（2015）宾民一初字第1314号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-07-13
案件名称
苏钟业与郑桂田租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宾阳县人民法院
所属地区
宾阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏钟业,郑桂田
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第四十四条第一款，第一百零七条
全文
宾阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）宾民一初字第1314号原告苏钟业。委托代理人潘伟升，广西安信律师事务所律师。委托代理人韦维国，广西安信律师事务所实习律师。被告郑桂田。原告苏钟业诉被告郑桂田租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法组成合议庭于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告苏钟业的委托代理人潘伟升、韦维国，被告郑桂田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏钟业诉称，2013年3月1日，被告郑桂田与原告苏钟业签订了一份《合同书》，由郑桂田将其位于宾阳芦圩工业集中区普田片区的养猪场及鱼塘出租给原告养猪、养鱼，租期5年，从2013年3月1日起至2018年2月28日止，每年租金19000元，并定于2013年3月1日支付第一年租金给被告，同时双方特别约定若政府征收时，猪、鱼尚未成熟、出栏及出售，政府有补贴给猪、鱼损失的，应属原告所有。2013年11月22日，宾阳县芦圩工业集中区管理办公室与被告签订了《宾阳县芦圩工业集中区郑桂田猪场房屋拆迁补偿协议书》，约定将郑桂田所有位于宾阳芦圩工业集中区普田片区的养猪场房屋进行拆除，并就拆迁补偿达成协议，由宾阳县芦圩工业集中区管理办公室一次性补偿郑桂田相应损失，其中包括转移批量存栏猪8000元、鱼塘生长后期鱼损失17000元。2013年11月25日，原、被告签订了房屋拆迁合同书，约定由原告将上述房屋拆除，被告支付原告拆迁费用20000元，后原告依约于2013年12月18日将上述房屋拆除完毕。原告认为，因被告已于2013年11月30日领取到了到了上述猪、鱼的补偿款，但其却拒绝交付给原告，其存在违约行为；且因为政府的拆迁，被告实际使用租赁的场地只有9个月，被告应返还原告3个月的租金4750元，但其拒绝返还，原告只能诉至法院强求判令：被告郑桂田付清欠原告的人民币29750元，其中猪场补偿8000元转移批量存安猪，鱼塘补偿生产后期鱼17000元，租金4750元；2、本案诉讼费由被告负担。原告苏钟业为证明其主张，提交以下证据：1、原告身份证，证明原告身份信息；2、合同书，证明原被告双方就猪场及鱼塘出租达成协议，政府补贴所得都属于原告所有，因政府拆迁导致原告不能继续使用猪场和鱼塘，而原告提前已经支付了租金，因此被告应该退还提前交的租金；3、宾阳县芦圩镇工业集中区郑桂田猪场房屋拆除补偿协议书，证明政府就猪场及鱼塘进行了补偿，被告领取了补偿款后，拒绝将补偿款交付给原告。被告郑桂田辩称，签订合同当天，双方只是订合同，原告却没有付租金给我，因为都是朋友，所以我当时也同意其过后再支付，但原告到至今都拖欠不付；2013年11月30日我领到了拆迁补偿款10万元，在2013年12月10日我与原告结算，要求原告拆除猪场和鱼塘，然后我就付补偿款25000元补偿款给原告了，且合同上明确载明，未成熟的猪和鱼属于原告的，但是补偿拆迁款时，猪和鱼已经成熟了，因此补偿款应该归我所得，请求判令驳回原告的诉讼请求。被告郑桂田未有证据向法庭提交。经开庭质证，被告郑桂田对原告提交的证据真实性无异议，上述证据真实合法，本院予以采信。综合全案的证据，本院确认以下法律事实：2013年3月1日，被告郑桂田与原告苏钟业签订了一份《合同书》，由郑桂田将其位于宾阳芦圩工业集中区普田片区的养猪场及鱼塘出租给原告养猪、养鱼，租期5年，从2013年3月1日起至2018年2月28日止，每年租金19000元，并定于2013年3月1日支付第一年租金给被告，同时双方特别约定若政府征收时，猪、鱼尚未成熟、出栏及出售，政府有补贴给猪、鱼损失的，应属原告所有。2013年11月22日，宾阳县芦圩工业集中区管理办公室与被告签订了《宾阳县芦圩工业集中区郑桂田猪场房屋拆迁补偿协议书》，约定将郑桂田所有位于宾阳芦圩工业集中区普田片区的养猪场房屋进行拆除，并就拆迁补偿达成协议，由宾阳县芦圩工业集中区管理办公室一次性补偿郑桂田相应损失，其中包括转移批量存栏猪8000元、鱼塘生长后期鱼损失17000元。2013年11月25日，原、被告签订了房屋拆迁合同书，约定由原告将上述房屋拆除，被告支付原告拆迁费用20000元。2013年11月30日被告领取到了到了上述猪、鱼的补偿款，2013年12月20日原告依约将上述房屋拆除。因对猪、鱼补偿费用归属及租金返还发生争议，协商不下，原告遂诉至法院，请求判如所请。本院认为，原、被告双方签订的租赁协议，意思表示真实，内容合法，不违反法律法规的强制性规定，上述协议合法有效。根据合同约定，原告应于2013年3月1日支付第一年租金19500元给被告，虽然原告未能提交被告开具的收到上述租金的收据，但根据租赁惯例，应为先缴纳租金方能使用租赁物，原告已实际使用上述租赁场地至2013年12月20日，且原告与被告又不具有特别亲密的血缘关系等足以推定不适用租赁惯例的情形，故此时被告主张原告未缴纳租金，被告负有证明责任，但其没有提交相应证据推翻上述事实，对其辩解本院不予采信。原告实际使用租赁场地至2013年12月20日由于政府部门的征地拆迁的不可归结于双方当事人的原因导致合同无法继续履行，且双方协议拆除了上述，以实际行动解除了原有的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告从2013年12月20日至2014年2月28日共计70天不能使用场地期间的租金，被告应予返还，为19500元÷365天×70天=3739.70元；另，依据双方租赁合同约定，政府部门对未出卖的猪、鱼的补偿款共计25000元应归原告所有，被告已于2013年11月领取到了该补偿款，其称已将该款交给了原告，但未能提交证据予以证实，且原告亦予以否认，对被告的辩解本院不予采信。综上，被告应返还原告租金3739.70元，支付原告拆迁补偿款25000元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郑桂田返还原告苏钟业租金3739.70元；二、被告郑桂田支付原告苏钟业拆迁补偿款25000元。案件受理费544元，由原告苏钟业负担54元，被告郑桂田负担490元。上述义务，义务人应于本案生效判决确定的期限内履行完毕，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时自上诉之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 伍文帅审 判 员 廖汉真人民陪审员 梁翠莲二〇一五年八月十七日书 记 员 何 珊 更多数据：