（2015）公民一重字第11号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-12-03
案件名称
原告石中华 与 被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司、朱晓东买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
公主岭市人民法院
所属地区
公主岭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石中华,鹤岗市蓝天房地产开发有限公司,朱晓东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2015）公民一重字第11号原告：石中华，男，现住公主岭市，无职业。被告：鹤岗市蓝天房地产开发有限公司。地址：公主岭市。法定代表人：侯祝庆，系董事长。委托人代理人：田耕，系吉林响铃律师事务所律师。被告：朱晓东，男，现住公主岭市，无职业。原告石中华与被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司（以下简称蓝天地产公司）、被告朱晓东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月17日受理，于2015年5月25日组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石中华、被告蓝天地产公司的委托代理人田耕、被告朱晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石中华诉称：2013年3月20日原告经被告朱晓东手购买抵顶工程款的商品房住宅一套，并签订了《商品房认购协议》，原告一次性支付了所购房屋总价款。原告认为，二被告均隐瞒了事实真相，在未取得相关审批及销售许可的情况下，以欺骗的手段将此回迁房以商品房的名义卖给原告，却一直未与原告签署《商品房买卖合同》。因被告蓝天地产公司不具备交房条件而无法交付，导致原告租房居住至今，给原告造成了极大的经济损失。根据相关法律规定，原、被告之间的《商品房认购协议》应当认定为商品房买卖合同，但是由于二被告存在欺诈行为，此房屋买卖合同应属无效合同，原告有权利要求退房并要求被告赔偿相关经济损失。因此，原告起诉到法院，请求：1、依法认定被告对欺瞒行为负责，认定《商品房认购协议》为无效合同；2.被告退还原告购房款208980元及银行同期贷款利率0.78（17个月）并承担无效合同赔偿责任，赔偿原告100000元；3、被告支付购房期间所产生的房屋租赁费13600元（800元×17个月）；4.本案全部诉讼费由被告承担。被告蓝天地产公司辩称：1、原告所述与事实不符，蓝天公司没收过原告的购房款，蓝天公司与该楼的施工方朱晓东，20万的购房款直接支付给了朱晓东。蓝天公司与朱晓东以楼抵账应该得到法律的认可，即使没有五证，以楼抵工程款也是合法的。2、原告购买该楼是对该楼的房屋状态应该有所了解，手续目前正在办理中，如果是回迁楼的话可以无偿条换，如果原告坚持退还购房款应由朱晓东进行返还购房款，蓝天公司没有过错。被告朱晓东辩称：1、朱晓东将债权转让给原告，被告蓝天公司是认可的。根据《合同法》80条规定，原告与朱晓东之间债权转让对被告蓝天公司发生效力。因此与朱晓东无关。2、原告与被告蓝天公司签订的《商品房认购协议》应当认定为商品房买卖合同。3、被告蓝天公司在无商品房预售许可证的情况下与原告签订的商品房认购协议为无效合同。有过错的一方应赔偿损失。原告请求应由蓝天公司全权负责，与朱晓东无关。原告为证实自己的主张，提供如下证据：《商品房认购协议》及收据。证明原告与被告蓝天地产公司存在房屋买卖关系，并且证实原告已交房款208980元。经质证，蓝天地产公司对证明问题有异议，认购协议形式上是与原告签订的，但从内容上可以看出，实质上是给朱晓东顶的工程款，原告在朱晓东处购买的，钱款都交给了朱晓东，公司只是出个手续，把原买受人改为原告石中华。被告朱晓东辩称，蓝天公司认为我把钱收走了为什么他们给原告出具的全额收据？三份录音资料，与卢景文的通话。证明被告蓝天地产公司一直隐瞒五证不全，无预售许可证的事实，还可以证明被告蓝天地产公司承认没有土地使用证。