（2015）浙甬民二终字第431号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-12
案件名称
杨志明、杨芳与宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社,杨志明,杨芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二终字第431号上诉人（原审被告）：宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社。代表人：毛伟芳。委托代理人：蔡士勇，浙江红邦律师事务所律师。委托代理人：徐金燕，浙江红邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨志明。被上诉人（原审原告）：杨芳。两被上诉人共同委托代理人：鲍先村，浙江时光律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：卜志珊。上诉人宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社（以下简称联升村经济合作社）因与被上诉人杨志明、杨芳房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2015年5月25日作出的（2014）甬鄞望民初字第467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭于2015年7月21日公开开庭进行了审理，上诉人联升村经济合作社的委托代理人徐金燕及被上诉人杨志明、杨芳的共同委托代理人鲍先村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定：原、被告双方于2011年12月15日签订了购房合同，约定原告向被告购买位于宁波市鄞州区高桥镇联升村联升佳苑18幢39单元1003室的房屋，该房屋建筑面积132.74平方米，房价为1115692元，被告在合同中承诺给原告办理国有土地使用权证。两原告于2010年9月3日预付购房款600000元、于2012年2月7日付购房款515692元以及延期缴款利息23893元、3000元，被告于2012年2月交付了房屋。该房屋所占用土地系宁波市鄞州区高桥镇联升村集体土地，两原告均非该村集体成员。原审原告杨志明、杨芳于2014年11月26日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告返还两原审原告购房款1139585元；2.原审被告赔偿两原审原告购房款的利息（按中国人民银行公布的同期贷款基准利率，其中600000元从2010年9月3日起算，539585元从2012年2月7日起算，均计算至实际付款日止）；3.原审被告赔偿两原审原告其他经济损失38524.30元。原审法院审理认为：根据土地管理法规的规定，农村集体土地属于集体所有，禁止在非农村集体经济组织成员间买卖流通。被告在本村集体土地上建造了联升佳苑小区的房屋，两原告均非房屋所在地的村集体经济组织成员，原、被告就联升佳苑小区房屋达成的买卖合同，违反了法律和行政法规的强制性规定，依法应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当各自返还。有过错的一方应当赔偿对方因合同无效受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为房屋出让方应当明知房屋的土地使用权性质和国家的法律法规，却依然向两原告出售集体土地上的房屋，应对合同无效承担主要的过错责任。根据合同的约定内容，两原告也明知涉案房屋的土地使用权性质，但仍买受房屋，对合同无效也有过错。该院根据合同双方的过错程度以及本案的实际情况，确认原、被告按照4:6的比例承担因合同无效产生的损失。两原告要求被告返还因购房而实际支付的价款1139585元（其中房价1115692元、延期缴款利息23893元），依法应予支持。两原告向被告支付购房款后，丧失了资金占有、收益权利，期间的利息损失属于因合同无效而产生的直接损失，利息损失数额可以按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率标准从购房款支付之日起计算至判决确定的履行之日，由被告在过错比例范围内承担赔偿责任。关于两原告要求被告赔偿其他经济损失38524.30元的诉讼请求，其中的3000元是两原告因延期支付购房款于2012年2月7日向被告支付的利息，该笔支出实际是原告购房成本的组成部分，应由被告返还而非赔偿；两原告主张的其他经济损失中的物业管理费与本案无关、房屋装修费无证据证明，均不予支持。据此,原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，作出如下判决：一、被告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社向原告杨志明、杨芳返还购房款1142585元，限于判决生效之日起十日内履行完毕；二、原告杨志明、杨芳的利息损失（按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，其中600000元从2010年9月3日起算，539585元从2012年2月7日起算，均计算至本判决确定的履行之日止），由被告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社赔偿其中的60%，限于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告杨志明、杨芳的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费15”403元，由原告杨志明、杨芳负担465元，由被告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社负担14938元。宣判后，原审被告联升村经济合作社不服，上诉至本院，称：一、上诉人认为合同是否无效系确认之诉，而基于无效合同要求返还购房款系给付之诉，被上诉人直接将两个诉讼合并为一个诉讼，是对上诉人诉权的剥夺，这直接导致上诉人在涉案合同关系中遭受的损失根本无法在同一案件中予以一并处理，只能另案起诉，故上诉人认为被上诉人的诉讼请求不当。二、一审法院认为涉案房屋系集体土地上房屋，禁止在非农村集体组织成员间买卖流通，双方买卖合同因违反法律和行政法规的强制性规定而无效，但涉案房屋的土地性质并不是一成不变的，而上诉人正在按照程序办理相应手续，在不远的将来将取得国有土地使用权证和房屋产权证，也就是说涉案房屋并非永远是小产权房，故涉案房屋买卖合同是效力待定，并非无效。而且对于房屋登记过户手续的办理期限，双方并没有明确的约定，请求法院给予上诉人一定期限办理手续。三、即便房屋买卖合同无效，上诉人承担60%的过错责任比例显失公平。四、关于损失部分，应按照存款利率进行计算。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人杨志明、杨芳答辩称：上诉人关于被上诉人在提起确认之诉之后再一并提起给付之诉存在不当的上诉理由，没有法律依据。涉案房屋购买于2010年9月，交付于2012年1月，已经过去了几年，但上诉人也没有办妥相关手续。被上诉人并非联升村的集体经济组织成员，涉案的房屋买卖合同应属无效。原判对于过错责任比例的确定以及损失的计算正确。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人联升村经济合作社与被上诉人杨志明、杨芳均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。可见，农村集体土地属于集体所有，禁止在非农村集体经济组织成员间买卖流通。本案中，涉案房屋系由上诉人在本村集体土地上所建造，后由上诉人对外出卖，而被上诉人作为购买人并非房屋所在地的村集体经济组织成员，因此，双方就涉案房屋达成的买卖合同，违反了法律和行政法规的强制性规定，依法应认定无效。故上诉人主张双方签订的房屋买卖合同系效力待定的上诉理由显然缺乏依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人作为房屋出让方应当明知房屋的土地使用权性质和国家的法律法规，却依然向被上诉人出售农村集体土地上的房屋，应对合同无效承担主要的过错责任。被上诉人也明知涉案房屋的土地使用权性质，但仍买受房屋，对合同无效也有过错。据此，原审法院根据合同双方的过错程度以及本案的实际情况，确认上诉人对因合同无效产生的损失承担60%的比例并无不当。故上诉人不仅应返还被上诉人购房款，还应承担一定比例的损失。至于合同无效后产生的损失的确定问题，原审法院以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率作为标准予以确定亦无不当。因此，上诉人认为被上诉人的诉讼请求不当，原判确定的责任比例和损失显失公平的上诉主张，理由不足，本院不予采信。综上，原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决得当。上诉人之诉，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14938元，由上诉人宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 马金平审 判 员 朱亚君代理审判员 郑 辉二〇一五年八月十七日代书 记员 陆 琼 来自：