（2015）一中民终字第05678号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-24
案件名称
蔡礼刚与北京龙德缘置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第05678号上诉人（原审原告）蔡礼刚，男，1978年4月23日出生。委托代理人时祯奎，北京市凯诺律师事务所律师。委托代理人张新年，北京市凯诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）北京龙德缘置业有限公司，住所地北京市海淀区永泰庄北路9号6号院。法定代表人向欢，总经理。委托代理人王洪飞，北京市五环律师事务所律师。上诉人蔡礼刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第3128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蔡礼刚在原审法院起诉称��2014年8月29日，我和龙德缘公司签订了《北京市房屋租赁合同》，约定我租赁龙德缘公司拥有承租权的位于北京市海淀区26号一层房屋，用于开办超市进行商业经营。龙德缘公司承诺该房屋设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，并应提供该房屋的消防、建筑、治安、卫生相关材料，并协助我办理营业执照。合同签订后，我依约履行自身义务，并投入了大量资金进行装修、进货。但龙德缘公司在我办理工商登记手续过程中，一直未提供相应的场地手续及消防验收手续，导致超市不能开业，合同目的无法实现，我承受了巨大的损失。现我起诉要求判令解除我与龙德缘公司签订的《北京市房屋租赁合同》；要求退还押金17万元、租金997672元；赔偿我已向物业管理单位支付的空调通风接口费123120元、电费12687.54元、水费715元、物业管理费44096元、装修管理费4240��、装修押金5000元；赔偿我已支出的制作广告费用78913元、购买空调费用39480元、安装风道费用53970元、购买玻璃隔断费用16172元、监控及收银设备折旧后损失78455.3元；赔偿我购置货架、货品扣除折旧、已退货后的损失，包括货架损失73964元、冰箱及立风柜损失52000元、啤酒饮料损失36829元、粮油货品损失19471.75元、纸品损失27959.6元、调料损失14340.5元、洗化用品损失70625.1元、百货用品损失61463.2元、赔偿经营预期利益30万元、违约金17万元、装修损失34万元。龙德缘公司在原审法院答辩称：我公司不存在违约行为，关于办理营业执照事宜，双方进行过沟通，我公司也未拒绝办理。对方无解除合同的约定或法定事由，我公司认为合同应继续履行。现我公司不同意蔡礼刚的全部诉讼请求。原审法院经审理查明，2014年8月20日，蔡礼刚与龙德缘公司签订《意向定金协议》，就蔡礼刚承租位于北京市海淀区26号一层房屋（以下简称涉案房屋）的相关事宜进行约定，并约定蔡礼刚应支付意向定金50万元，双方拟于2014年8月25日前签署正式租赁合同，届时此定金将自动冲抵押金或租金。蔡礼刚于同日向龙德缘公司支付了意向定金50万元。2014年8月29日，蔡礼刚（承租人、乙方）与龙德缘公司（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定乙方承租涉案房屋，租赁用途为商用（主营超市）；乙方承诺：未经甲方同意，不擅自改变其用途；房屋租赁期自2014年8月29日至2024年5月31日；租金按每日计算，租金递增率为每两年递增10%，2014年8月29日至2016年8月28日，每日每建筑平米为5.2元整……每年的租金分两次支付，即每六个月支付一次，第一笔房租总金额为人民币997672元，期限为2014年11月1日至2015年4月30日；2014年8月29日至2014年10月31日为免租期；押金17万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约金赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；合同第八条第三款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋超过10日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；甲方保证在现有国家政策允许下的情况下，提供相关材料，协助乙方办理营业执照。同日，双方当事人另签订《补充说明》，约定龙德缘公司同意协助乙方办理不超过三个营业执照的房屋证明手续，所产生的费用由乙方承担。