经质证，被告蓝���地产公司有异议，录音带中听不到我们有故意隐瞒手续不全的事实。确实是手续不全，原告是明知的，被告不是故意隐瞒这个事实，该楼盘的手续正在办理，是因为政府欠地产公司修路款，所以公司正与政府协商，用修路款抵顶土地出让金。且没有任何证据表明该楼是回迁楼。被告朱晓东辩称，无证不全跟我没有关系，我也是受害者。鹤岗佳苑小区规划图。证明9号楼明确标示是回迁楼。经质证，被告蓝天房地产公司对真实性有异议，认为规划图没有出处。被告朱晓东无异议。住房合同及收据。证明购房期间原告一直在租房。被告蓝天公司给原告造成了经济损失和伤害。被告蓝天房地产公司有异议，真实性有异议，应有其他证据证实。原告是扩大损失，是原告没有领取钥匙。被告朱晓东跟蓝天公司的意见一致。小区九号楼与商品楼本���区别的照片。证明小区九号楼回迁楼在建筑外观颜色建筑设计顶层是否建阁楼，一楼是否建住宅建筑质量及所用建筑材料方面与商品楼的本质区别。被告蓝天房地产公司有异议，照片不能证明哪个是回迁楼哪个是商品楼，事实上楼房都是混杂的。被告朱晓东跟蓝天公司的意见一致。嘉苑宣传单及九号楼四单元310户型图。证明故意欺诈。被告蓝天房地产公司真实性无异议，证明的内容是原告的主观的认定。被告朱晓东无异议。7、2015.5.16蓝鹤嘉苑售楼员王海吉确认9、10、16、17四栋黄楼为回迁楼的录音证据。证明被告蓝天公司在2013年3月20日伙同朱晓东利用诈骗手段将九号回迁楼的四单元310室以商品楼的名义卖给原告的真相。被告蓝天房地产公司有异议认为王某某是蓝鹤公司的销售人员无法证明。被告朱晓东认为跟他无关。签有蓝鹤嘉苑��楼员王某某名字和手机号码的名片。证明王某某是售楼员，并对录音证据负责。被告蓝天房地产公司有异议，证据没有形成证据链，名片和录音缺少关联性，公司没有确定哪栋是回迁楼销售人员王某某更不知道。被告朱晓东认为跟他无关。蓝鹤嘉苑小区最新宣传广告单及销售员推销商品房户型图。证明5.16当天原告与王某某交涉的广告单与当时买楼的时候有很大差距。与开发商当时提供的图差距更大。被告蓝天房地产公司有异议，宣传单和规划图与本案没有关系。被告朱晓东认为跟他无关。蓝鹤嘉苑小区9号楼回迁楼与商品楼现状本质差距的视频证据。证明，9号回迁楼颜色、外观建筑设计回迁楼顶层无阁楼、建筑材质、配套建筑设备与商品楼等方面的差距。被告蓝天房地产公司有异议，外观不同不能证明该楼是回迁楼。如果是回迁楼那应该是每��都是回迁户，不可能当成商品楼出卖。被告朱晓东无意见。4张照片。证明回迁楼的外观颜色与商品楼完全不同。外墙保温及图料质量极差。一层为住宅这是回迁楼的明显标志。顶层不建阁楼因为这是回迁用的。窗体质量极差，楼层举架不高户型杂乱。被告蓝天房地产公司有异议证明不了9号楼就是回迁楼。这是原告单方面的自己观点。与本案无关。被告朱晓东认为跟他无关。吉建规2008年13号文件。证明被告提供的规划图印章已经废止是假图。被告蓝天房地产公司有异议文件中看不出问题，文件是网上下载是不是失效也不确定证明力也令人质疑。被告朱晓东没意见，认为跟他无关。被告蓝天地产公司为证实自己的主张，提供如下证据：1、公主岭市发改局（2010）323号文件《关于建设蓝鹤嘉苑B区项目开展前期工作的通知》、公��岭国土局（2013）102号文件《关于蓝鹤小区项目选址情况说明》、公主岭市发改局（2013）409号文件《关于开发建设公主岭市蓝鹤嘉苑小区一期工程核准批复》、国土局证明文件、B区规划平面图。证明整个平面设计中没有具体规划哪栋是商品房，哪栋是回迁房。蓝鹤嘉苑是经市里立项批准的项目，后期相关手续正在办理中。经质证，原告有意见，没看见原件，怀疑证据的真实性。对这几份证据规划图的资质证书编号印章已经废止，规划图与现在的实景规划明显不符。图中的数量单位与审批不符，是一个假图。被告朱晓东没有意见。2、施工合同、《商品房认购协议》、抵账收据。证明蓝天地产公司与被告朱晓东之间有建设工程施工关系。合同的第九条付款方式是用蓝鹤嘉苑B区楼房支付，本案争议的房屋是蓝天地产公司是抵给朱晓东。《商品房认购协议》和��据，公司只是给出具一个手续，双方是一个三角买卖关系。经质证，原告有异议1.没看见原件，2.两份合同不一致。买的是开发商的房不是二手房，合同是与开发商签订的，抵顶关系只能说明是债权转让，钱交给朱晓东也是替开发商还债，开发商没有五证，故意欺诈。