川区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王学军,吴培元,罗代华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条

全文

重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2015）南川法民初字第02704号原告王学军，男，1956年11月20日出生，汉族，村民，住四川省XX县。委托代理人惠军，重庆江都律师事务所律师。被告吴培元，男，1956年8月31日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告罗代华，男，1964年6月14日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。上列二被告共同委托代理人何廷华，重庆迪远律师事务所律师。原告王学军与被告吴培元、罗代华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法由代理审判员丁忠林独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王学军及其委托代理人惠军到庭参加了诉讼，被告吴培元及其委托代理人何廷华，被告罗代华的委托代理人何廷华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王学军诉称，原告系四川省XX县XXX人，其一直居住在当地。原告于2000年11月经被告吴培元推荐，购买了位于重庆市南川区XX镇XX路集资XX号门面，后该门面的门牌调整为重庆市南川区XX街道XX路XX号。在原告购买门面后，原告将门面租赁给被告吴培元，吴培元每半年支付一次租金，由于双方系亲戚关系，故未签订租赁合同。2015年春节期间，原告途经南川后发现上述门面的经营者非吴培元，而是另有其人。后原告向吴培元询问后得知上述门面已经转租给罗代华，并提供了二人签订的《租房协议》。原告与吴培元虽是亲戚，但原告于2015年前都居住于四川，加之与吴培元走动较少，故对吴培元租赁门面后的经营活动不了解。现被告吴培元将门面转租给罗代华，原告表示不同意，在与吴培元多次协商后未果，为此，原告将被告起诉至法院，请求：1、判决解除原告与被告吴培元的房屋租赁合同；2、判决解除被告吴培元与被告罗代华的租房协议；3、判决被告罗代华立即腾空并返还位于重庆市南川区XX办事处XX路XX号租赁房屋；4、由二被告承担本案诉讼费。被告吴培元辩称，原告诉称被告租赁其门面不属实，原、被告既未签订书面的租赁合同，也未建立事实上的租赁关系，原告诉请解除与被告之间的房屋租赁合同关系缺乏事实依据；被告吴培元隐名代理原告出租涉案的门面，是属于亲戚间的帮忙管理，原告与被告罗代华之间建立了房屋租赁合同关系，二被告之间不是房屋转租合同关系；原告的第二项诉讼请求于法无据；原告与被告罗代华之间的租赁期限未届满，原告的第三项诉讼请求缺乏法律依据；综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告罗代华辩称，被告承租门面前，门面虽系两个产权证，但相互打通，整套出租，被告也以整套出租为条件；吴培元自述有权代理其连襟兄弟出租门面，被告不认识也无法联系原告王学军，故由吴培元转交租金，原告亦从未提出异议；被告承租门面后装修花费近30万元，若法院判决被告腾空门面并返还门面，原告及吴培元必须赔偿全部损失，包括但不限于装修费、营业损失等。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告王学军系四川省XX县XX镇XX村村民，原告王学军的妻子与被告吴培元的妻子系亲姐妹关系。2000年7月27日，原南川市饮食服务有限责任公司（卖方）与原告王学军（买方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：“经双方协商，卖方决定将其所属XX镇XX路XXX号，现XX商场通道左侧起的第二间门面（建筑面积46.47平方米，具体以房管部门确认为准）以20万元出售给买方，该门面的四至界畔为东与中行储蓄所房屋共墙，南与XX商场上二楼的楼梯间及办公室共墙，西至吴培元所买门面共墙；北至XX路正街自墙。该合同还约定了其他事项。”合同签订后，上述门面办理了房屋产权证书，房屋所有权人为王学军，房屋坐落于原南川XX镇XX路集资XX号，建筑面积为55.64平方米，房屋产权证号为重庆房权证XXX隆化字第XXXX**号。同日，原南川市饮食服务有限责任公司（卖方）与被告吴培元（买方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：“经双方协商，卖方决定将其所属XX镇XX路XXX号，现XX商场通道左侧起的第一间门面（建筑面积57.51平方米，具体以房管部门确认为准）以20万元出售给买方，该门面的四至界畔为东与王学军所买门面共墙，南与XX商场上二楼的楼梯间共墙，西至XX商场中间通道自墙；北至XX路正街自墙。该合同还约定了其他事项。”合同签订后，上述门面办理了房屋产权证书，房屋所有权人为吴培元，房屋坐落于原南川隆化镇和平路集资18号，建筑面积为55.90平方米。上述《房屋买卖合同》签订后，被告吴培元对上述两间门面进行了管理，审理中，原告认可其门面从购买之后至今由被告吴培元在进行管理的事实，但其表示门面是租赁给吴培元，且双方由于是亲戚关系未签订租赁合同，同时，其承认收到被告吴培元的钱，但其认为是房租费，原告也认可吴培元在管理门面期间，未向其支付报酬，但曾花费几百元给其买过烟的事实。