合同签订后，蔡礼刚于2014年9月1日向龙德缘公司支付了押金17万元、租金497672元。龙德缘公司将涉案房屋交付蔡礼刚使用，蔡礼刚进行装修、进货等前期工作。蔡礼刚于2014年9月12日取得北京市工商行政管理局海淀分局下发的《个体工商户名称预先核准通知书》，准予预先核准由投资人蔡礼刚出资设立的个体工商户名称为北京豫佳荣鑫超市。后双方当事人因办理营业执照事宜发生争议。庭审中，蔡礼刚主要以龙德缘公司逾期协助其办理超市营业执照为由，要求解除双方《租赁合同》，退还租金、押金并赔偿相关损失。蔡礼刚主张其于2014年9月15日已将办理营业执照所需的《经营场所证明》给付龙德缘公司工作人员向欢，要求其协助加盖涉案房屋产权人公章，但龙德缘公司一直未予协助，并于2014年11月25日要求其办理有限责任公司性质的营业执照，应属违约行为。龙德缘公司则表示蔡礼刚于2014年10月下旬才第一次提出协助办理营业执照的要求，后因涉案房屋产权人建议办理有限责任公司性质，而蔡礼刚坚持办理个体工商户性质的营业执照，双方对办理营业执照企业性质沟通至12月11日。蔡礼刚为证实已于2014年9月15日提出办理营业执照，申请证人彭×出庭接受质询，彭×陈述其与蔡礼刚系亲属关系，亦对蔡礼刚开办超市进行出资，其于2014年9月15日前往龙德缘公司，将《经营场所证明》给付向欢，要求协助办理营业执照，后龙德缘公司一直未予办理。经质证，蔡礼刚对证人所×，龙德缘公司则以证人与蔡礼刚存在利害关系为由，对此不予认可。2014年11月24日，蔡礼刚向龙德缘公司邮寄了《履约催促函》，内容要求龙德缘公司协助办理营业执照。11月28���，蔡礼刚向龙德缘公司邮寄了《解除合同通知书》，内容要求解除双方《租赁合同》。11月25日、12月4日、12月11日，双方当事人三次就办理营业执照企业性质进行沟通。另据双方当事人均提交的12月11日的录音内容，在此次沟通中，龙德缘公司曾表示办理有限责任公司性质或个体工商户性质的营业执照均可。但蔡礼刚坚持要求解除《租赁合同》，双方未做进一步沟通，蔡礼刚即将龙德缘公司起诉至法院。龙德缘公司在庭审中表示，其从未拒绝蔡礼刚办理营业执照，且现办理营业执照不存在客观障碍。为此，龙德缘公司向本院提交了北京市海淀区鹍鹏农工商公司（以下简称鹍鹏农工商公司）《证明》一份，内容为“位于北京市海淀区26号商业楼房屋产权归我司所有，房屋产权证（房产证）正在办理当中，该房屋可以办理“营业执照”。特比证明。”经询问，蔡礼刚表示办理营业执照确需鹍鹏农工商公司。蔡礼刚另以龙德缘公司拒绝协助其办理两个餐饮类的营业执照，违反双方约定为由，要求解除合同。龙德缘公司则表示双方无此约定。蔡礼刚为此向法院提交了2014年12月4日、12月11日双方沟通录音，欲证实其主张，但录音中未体现出龙德缘公司认可曾承诺办理两个餐饮类营业执照的事实。原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、《意向定金协议》、《租赁合同》、《补充说明》、《个体工商户名称预先核准通知书》、收据、《履约催促函》、《解除合同通知书》、《证明》、录音等证据材料在案佐证。原审法院判决认为：依法成立的合同具有法律效力，可以作为确认缔约双方权利义务内容的依据。本案中，蔡礼刚与龙德缘公司签订的《租赁合同》内容应为双方的真实意思表示且不违反法律、��规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，龙德缘公司负有提供相关材料，协助蔡礼刚办理营业执照的义务，但双方合同中未对办理营业执照的期限作出约定，故蔡礼刚在要求龙德缘公司履行协助义务时，应当给予必要的合理期限。现蔡礼刚虽主张其于2014年9月15日已要求龙德缘公司进行协助，但证人彭×与蔡礼刚系亲属关系，与蔡礼刚开办超市之间有经济利益，且蔡礼刚针对其该项主张未提交其他证据予以佐证，法院对此不予采信。根据双方当事人陈述可认定，蔡礼刚于2014年10月下旬向龙德缘公司提出营业执照办理事宜，并与龙德缘公司沟通至2014年12月11日。在此过程中，龙德缘公司未明确拒绝协助蔡礼刚办理营业执照，并积极针对营业执照企业性质问题与蔡礼刚进行沟通。双方当事人针对营业执照企业性质问题并无明确约定，现���方针对此问题的沟通时间，应属对合同约定不明事项的正常协商过程，且龙德缘公司于2014年12月11日曾明确表示同意协助办理有限责任公司性质或个体工商户企业性质的营业执照，蔡礼刚理应与龙德缘公司进一步沟通并相互配合。此外，现相关单位已出具《证明》，同意协助办理，故办理营业执照亦不存在客观障碍。现双方虽因营业执照企业性质问题沟通时间较长，但该行为不构成根本违约行为，蔡礼刚以此主张解除合同，亦无相应的合同约定及法律依据，法院对此不予支持。