（2015）筑民一终字第1034号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-08-31
案件名称
陈鸿雁与路群房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈鸿雁,路群
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第1034号上诉人（原审原告、反诉被告）陈鸿雁。被上诉人（原审被告、反诉原告）路群。上诉人陈鸿雁与被上诉人路群房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2015年3月3日作出（2015）云民三初字第14号民事判决，上诉人陈鸿雁不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，位于贵阳市云岩区新添大道南段289号中天花园三期A区1-4栋地下负1层21号房屋所有人为路群。2014年11月11日，路群收到陈鸿雁定金贰仟元整。同月23日，路群与陈鸿雁签订《租房合同》，双方约定租期为5年，每年随行就市。对每月租金及租赁起止时间、租金交付方式等未进行约定。合同同时约定“乙方（陈鸿雁）在租赁期间不得改变门面的所有设施如玻璃门等。”“甲、乙双方应严格遵守以下条款，如违反其中任意一条将多交给对方半年（六个月）的租金作罚金。”同日双方签订《租房合同补充协议》，约定“乙方租房时自愿为甲方付甲方的门面出租税（待付）。（为配合办证另签一个合同双方认可）。”合同签订后，陈鸿雁在中天公司尚未交付房屋给路群时，对该房屋下水道、大门进行了改造。审理中，陈鸿雁提交其与路群的电话录音，欲证明双方当时口头协议每平方米190元，租金按季度支付。路群对电话录音称只是商讨，租金随行就市。2014年12月23日中天将房屋交付路群，路群电话、短信通知陈鸿雁前来完善租赁合同，因租金问题未能达成协议，陈鸿雁拒绝前往，并表示不再继续承租。该房屋实际并未交付给承租人陈鸿雁，现仍由路群控制。为此，陈鸿雁提起诉讼，请求：1、判令被告双倍返还定金4000元，并支付违约金45600元；2、判令被告负担本案诉讼费。路群提起反诉，反诉请求：1、判决反诉被告陈鸿雁一次性给付反诉原告路群一年房屋租金134400元；2、判决反诉被告陈鸿雁赔偿反诉原告路群违约金67200元；3、本案反诉费用由反诉被告陈鸿雁承担。原判认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案原告（反诉被告）陈鸿雁与被告（反诉原告）路群在租赁房屋尚未交付出租人路群时签订《租房合同》，在合同签订后，路群收取定金2000元。合同中双方对每月租金及租赁起止时间、租金交付方式等约定不明。本案审理中，陈鸿雁虽提出双方口头约定租金每平方米190元/每月，按季度交纳，但路群不予认可，认为双方仅是商讨，且合同中约定租金随行就市。租赁房屋交付出租人后，因租金问题双方未能达成一致意见，陈鸿雁明确表示不再租赁该房屋，路群也表示欲将该房屋另行出租，《租房合同》约定的租赁物未实际交付承租人。对陈鸿雁请求双倍返还定金、并支付违约金的主张，因双方签订的《租房合同》对每月租金及租赁起止时间、租金交付方式等约定不明，且在路群要求陈鸿雁完善合同时，陈鸿雁明确表示不再租赁该房屋，故对陈鸿雁的诉讼请求，不予支持。但因租赁合同未实际履行，故路群应将收取的定金予以返还陈鸿雁。对路群反诉请求判决陈鸿雁一次性给付路群一年房屋租金134400元；陈鸿雁赔偿路群违约金67200元的主张，因《租房合同》约定的租赁物未实际交付承租人，且在陈鸿雁明确表示不再租赁该房后，路群也表示欲将该房屋另行出租，双方签订《租房合同》终止。故对路群的反诉请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”的规定，判决：一、本判决生效之日起10日内，路群一次性返还陈鸿雁定金2000元人民币；二、驳回陈鸿雁的其余诉讼请求；三、驳回路群的反诉请求。本诉案件受理费1040元，减半收取520元由陈鸿雁承担（已预交）；反诉案件受理费2162元，由路群承担（已预交）。一审宣判后，上诉人陈鸿雁不服，向本院提出上诉称：一审认定事实错误，关于租金标准，双方的书面租赁合同虽对此没有约定，但事后通过口头形式约定租金每平方米190元，有录音为证却未被原审采纳，关于对房屋改造的问题，如果没有路群的同意，上诉人不可能擅自改造，实际上路群现在就是将房屋改造成两个门面出租的。请求撤销一审判决，判令被上诉人双倍返还定金4000元，并支付违约金4000元。被上诉人路群答辩称：录音中的190元租金并未说明任何问题，陈鸿雁提供的2014年12月5日的电话录音中的190元的租金仅仅是一方定的商讨数而已，2014年12月7日、2014年12月10日两段录音不是当时录的，录音中陈鸿雁反复诱导某男让其说出听见租金是190元，根据证据规则，无其他证据予以佐证，录音证据一般不能作为认定案件事实的依据，合同中约定租金随行就市。对于房屋改造我及家人一直不同意，且合同第三条就约定乙方不得改变门面的所有设施如玻璃门等。请法院依法审理，公正裁决。二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人陈述、当事人身份证、房屋产权证、租房合同、补充协议、录音、定金条、入住通知书等证据在案佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，上诉人陈鸿雁与被上诉人路群签订的租房合同系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的规定，应为有效合同。但该租房合同对租赁起止时间、租金交付方式等未作约定，对房屋租金仅约定“每年随行就市”。上诉人主张其与路群2014年12月5日的通话录音证明双方在签订书面租赁合同之后通过口头形式约定租金为每平方米190元，但被上诉人对此并不认可。从该通话录音的时间和内容来看，该录音仅能证明双方在签订书面租赁合同之后就租金问题发生过争议、进行过口头协商，在无其他证据予以佐证的情况下，并不能证明双方以口头形式约定租金为每平方米190元，因此，对陈鸿雁的该上诉理由本院不予支持。关于房屋改造是否经过路群同意的问题，因上诉人不能提供证据证明其对房屋改造经过路群同意，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原判认定房屋改造未经路群同意并无不当，上诉人所提房屋改造系经路群同意的理由不成立。本案中，因双方就房屋租金的约定不明确，且经事后协商仍不能达成一致，现陈鸿雁已明确表示不再租赁该房屋，路群亦将该房屋另行出租，致使租房合同的目的无法实现，对此，合同订立双方均有责任。因此，被上诉人应当将签订合同之前收到的定金2000元返还上诉人。同时，因租房合同约定的租赁物未实际交付承租人，该合同尚未实际履行，故双方主张的其他诉讼请求无事实和法律依据，原判不予支持并无不当。另，原判认为“本案原告（反诉被告）陈鸿雁与被告（反诉原告）路群在租赁房屋尚未交付出租人路群时签订《租房合同》，在合同签订后，路群收取定金2000元”，这与原判查明的“2014年11月11日，路群收到陈鸿雁定金贰仟元整。同月23日，路群与陈鸿雁签订《租房合同》”的事实不符，实际应为路群收到定金在先，双方签订《租房合同》在后，但该错误并不影响本案裁判，现本院予以指出。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈鸿雁负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 龚国智代理审判员 符黎音代理审判员 李 娜二〇一五年八月十七日书 记 员 冷冬莉 搜索“”