（2015）平民初字第00798号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-01-06
案件名称
盖伟与于俊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
本溪市平山区人民法院
所属地区
本溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盖伟,于俊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第00798号原告盖伟，女，1967年3月6日出生，汉族，辽宁省本溪市人，教师，现住北京市顺义区。委托代理人姚莉，辽宁兴桓律师事务所律师。被告于俊，男，1957年4月21日出生，汉族，辽宁省凤城市人，职工，现住本溪市平山区。原告盖伟诉被告于俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盖伟的委托代理人姚莉，被告于俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年2月，原告盖伟购买位于本溪市平山区公建号房屋，该房屋已于1999年经原告委托时某某出租给被告，后原、被告协商确定租金为20000元／年。2012年9月1日，被告在未经原告许可的情况下私自将房屋出租给他人，原告已通过诉讼将房屋收回，但被告拖欠原告1年租金未给付，因原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令被告给付租金20000元。被告辩称：我不认识原告盖伟，我与其没有任何来往，也没有签订任何书面协议，我是同时某某签定协议。2009年，我因身体原因与时某某协商，其同意我将房屋转租出去，原告称是在其不知情的情况下不属实，原告在未经我同意的情况下将次承租人赶走，房屋内的部分物品也不知所踪，导致我也有损失，且没有收到次承租人26000元的房租。我认为我们的合约尚未解除，故原告将次承租人赶走属于违约，期间的损失也要求原告赔偿给我。经审理查明：1999年10月1日，时某某作为甲方，于俊作为乙方签订房屋租赁协议一份，约定主要内容为甲方同乙方将自己所购的门市房，租赁给乙方使用，其房屋装修及费用由乙方自己负责，租赁期间为1999年10月1日至2000年10月1日，租金为每年18000元，付款方式实行上纳租，协议签订后，乙方即需交付6个月的租金9000元，第二次租金6个月一交，交付租金期限为第一次租金到期前7天，如乙方不能按时交付租金，应立即倒出房屋，其超期占用需支付租金，租金为全年租金除以全年天数乘以占用天数的120%，但最长占用天数不得超过15天，乙方租赁房屋期间所发生的水、电、卫生及其他各项费用由乙方自负，租用期间，乙方不得随意改动房屋主体及承重结构，如因改动造成房屋损坏，由乙方负责按价赔偿，并承担责任。乙方在租用期间所进行的装修，不论费用高低，租赁期满后，如乙方不继续续约，甲方不负任何费用，如乙方需拆除搬走，须恢复房屋原结构及设施，其费用由乙方负责，乙方在租赁期间，在未经甲方同意的情况下，无权私自将房屋转兑他人，如发生私自转兑情况，甲方将依法收回房屋，并不负任何经济责任，如乙方确需转兑，可在与甲方协商后，在甲方与新的承租人签订房屋租赁协议后，可实施转兑，甲方只有权收取房租，其余转兑费归乙方所有，冬季取暖费由甲方负责支付。协议签订后，被告按期以每年18000元的价格向时某某交付租金，租赁协议过期后，被告与时某某未继续签订租赁合同，但被告仍以每年18000元的价格向时某某交付租金，自2009年10月1日以后，被告以每年20000元的价格向时某某交付租金，交付至2013年4月。另查：2009年9月1日，被告作为甲方，朱某作为乙方签订了房屋租赁合同，约定被告将东明步行街临街门市房一处租给朱某使用，租期为5年，自2009年9月1日至2014年9月1日，年租金为26000元，每年9月1日前交付租金。2012年9月1日，被告作为甲方，施某作为乙方签订了房屋租赁协议，约定被告将东明步行街临街门市房一处租给施某，租期为2年，自2012年9月1日至2014年9月1日，年租金为26000元，每年9月1日前给付房租。再查：2008年2月，本案争议房屋，即本溪市平山区公建号房屋所有权人变更为本案原告，靳某某为共有人。2013年，盖伟作为原告起诉施某，要求施某倒出房屋，本院于2013年9月10日作出（2013）平民一初字第00262号民事判决书，判决施某将位于平山区公建号房屋交于原告盖伟。上述事实，有房屋出租协议、房屋所有权证、民事判决书及原、被告陈述笔录等在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，出租人是将租赁物交付承租人使用的人，承租人是使用租赁物并支付租金的人，本案中，原告主张按照租赁关系要求解除原、被告之间的租赁合同，并要求被告按照租赁合同给付原告房屋租金，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条规定：“主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证责任”，故原告应该对原、被告之间存在租赁关系的基本事实承担举证责任，本案租赁合同中的出租人是时某某，庭审中原告亦自认，是时某某收取租金，原告既不是签订租赁合同的出租人，也不是房屋租金的收取人，在原告无其他证据证明原、被告之间存在租赁关系的情况下，不能认定原、被告之间存在租赁关系。虽原告称其委托时某某与被告签订租赁合同，但原告于2008年取得房屋所有权，时某某与被告系1999年签订的租赁合同，从租赁关系存续的时间上看，时某某将房屋出租给被告时，原告并非是该房屋的所有权人，无权委托他人出租房屋，且时某某与被告的合同中并未体现委托事项，同时，原告庭审中没能提供证据证明原告与时某某之间存在原告委托时某某出租房屋的事宜，所以原告以与时某某存在委托关系为由认定原、被告之间存在租赁关系不成立，故原告的诉讼请求本院不予支持。“定十一国000发展有限责任公司签订房屋租赁合同，据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条之规定，判决如下：驳回原告盖伟的诉讼请求。案件受理费五百元（原告已预交），由原告盖伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 孟 薇人民陪审员 李继跃人民陪审员 崔丽萍二〇一五年八月十七日书 记 员 肖 洋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条?法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条?人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。