蔡礼刚亦未提交充分证据证实龙德缘公司曾作出办理两个餐饮类营业执照的承诺，法院对其以此为由要求解除合同的请求亦不予支持。综上，现蔡礼刚要求解除合同，并基于该主张要求退还租金、押金并赔偿损失等诉讼请求，缺乏合同及法律依据，法院对此均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第四项之规定，判决：驳回蔡礼刚的全部诉讼请求。上诉人蔡礼刚不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。上诉理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院未对蔡礼刚提出质疑的鹍鹏农工商公司《证明》做进一步调查取证，未对双方签订合同是否无效，及租赁房屋是否经过消防验收进行审查。在龙德缘公司未尽协助办证义务的情况下，蔡礼刚依据合同约定行使约定解除权，应自通知到达龙德缘公司时合同解除。针对蔡礼刚的上诉请求及理由，龙德缘公司答辩称：不同意蔡礼刚的上诉请求及理由，同意原审判决。经审理查明：本院作出的（2013）一中民终字第13792号生效判决，要求北京鼎嘉恒房地产开发有限公司将北京市海淀区26号101等房屋及��地腾空，交付给鹍鹏农工商公司，并协助办理上述房屋所有权证至鹍鹏农工商公司名下。鹍鹏农工商公司同意北京金恒懋商贸有限公司将位于北京市海淀区26号一层的房屋出租给北京市龙德缘企业管理有限公司，由北京龙德缘企业管理有限公司进行商业运营出租。双方均认可涉案房屋位于北京市海淀区26号西南角一层。原审判决认定的事实，本院依法予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、（2013）一中民终字第13792号民事判决书、《房屋转租申请回复函》等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。蔡礼刚与龙德缘公司签订的《租赁合同》未违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，是双方真实意思表示，应属有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就��，解除权人可以解除合同。经过归纳，本案的争议焦点为蔡礼刚是否有权行使租赁合同的约定解除权。蔡礼刚主张行使约定解除权的理由为：一、涉案房屋不属于合法建筑，未经消防审批手续，存在影响安全的隐患，不符合《租赁合同》约定的安全性要求。二、龙德缘公司未尽协助办理营业执照的相关义务。关于蔡礼刚主张行使约定解除权的第一个理由。依据本院作出的（2013）一中民终字第13792号民事判决书、鹍鹏农工商公司出具的《房屋转租申请回复函》，以及龙德缘公司在原审提交的《证明》、《授权委托书》等材料，能够形成证据链证明房屋具有合法来源，具备出租条件，且龙德缘公司对涉案房屋具有合法转租权。蔡礼刚关于房屋不属于合法建筑，未经消防审批手续的主张，并未提供证据加以证明，本院不予支持。关于蔡礼刚主张行使��定解除权的第二个理由。双方有约定的，应当从约定。蔡礼刚向本院提交北京市工商局关于办理营业执照的相关规定的网上打印件作为新证据，证明龙德缘公司应为办理营业执照提供经营场所证明。而双方已在《补充说明》中约定龙德缘公司同意协助蔡礼刚办理不超过三个营业执照的房屋证明手续。因此，本院对该份新证据不予采纳。合同履行过程中，双方对于办理营业执照需要出具的房屋证明手续进行过多次协商，龙德缘公司现已明确表明可以为蔡礼刚办理房屋证明，相关单位也出具了该房屋可以办理营业执照的证明；在合同未对履行期间作出明确约定时，双方就具体事项的沟通，不影响合同的继续履行，无法作为解除合同依据；所以，蔡礼刚关于龙德缘公司未尽协助办理营业执照义务的理由不能成立。根据上述分析，能够得出，蔡礼刚主��合同解除的条件并未成就。原审法院驳回要求解除合同的诉求，认定正确，本院予以认可。当事人应当依照约定履行自己的义务。由于蔡礼刚无权行使约定解除权，办理营业执照的条件仍然具备，《租赁合同》应当继续履行。蔡礼刚要求解除合同、退还租金、押金并赔偿损失的诉讼请求，不具备事实和法律依据，原审法院不予支持，认定恰当，本院予以确认。综上，原审判决处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二万九千一百二十九元，由蔡礼刚负担（已交纳）。二审案件受理费二万九千一百二十九元，由蔡礼刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 磊代理审判员 朱文君代理审判员 郭仁鑫二〇一五年八月十七日书 记 员 舒 妍 更多数据：