（2015）赛民初字第02221号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-10-21
案件名称
马忠恒与呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马忠恒,呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
赛罕区人民法院民 事 裁 定 书（2015）赛民初字第02221号原告马忠恒，男，汉族，无业，现住呼和浩特赛罕区。委托代理人李峰，内蒙古信真律师事务所律师。被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司。住所地呼和浩特市金桥开发区。法定代表人苗磊，总经理。委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。委托代理人段君毅，慧聪律师事务所律师。原告马忠恒与被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司（以下简称赛罕房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理。依法由代理审判员李维栋适用简易程序，于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告马忠恒及其委托代理人李峰、被告赛罕房地产的委托代理人段君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马忠恒诉称，原告与被告赛罕房地产在2011年11月16日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于呼和浩特市金桥开发区房屋一套，房屋面积为93.27平方米，房屋总金额为247166元，被告应当在2011年6月30日前将房屋交给原告使用。并约定逾期交房超过90日，原告可以解除合同，也可以要求继续履行合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交房期限的第二天至实际交付之日止，被告向原告按日支付房价款万分之一的违约金。原告于2010年11月17日前交付247166元，但被告未能如期交房，直至2012年7月7日才将房屋交付原告。被告的行为严重违约，原告多次向被告索要违约金，被告拒绝交付。原告为维护其权益向本院起诉，请求人民法院判决被告向原告支付迟延交房的违约金9194元。被告赛罕房地产辩称，首先，被告无需承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，买受人在未付清购房款（含银行按揭贷款手续）之前，出卖人有权拒绝交付房屋，且不承担逾期交房的责任。其次，即使被告未能在合同约定的期限履行交房义务，违约金也不能按照原告的诉讼标准计算。双方在补充协议里约定有90日的宽限期，违约金从第91日起开始计算，计算违约金也应当按照双方补充协议约定的内容进行计算。按照双方合同第九条第三款的约定，即使计算违约金也应当从全部付清房款或银行按揭手续办妥之日开始计算至实际交房之日。最后，原告主张违约金的诉讼请求超过了诉讼时效，丧失胜诉权。合同约定交房时间为2011年6月30日，应当自此开始计算两年的诉讼时效，原告最迟应当在2013年6月30日向人民法院提起诉讼。但直至2015年才起诉，且未提供任何诉讼时效中止、中断的证据，其请求已经丧失胜诉权。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求本院依法驳回。原告白飞为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据一、《商品房买卖合同》、缴费票据、补充合同、房屋交接单，拟证明原被告签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效，被告迟延交房构成违约，应当承担违约责任。被告对其真实性、合法性、关联性认可，对其证明问题不认可。二、证人证言，拟证明原告于2014年9月22日、2014年10月8日、10月10日主张过违约金。被告对其真实性、合法性、关联性、证明的问题均不认可，证人与原告存在利害关系，且两位证人曾经是另案当事人，其证言不应为认定事实的依据。被告赛罕房地产为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明合同第九条约定买受人在未付清购房款（含银行按揭贷款手续）之前，出卖人有权拒绝交付房屋，且不承担逾期交房的责任。原告认为合同第九条为格式条款，加重了原告的责任，减轻了被告的义务，为无效格式条款，并对其证明问题不认可。经审理查明，2012年7月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，由原告购买被告开发的房屋。合同约定房屋建筑面积共93.27平方米，单价为每平方米2650元，房屋总价款247166元，付款方式为一次性付款。合同约定被告应当在2011年6月30日前向原告交付该商品房。《合同补充协议》中约定：“甲方（赛罕房地产）自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将该房屋交付乙方（马忠恒），则乙方给予甲方90日的宽限期，宽限期内《买卖合同》继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。宽限期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自《买卖合同》约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，《买卖合同》继续履行。”2010年11月17日，原告马忠恒向被告支付购房款247166元。2012年7月7日被告向原告交付了房屋。另查明，原告马忠恒于2014年9月22日、2014年10月8日、10月10日向被告赛罕房地产索要过违约金。本院认为，原告马忠恒（买受人）与被告赛罕房地产（出卖人）签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。被告赛罕房地产未在合同约定的时间履行交房义务，其行为构成违约。根据原、被告双方在《合同补充协议》中约定，如被告未按期交房，原告同意合同继续履行，但双方就合同的履行日期未作约定，履行时间应根据被告的实际交房日期而确定，原告主张被告承担延期交房违约责任的诉讼时效应从被告实际交房日期的次日起计算，被告于2012年7月7日交付房屋，迟延履行时间到2012年7月7日确定，原告自此两年内应向被告主张权利，根据证人李静和张玉屏的证言，原告于2014年9月22日、2014年10月8日、10月10日向被告主张过相关权利，距实际交房之日2012年7月7日已经超过2年的诉讼时效，因此被告关于原告的起诉已经超过诉讼时效的答辩理由本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告马忠恒的诉讼请求。案件受理费已减半收取25元（原告已预交），由原告马忠恒负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。代理审判员 李维栋二〇一五年八月十七日书 记 员 贾 杰 来自