庭审中，原告王学军提供了重庆市南川区XX街道XXX社区居民委员会出具的证明，该证明内容为：“兹有王学军，房产证编号为重庆房权证XXX隆化字第XXXX**号，地址为XX镇XX路集资XX号，因建制调整，现地址变更为重庆市南川区XX街道XX路XX号X楼X号，以上两处系同一地址。”另查明，2013年8月27日，被告吴培元（甲方）与被告罗代华（乙方）签订《租房协议》，该协议约定：“甲乙双方自愿协商就南川XX办事处XX路XX号门面实际面积53.9平方米，附XX号门面实际面积37平方米出租达成协议，1、门面建筑面积为90.9平方米，月租9000元。租金按市价，一年一定；2、租期4年，即2013年10月1日至2017年9月30日；3、半年支付一次房租，即8月30日和2月28日，若乙方逾期未付房租，视为违约，违约金为20000元，同时，甲方收回门面，乙方无条件接受；……7、租赁期间，甲方不得干涉乙方的正常经营或收回门面，乙方租赁期间不得转租，若转租，视为违约，由违约方支付20000元违约金；8、预收3500元作合同履行保证金，合同期满，乙方不续租，甲方验收房屋合格后，退还乙方；该合同还约定了其他事项。”合同签订后，被告罗代华将商铺装修后进行经营，并向被告吴培元支付了房租。审理中，原告表示，对于吴培元将其门面租赁给罗代华其于2014年才知道，原告知道后与二被告进行协商租赁事宜未果，原告承认吴培元将房屋租金支付到原告的女儿王梅银行卡中，原告也承认已经收到房屋租金，且最后一次收到房屋租金是2015年2月28日，房租租金已经支付到2015年8月30日的事实。被告吴培元辩称，原告的商铺与被告吴培元的商铺相邻，商铺从购买后至今由于原告在外地，所以几乎都是委托其进行管理，2005年上述两间门面也曾由黄继良（黄继良的妻子与原告王学军的妻子及被告吴培元的妻子系姐妹关系）代为管理一年，并由黄继良与他人签订《租房协议》，被告吴培元基于亲情关系替原告王学军管理门面，双方由于是亲戚也未签订书面的委托合同。还查明，审理中，被告吴培元提供多张中国农业银行银行卡存款业务回单及记账本，其证明目的是多年来吴培元帮助原告代为出租涉案门面，代收租金、转交租金，未收取费用。被告吴培元还申请证人周某某、黄某某出庭作证，两位证人的妻子与原告王学军的妻子及被告吴培元的妻子均系姐妹关系，二位证人均当庭陈述，原告王学军的门面与被告吴培元的门面相邻，在过去的十余年，由于原告王学军在外地，两间门面一直由吴培元在代为管理，且二位证人均证实曾听到王学军感谢吴培元出租门面的话语。证人黄继良也承认在2005年左右曾经替吴培元、王学军管理过一年门面的事实。审理中，被告吴培元还提供王学军、吴培元的岳母韦延志的录音及视频资料，以证明王学军的门面在过去的十余年一直由吴培元在代为管理出租，且证明2014年，吴培元曾经给王学军门面出租合同复印件的事实。上述事实，有原、被告的当庭陈述，租房协议、房屋产权证书、中国农业银行对账单、照片、记账本、中国农业银行银行卡存款业务回单、租房协议、证明、证人周兰铮、黄继良的证言、韦延志的录音及视频资料等证据在案佐证，以上证据经过庭审核实，可以作为定案的依据。本院认为，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于原告主张的要求解除原告与被告吴培元签订的房屋租赁合同的诉讼请求，审理中，原告未提供证据证明原告与被告吴培元之间存在房屋租赁关系，应当承担举证不能的后果，同时，原告虽诉称由于原告与吴培元系亲戚关系，故未签订书面的租赁合同，但结合庭审情况及证人证言，原告诉称与被告吴培元之间存在租赁关系也缺乏事实依据，故本院对原告要求解除与被告吴培元签订的房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。对于原告主张的解除被告吴培元与被告罗代华的租房协议及由被告罗代华立即腾空并返还位于重庆市南川区XX办事处XX路XX号租赁房屋的诉讼请求。由于原告王学军承认十余年来其商铺都由被告吴培元在进行管理，证人证言也证明王学军的商铺十余年来由吴培元在代为管理的事实，同时，原告王学军也承认收到截止至2015年8月30日的租金，原告王学军也无法证明其与吴培元之间存在门面租赁关系，结合庭审查明的其他事实，足以确定被告吴培元将原告王学军的商铺出租给罗代华的行为为行使委托管理职能，被告吴培元与罗代华签订《租房协议》的行为应视为是行使管理职能的表现，同时，被告罗代华按时支付租金，也未发现存在法律规定的可以解除合同的情形，原告也无法证明被告吴培元与罗代华之间存在恶意串通损害其利益的行为，故被告吴培元于2013年8月27日与罗代华签订的《租房协议》对原告王学军具有约束力。因此，原告主张解除被告吴培元与被告罗代华的租房协议及由被告罗代华立即腾空并返还位于重庆市南川区XX办事处XX路XX号租赁房屋的诉讼请求也缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告王学军的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半交纳40元（原告已预交），由原告王学军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费80元，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　丁忠林二〇一五年八月十七日书　记　员　　李　超 来源：