（2015）珠中法民四终字第31号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-10-19
案件名称
李青与珠海市南福房产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李青,珠海市南福房产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民四终字第31号上诉人（原审原告）：李青，男，香港特别行政区居民，现住广东省珠海市，香港身份证号码×××9（A）。委托代理人：夏文树，广东友邦方达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海市南福房产开发有限公司。住所地：珠海市。法定代表人：刘广略，董事长。委托代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所实习律师。上诉人李青因与被上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。李青一审起诉请求判令南福公司向李青承担延期交楼的违约金共计人民币（下同）207628.243元。一审法院经审理查明，2011年2月28日，李青、南福公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定，李青向南福公司购买南福公司开发的位于珠海市吉大九洲大道中2088号锦园5栋2单元2302号的商品房，该商品房总价为2275378元。《补充协议》第五条“买卖合同第七条之补充”约定出卖人应当在2011年12月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人：1）该商品房所在的单体建筑物竣工验收合格（竣工验收合格指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、勘察、监理单位进行的竣工验收，出具《工程竣工验收报告》）；2）该商品房项目经消防验收合格；3）该项商品房装饰装修设备符合附件二约定。《商品房买卖合同》第九条约定如出卖人逾期超过60日交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。上述合同签订后，李青依约向南福公司支付了全部房款。2012年12月30日，南福公司通知李青办理入伙手续。另查明，本案所涉房屋珠海市吉大九洲大道中2088号锦园第5栋于2012年6月6日消防验收合格，2012年7月11日竣工验收报告工程质量验收合格，2012年12月29日，珠海市建设工程竣工验收备案办公室同意竣工验收备案。又查明，2013年10月27日，李青与南福公司签订《和解协议》，称因南福公司未按合同约定期限交付商品房，双方就南福公司逾期交房的违约责任达成和解协议。其主要内容如下：南福公司补偿50000元作为延期交楼给李青的补偿，该款抵扣锦园5栋2单元2302房十年六个月的物业管理费；李青同意该补偿方案后，已一次性解决双方之间关于逾期交房的纠纷，李青承诺不再以逾期交房为由向南福公司主张违约责任。同日，珠海市锦园物业管理有限公司（以下简称锦园物业公司）出具一份《承诺书》，表明认可前述《和解协议》并自愿受《和解协议》的约束，承诺《和解协议》中与该公司有关的一切义务。《和解协议》签署至今，李青一直未交纳物业管理费用。一审法院认为：李青、南福公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》约定出卖人应当在2011年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人，而南福公司在2012年12月29日才取得该楼的竣工验收备案表，南福公司存在延迟交付房屋的违约行为，故应当承担相关的违约责任。李青、南福公司已就南福公司逾期交房违约事宜达成《和解协议》，南福公司同意补偿李青500**元并约定用十年六个月的物业管理费抵偿，物业管理公司也出具《承诺书》表明认可该《和解协议》并自愿受《和解协议》的约束，而此后至今李青一直未交纳过物业管理费用。据此，该《和解协议》已经实际履行。李青关于《和解协议》无法实现和履行、其放弃追究南福公司违约责任的条件未成就的主张，没有事实和法律依据，不能成立。综上，李青与南福公司签订的《和解协议》是李青、南福公司的真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守。该协议中双方当事人已就逾期交房进行了处理，明确了补偿金额和方式，现李青另行提出诉讼要求南福公司承担相关的逾期交房的违约责任，显然有违《和解协议》关于李青不再以逾期交房为由向南福公司主张违约责任的约定。据此，李青的诉请缺乏理据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第六十五条的规定，一审法院判决驳回李青的诉讼请求。一审案件受理费4414元，由李青负担。李青不服上述判决向本院提起上诉，请求二审法院依据事实和法律改判，支持李青的诉讼请求。事实与理由如下：李青与南福公司于2013年10月27日签订了一份《和解协议》，按照该协议的约定，李青放弃主张逾期交房违约责任的前提条件是南福公司同意补偿抵扣锦园5栋2单元2302房十年六个月的物业管理费。实际上收取物业管理费是锦园物业公司的权利，南福公司是开发商，与南福公司无关，南福公司无权对李青作出抵扣十年六个月物业管理费的承诺，该承诺无效，也无法实现。尽管一审中南福公司提交一份物业管理公司的《承诺函》，但李青不认可此追认行为的效力。锦园物业公司一直还催促李青缴纳物业管理费。最近，李青已经将拖欠的物业管理费如数向物业管理公司缴清，故所谓的物业管理公司的追认根本不成立。一审判决认定事实错误，恳请二审法院依法改判，支持李青一审的诉讼请求。南福公司二审答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、双方早于2011年2月28日签订了《商品房买卖合同》及附件，附件是物业服务各项收费标准，即李青早在签订合同之时已经知悉收取物业管理费的主体非南福公司，而是锦园物业公司。