开发商的承包合同抵顶形式只是一种债的形成和处理，并不具有物权变动的性质。开发商是履行权利义务的主体方。开放商五证全无这是一个债权转让关系。被告朱晓东没有意见。被告朱晓东为证实自己的主张，提供如下证据：建筑施工合同。证明和蓝天地产公司存在施工关系。经质证，原告认为：1、没看见原件；2、两份合同不一致。买的是开发商的房不是二手房，合同是与开发商签订的，抵顶关系只能说明是债权转让，钱交给朱晓东也是替开发商还债，开发商没有五证，故意欺诈。开发商的承包合同抵顶形式只是一种债的形成和处理，并不具有物权变动的性质，开发商是履行权利义务的主体方，开发商五证全无这是一个债权转让关系。被告蓝天公司没有意见。经审理查明，2012年6月30日，被告蓝天地产公司与吉林省万喜建筑安装有限公司签订了《建筑工程施工合同》，被告朱晓东作为乙方即吉林省万喜建筑安装有限公司代表在合同上签字。合同约定由吉林省万喜建筑安装有限公司负责建设蓝鹤嘉苑小区B区警民社区办公楼，工程款全额由蓝鹤嘉苑B区楼房支付。后被告蓝天地产公司用其开发的蓝鹤嘉苑小区第9栋4单元3层310室给被告朱晓东抵顶工程款208980元。二被告于2012年12月10日签订了《商品房认购协议》，同时被告蓝天地产公司给被告朱晓东出具收据（顶朱晓东工程款）。被告朱晓东取得该房屋后，在网上发广告欲将该房屋售出，原告得知后，便与其联系。2013年3月20日，原告在被告朱晓东手以208980元购买上述房屋，并将购房款交给被告朱晓东。后原告与被告朱晓东共同到被告蓝天地产公司将二被告之间签订的《商品房认购协议》及收据的买受人朱晓东改为原告石中华。目前该楼已经建设完工，但原告没有取钥匙。在庭审中，被告蓝天地产公司承认开发的位于公主岭市蓝鹤嘉苑小区未取得商品房预售许可证。本院认为，原告主张在被告朱晓东手里买的抵顶工程款房屋，被告朱晓东予以认可。后被告朱晓东欲将该房屋卖出，便在网上发广告，原告得知后便与朱晓东联系，双方谈妥后购房款由原告石中华交给了被告朱晓东，原告与被告朱晓东到被告蓝天地产公司将《商品房认购协议》及收据改成了原告的名字，原告与被告朱晓东形成了事实买卖关系。依照最高人民法院《��于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原告提供的与被告蓝天地产公司签订的《商品房认购协议》应当认定为商品房买卖合同。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，庭审中，被告蓝天地产公司也承认其未取得商品房预售许可证。并且该处房屋是蓝天地产公司与朱晓东抵的工程款，根据合同的相对性，原告是与被告朱晓东签订的购房协议，房款也交给了被告朱晓东。所以依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定应由被告朱晓东和被告蓝天公司返还原告石中华的购房款208980元及利息。对原告请求被告赔偿损失100000元和租房费13600元，因原告未提供证据共同证明其主张，本院对原告的请求，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告石中华与被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司签订的《商品���认购协议》无效。二、被告朱晓东与被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司共同返还原告石中华购房款208980元及利息（按中国建设银行同期贷款利率计算，自2013年3月20日起至本判决给付之日止）。三、驳回原告石中华的其他诉讼请求。案件受理费6410元，由被告朱晓东负担2200元，被告鹤岗市蓝天房地产开发有限公司负担2200元，原告负担2010元。以上款被告于本判决生效后一次付清。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支出迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长 王成立人民陪审员 刘志文人民陪审员 于淑芹二〇一五年八月十七日书 记 员 宫 萍 来源：百度搜索“”