（2015）六民初字第711号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-11-07
案件名称
原告张凯莉、徐务宝诉被告南京太湖世家房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市六合区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张凯莉,徐务宝,南京太湖世家房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第六十四条，第一百四十二条
全文
南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2015）六民初字第711号原告张凯莉，女，1982年12月26日生，汉族，居民。原告徐务宝，男，1977年11月21日生，汉族，居民。以上二原告的共同委托代理人韩军，南京市六合区雄州法律服务所法律工作者。被告南京太湖世家房地产有限公司，住所地南京市六合区雄州街道龙津路。法定代表人韩铮，该公司董事长。委托代理人黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。委托代理人胡灵，江苏臻德律师事务所律师。原告张凯莉、徐务宝诉被告南京太湖世家房地产有限公司（以下简称太湖世家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法由审判员屠本俊独任审判，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告张开银和徐务国的共同委托代理人韩军、被告太湖世家房地产公司的委托代理人胡灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凯莉、徐务宝诉称：2012年12月5日，原、被告签订商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发的位于六合区雄州街道长江路X幢XXX室商品房一套，总价款767335元，被告应当于2012年12月31日交付房屋，并在交付房屋后90日内办理所有权转移登记手续。合同签订后，原告按约支付了全部房款，被告于2013年1月8日交付房屋，但因被告一直未能提供相关证明文件，导致原告无法取得权属证书，亦无法使用房屋，产生了租金损失和物业费损失。房屋交付时，大门已损坏，原告自行更换。此外，由于房屋设计存在缺陷，原告在装修时对消防喷淋头进行了改装，此项费用应由被告承担。请求判令：1、支付逾期协助办理所有权转移登记违约金47560元（自2013年4月8日起至2014年1月22日止，计290天，以房屋总价款767335元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮30%计算）；2、赔偿物业费损失6000元；3、支付大门更换费用1000元；4、支付消防喷淋头改装费用1600元。被告太湖世家房地产公司辩称：1、原、被告于2012年1月8日办理了房屋交接手续，当时被告明确告知原告未取得合同第六条约定的证明文件（包括《建筑工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《房屋测绘成果》），但原告仍然愿意接受该商品房，视为双方对房屋交付条件进行了变更，原告放弃向被告主张违约责任。原告的行为是对其实体权利的处分，合法有效，且合同对逾期协助办理所有权转移登记手续未约定违约金，因此被告无需向原告承担违约责任；2、对原告主张的违约金计算天数不持异议，但对标准持有异议，应按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；3、涉案房屋具备交付条件，且可以立即投入使用，原告要求赔偿物业费损失于法无据；4、涉案房屋经过有关部门竣工验收，不存在质量问题，原告主张大门损坏和房屋设计存在缺陷无证据证明，被告不予认可。经审理查明：2012年12月5日，原告张凯莉、徐务宝（乙方）与被告太湖世家房地产公司（甲方）签订商品房预售合同一份，约定：乙方购买甲方开发的位于六合区雄州街道长江路1号金宁广场X幢XXX室商品房一套，总价款824024元（房屋交付时确定为767335元）。合同第十五条第四款约定：“甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房；该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记，甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市六合区房产交易登记中心。”合同对逾期办理所有权转移登记手续的违约金未做约定。2013年1月8日，被告向原告交付房屋，但一直未能向南京市六合区房产交易登记中心提供房屋权属登记资料，导致原告无法取得权属证书，涉案房屋直至2014年1月22日才具备办证条件。被告逾期协助办理所有权转移登记手续，未向原告支付违约金，原告索要无果，遂诉讼来院。另查明，房屋自交付以来，原告向南京太湖世家物业管理有限公司交纳2013年度物业费5760元、2014年度物业费1682元。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的商品房预售合同、购房发票、商品房初始登记证明各一份、物业费收据二张予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人进行民事活动，应当遵循诚实信用原则和合法的约定。原、被告签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应当于房屋交付后90日内将房屋权属登记资料报送房产部门，并与原告共同申请所有权转移登记。被告未能在约定的时间内报送权属登记资料，导致原告无法取得权属证书，其行为构成违约，应当承担违约责任。被告辩称原告在房屋交付时明知被告未取得相关证明文件而未提出异议，应视为放弃主张违约责任，该辩称缺乏依据，权利的放弃应当以明示的方式做出，对此原告并未明确表示放弃主张违约责任，不能以其未提出异议而推定其放弃权利。双方在合同中虽未约定违约金，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在合同约定的期限届满时未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。原、被在签订合同时无特殊约定，因此不能免除被告的违约责任。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同未约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张的违约金标准不超过法定标准，依此标准计算违约金应为47554元。被告已向原告交付房屋，虽未能在合同约定的期限内提供相关证明文件，导致原告无法取得权属证书，但该行为并不影响原告对房屋的使用，原告要求被告赔偿物业费损失于法无据，本院不予支持。被告还主张大门更换费用和消防喷淋头改装费用，因无证据证明房屋交付时大门损坏和房屋设计存在缺陷，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京太湖世家房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张凯莉、徐务宝支付逾期协助办理所有权转移登记手续的违约金47554元；二、驳回原告张凯莉、徐务宝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取602元，由原告张凯莉、徐务宝负担108元，被告南京太湖世家房地产有限公司负担494元（原告张凯莉、徐务宝已垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1204元（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。审判员 屠本俊二〇一五年八月十七日书记员 张煜荻 来源：