因此，当双方在2013年10月27日签订《和解协议》之时，李青作为购房已超过两年半时间的完全民事行为能力人，非常清楚《和解协议》中关于免收物业费的内容将由锦园公司代南福公司履行，李青也是在同意协议后签的字。在协议签订之后，锦园公司一直依约履行免收李青物业费的义务，甚至在一审诉讼期间，为明确各方在《和解协议》中的权利义务，再次承诺自愿受《和解协议》的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，李青作为债权人，在签订和解协议之时即清楚并同意了免收物业费的义务由锦园公司代为履行。李青多次提及《和解协议》无效且不具可行性与事实不符，于法无据。三、李青在一审判决作出后，为促成李青违约是由的发生，恶意向物业公司缴纳物业费，行为不正当，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，应认定其缴费行为不具有法律效力。李青缴纳所谓物业费的时间是2014年9月17日，而一审判决作出时间是2014年8月18日，即李青是在得知一审判决结果后，其目的未达到，利用物业公司基层工作人员对本案的不知情，故意到物业公司缴纳费用，促成南福公司与锦园物业公司违反和解协议的假象，意图以南福公司一方违约为由，使其诉讼目的予以实现。李青的行为不仅严重侵犯了法定程序，还存在对南福公司的恶意诬陷。事实上，在南福公司及锦园物业公司得知基层员工误收了管理费后，曾多次致电李青告知退回其费用，但李青一直以其身在外地稍后办理为由进行推脱。在李青不配合退回款项的前提下，锦园物业公司为诚实履行《和解协议》，已在其管理系统中对李青自2014年10月至2025年3月的物业费顺延免除。此外，事实上，自2014年10月至今，李青也未再缴纳任何费用，物业公司更自始至终未催促其缴费，因此，李青的起诉没有任何依据。四、《和解协议》不存在法定无效情形。李青于2012年1月29日入住，直至2013年10月27日签订《和解协议》，已经过两年时间，李青作为完全民事行为能力人，对双方签订《和解协议》的后果应当具有明确可预见性，其签字表明对协议认同是其真实意思表示。其次，《和解协议》并未有《中华人民共和国合同法》第五十二、五十三条导致合同无效的情形，李青在法定期限内亦未诉请对《和解协议》予以撤销。因此，《和解协议》合法有效。李青在二审期间提交了以下证据：证据1.物业收费通知单（2013年10-12月、2014年2-9月），证明锦园物业公司一直催促李青缴纳管理费。物业公司一审中提交的《承诺函》应不予认定。证据2.发票，证明李青已于2014年9月17日缴清2013年1月至2014年9月的物业费。一审判决对该部分事实的认定不成立。南福公司对李青二审期间提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性认可，但根据通知单的内容，物业公司仅是将每月的管理费告知李青，并非催收，与李青的说法不同。对证据2的真实性无异议，但李青是在一审判决后，明知物业公司已经免除其10年6个月管理费的事实故意向物业公司缴纳的，属于李青故意制造的证据，一审判决认定李青一直未缴纳管理费符合本案事实。南福公司在二审期间未提交新证据。结合南福公司的质证意见，本院对李青二审提交的证据的采纳意见如下：证据1、2均有原件予以核对，且南福公司对其真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于上述证据的证明内容，本院将结合查明的事实予以综合分析认定。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，二审中本院就本案有关事实向锦园物业公司调查询问，该司法定代表人王进环接受调查。锦园物业公司表示认可南福公司与李青签订的《和解协议》，锦园物业公司向李青发送《锦园物业收费通知单》仅是例行发放，对李青只是告知有关费用，并非催收物业管理费，且延期交楼的补偿款仅是抵扣涉案房屋的物业管理费，而每月的公摊电费及二次加压费等李青仍需缴纳。2014年9月17日下午4点多钟，一位姓刘的先生来锦园物业公司缴纳涉案房屋的物业管理费，当时公司的收费人员由于入职不久，也不熟悉收费操作系统，收取了涉案房屋2013年1月至2014年9月的物业管理费，前台领班事后发现汇报，锦园物业公司第一时间与李青联系要求退款给李青，李青称其在香港，一直没来退。对于已收取的前述物业管理费，锦园物业公司愿意退还给李青，同时也尊重李青的意愿，可由李青选择予以退还或直接顺延免缴期限。涉案房屋每月的物业管理费为395.43元（2.6元／平方米×152.09平方米）。本院认为，《和解协议》系李青和南福公司的真实意思表示，合法有效。李青主张收取物业管理费是锦园物业公司的权利，与南福公司无关，南福公司无权作出以延期交楼补偿款抵扣涉案房屋的物业管理费的承诺，该承诺无效。对此，本院认为，锦园物业公司出具了《承诺书》表明认可该《和解协议》并受其约束，承担协议中与该司有关的义务。二审中锦园物业管理公司接受本院调查仍表示认可南福公司与李青签订的《和解协议》。对李青认为南福公司的承诺无效的主张，本院不予支持。李青主张锦园物业公司一直在向其催缴物业管理费，并收取了物业管理费，锦园物业管理公司的追认不成立。对此，本院认为，《锦园物业收费通知单》所列费用明细不光只有管理费，还有消防梯、客梯、公共照明、路灯公摊电费及二次加压水费等。事实上李青在一审判决前在长达一年零八个月的时间内也一直未缴纳过物业管理费。李青在明知锦园物业公司出具《承诺函》声明认可《和解协议》的情况下，又缴纳了涉案房屋2013年1月至2014年9月的物业管理费，但二审期间锦园物业公司仍坚持声明认可《和解协议》，并要求退还李青已缴的前述物业管理费。对李青关于锦园物业管理公司的追认不成立的上诉主张，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李青的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币4414元，由上诉人李青承担。本判决为终审判决。审 判 长 郑伟民代理审判员 王文娟代理审判员 曹阳春二〇一五年八月十七日书 记 员 吴馥楠阙思亮 微信公众号“”