（2015）穗中法民五终字第3345号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2015-08-21

案件名称

陈汉波、刘丽红与广州味食家食品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州味食家食品有限公司,陈汉波,刘丽红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第3345号上诉人（原审被告）：广州味食家食品有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：陈国栋。委托代理人：陈马强，刘国辉，广东金粤律师事务所律师以及实习律师。被上诉人（原审原告）：陈汉波，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：刘丽红，住广州市海珠区。上诉人广州味食家食品有限公司（以下简称味食家公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区西湖路18号2021房是陈汉波、刘丽红共同共有的房产。2013年7月25日，陈汉波、刘丽红（甲方）与味食家公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将越秀区西湖路8-28号2021房出租给乙方作为办公使用；租赁期限自2013年7月25日至2015年10月24日止，其中2013年7月25日至2014年10月24日，月租金额为12063元，2014年10月25日至2015年10月25日至2015年10月24日，月租金额为12425元；租金按月计算，由乙方在每月的第5日前按支票或转账付款方式缴付当月租金给甲方；乙方向甲方交纳22742元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等。同月27日，双方再签订《补充协议》，其中约定：乙方不按时支付租金（逾期25天），视作乙方违约，甲方有权单方解除合同，租赁保证金不予退回，同时乙方应缴纳未交的租金并无条件退出，将物业交回甲方使用；租赁期内乙方无法定或约定的理由而提出解除合同，视作乙方违约，租赁保证金不予退回；《广州市房屋租赁合同》条款与本协议有抵触的按本补充协议执行等。味食家公司向陈汉波、刘丽红缴租至2014年7月止，并于同年8月20日将涉案商铺正式交还给陈汉波、刘丽红。2014年8月22日，广州市城启物业管理有限公司广百新翼管理中心向北京街出租屋管理中心出具《证明》，内容为：广百新翼大厦2021单元租户古谷惠时装有限公司于2014年8月20日办理退场手续（租户单方违约，业主8月份租金没有收取）。2014年10月30日，陈汉波、刘丽红以味食家公司拖欠租金构成违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、味食家公司向陈汉波、刘丽红支付签约押金22742元；2、味食家公司支付2014年8月租金12063元及违约金（从2014年8月1日至2014年10月30日止，每日按12063元的3%计算）。味食家公司向原审法院辩称：不同意陈汉波、刘丽红的诉讼请求。我方已向陈汉波、刘丽红、出租人交纳过相当于两个月租金数额的押金。如我方发生违约行为，该押金已足以支付违约所造成的经济损失。一审诉讼中，陈汉波、刘丽红向原审法院申请撤回上述第1项诉讼请求，已获准许。陈汉波、刘丽红、、味食家公司均确认越秀区西湖路18号2021房与广百新翼大厦2021单元为同一房屋。原审法院认为：陈汉波、刘丽红与味食家公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。虽然合同约定的租期尚未届满，但味食家公司已撤离涉案商铺并于2014年8月20日将商铺交还给陈汉波、刘丽红，陈汉波、刘丽红亦已收回该商铺，即陈汉波、刘丽红、、味食家公司已以实际行为表示解除双方之间的租赁关系。但味食家公司拖欠2014年8月1日至8月20日的租金至今未支付给陈汉波、刘丽红，已构成违约，应承担相应的违约责任。故陈汉波、刘丽红的诉讼请求依据充分，原审法院予以支持。鉴于本案纠纷是因味食家公司的违约行为引起的，故案件受理费由味食家公司负担。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年3月20日作出如下判决：一、广州味食家食品有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向陈汉波、刘丽红支付从2014年8月1日起至2014年8月20日止的租金（按每月12063元计付）。二、广州味食家食品有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向陈汉波、刘丽红支付从2014年8月1日起至2014年10月30日止的违约金（每日按味食家公司所欠租金的3%计付）。本案一审受理费1439元，由广州味食家食品有限公司负担。判后，上诉人味食家公司不服原审判决，向本院提起上诉称：对原审判决第一项支付租金没有意见，但是这部分租金应当从租赁保证金中扣除。对原审判决第二项支付违约金的起算、截至时间有异议，我方认为违约金应当从2014年8月5日起计算至8月20日（合同解除的时间）止，并且这部分违约金也应当从租赁保证金中予以扣除。即使按照每日3%支付违约金，但违约金总额不应超过拖欠租金的30%，超过部分应实为过高，应适当减低。味食家公司上诉请求：撤销一审判决，驳回对方的诉讼请求。被上诉人陈汉波、刘丽红二审答辩称：同意一审判决。租赁保证金和租金是不同的，对方是违约，合同未到期就终止合同，故租赁保证金不予退回，不认同对方抵扣的意见。我方同意对方所称的违约金从2014年8月5日起算的意见，但是不同意对方所说的截至日期计算至8月20日，因为对方一直没有缴纳租金。双方方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。本院认为：双方签订的《广州房屋租赁合同》及《补充协议》约定：“乙方不按时支付租金（逾期25天），视作乙方违约，甲方有权单方解除合同，租赁保证金不予退回，同时乙方应缴纳未交的租金并无条件退出，将物业交回甲方使用；租赁期内乙方无法定或约定的理由而提出解除合同，视作乙方违约，租赁保证金不予退回”。本案味食家公司未能与陈汉波、刘丽红协商一致达成解除合同的协议而撤出商铺，并且拖欠2014年8月1日至8月20日的租金，故根据上述双方合同的约定，原审认为味食家公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任，并无不当。味食家公司要求以租赁保证金抵扣租金及违约金，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。合同约定“租金由乙方在每月第5日按支票或转账付款方式缴付当月租金给甲方”，故租金违约金应从每月第6日起开始计算，鉴于二审期间双方均确认租金违约金从2014年8月5日起计算，可予以准许。因味食家公司至今未支付拖欠的租金，故其上诉认为违约金应计算至8月20日止，缺乏依据，本院不予采纳。本案无证据显示陈汉波、刘丽红因味食家公司拖欠其租金导致的实际损失，故本院对违约金总额调整为以本金为限。对于陈汉波、刘丽红诉请租金超出部分，应予以驳回，原审对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，味食家公司的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理结果不当，本院予以纠正，其他可予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2678号民事判决第一项及案件受理费的决定；二、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2678号民事判决第二项为；广州味食家食品有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向陈汉波、刘丽红支付从2014年8月5日起至2014年10月30日止的违约金（每日按广州味食家食品有限公司所欠租金的3%计付，以所欠租金的本金为限）；三、驳回陈汉波、刘丽红的其他诉讼请求。本案二审受理费1439元，由广州味食家食品有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张燕宁代理审判员　　黄春成代理审判员　　陈慧芳二〇一五年八月十七日书　记　员　　原　炜百度搜索“”