（2015）闸民三（民）初字第751号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-11-27
案件名称
吴文悦与刘发军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三（民）初字第751号原告吴文悦，男，1988年2月3日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人吴贵生（父子关系），男，1960年9月2日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人宋振球，上海格物律师事务所律师。被告刘发军，男，1967年12月14日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。第三人上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆成，职务董事长。委托代理人谭浩。第三人尤晓峰，男，1974年12月31日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告吴文悦与被告刘发军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴双独任审理。审理中，本院追加了第三人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）和第三人尤晓峰参加诉讼。后本案依法转为普通程序，本院并组成合议庭，于同年7月27日公开开庭进行了审理。原告吴文悦的委托代理人宋振球到庭参加诉讼，被告刘发军、第三人上海中原物业顾问有限公司、尤晓峰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文悦诉称，原告与被告委托的代理人尤晓峰经上海中原物业顾问有限公司建国西路分公司居间介绍，就被告所有的上海市闸北区长临路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）之买卖事宜达成一致。之后，原告并于2014年12月14日、12月30日先后向被告支付了购房定金人民币10万元（以下币种均为人民币）、部分房价款23万元，双方并于2014年12月30日前往上海市闸北区房产交易中心签订了《上海市房地产买卖合同》。依照合同附件三付款协议第2条的约定，被告应于2015年1月6日与原告前往华夏银行静安支行办理该房屋的偿还贷款、注销抵押登记手续。但经原告2015年1月13日书面催告，被告仍拒绝履行该合同义务。原告遂诉至本院，要求判令：1、解除原被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告已支付的购房款33万元；3、被告向原告支付违约金1，155元；4、被告向原告支付赔偿金22万元；5、诉讼费由被告承担。被告刘发军未到庭答辩。第三人中原公司未到庭参加庭审，但在庭前证据交换时述称，原、被告与中原公司之间存在居间关系，在本次交易中，下家应当支付中介费11，000元。原告诉请由法院依法判决。第三人尤晓峰未到庭。经审理查明，系争房屋产权人为被告。2014年11月6日，被告在本市闸北公证处向第三人尤晓峰出具《委托书》，其上约定，被告委托尤晓峰代为办理如下事项：“一、……二、代为签订上述房地产的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让款及银行贷款，……十二、受托人在上述授权范围内所签署的相关法律文件及支付的相关费用，委托人均予承认。”2014年12月14日，作为买受方的原告、作为出售方的被告和尤晓峰与作为居间方的中原公司，就系争房屋的买卖签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。该两份合同约定：被告以总价110万元将系争房屋出售给原告；房屋上设有华夏银行股份有限公司上海静安支行的抵押；双方应于2015年1月10日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。双方还就付款条件及交房、过户、迁出户口等交易过程进行了约定。两份合同落款处，出卖方、代理人、及身份证号码、联络地址、日期处，有“尤晓峰（代）”及相应填写内容。当日，尤晓峰出具《收款收据》，确认收到原告10万元定金。2014年12月30日，原告（乙方）与尤晓峰代理的被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》和《附属设施、设备及室内装饰转让协议》。其中，《上海市房地产买卖合同》约定系争房屋转让价款共计90万元，《附属设施、设备及室内装饰转让协议》约定系争房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为20万元，该价款不包含在买卖合同约定的房价款内，乙方应当在买卖合同签订当日直接支付甲方。此外，《上海市房地产买卖合同》第四条约定，甲方应于2015年1月10日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，双方应于2015年3月15日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，若甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定，1、乙方应在签订本合同后当日向甲方支付首期房价款13万元；2、上述事项完成后第三个工作日当日，乙方同意中原公司开具本票将保管的部分首期房款13万元转至甲方指定账户，并由甲方用于自行全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额（首期房款若有不足，不足部分由甲方自行补足），由中原公司代为办理抵押注销手续；3、乙方于办理产权过户交易当日（2015年3月15日前）支付甲方第二期房价款37万元；4、甲方同意乙方通过银行贷款40万元的形式支付第三期房价款。合同落款处为尤晓峰作为被告代理人予以签名确认。当日，尤晓峰出具《收款收据（通过中原转付情形）》，确认收到原告23万元房价款。中原公司出具《收款收据》，确认收到原告佣金5，000元。2015年1月4日，中原公司通过划转方式自其代收的上述房款中扣划1万元，作为卖方的佣金，并出具《收款收据》。2015年1月6日，原告签署《放款确认书》，确认委托中原公司将其支付给中原公司的部分首期房价款22万元转付至卖方指定账户。当日，中原公司通过银行本票将22万元转入被告华夏银行账户。当日下午16：25，案外人殷某于中国工商银行股份有限公司上海市重庆北路支行通过转账向被告华夏银行上海静安支行账户汇入48.2万元。2015年3月3日，系争房屋的产权证办理补发登记（原产证登记日为2011年2月22日）。2015年3月18日，系争房屋被本市闸北区房地产登记部门核准60万元债权的抵押登记，抵押权人为案外人孔某某，期限自2015年3月18日至2015年6月17日。2015年3月26日，系争房屋被本市黄浦区人民法院因（2015）黄浦民五（商）初字第1967号案件进行司法查封。该案为中银消费金融有限公司起诉刘发军要求归还消费贷款15万元及利息等的金融借款合同纠纷，刘发军经黄浦法院合法传唤未到庭应诉答辩。2015年7月21日，黄浦法院缺席判决部分支持了中银消费金融有限公司的诉请。另查明，系争房屋目前仍登记在被告名下，除上述个人抵押和司法查封外，2011年2月22日，系争房屋被核准了一笔抵押权人为华夏银行股份有限公司上海静安支行、债权数额为75万元的抵押登记。审理中，关于被告应偿还银行贷款一节，中原公司曾在庭前证据交换时称，2015年1月6日，被告朋友殷某向被告账户汇入48.2万元后，中原公司拿着22万元本票，在原告和殷某的陪同下到华夏银行准备为被告归还贷款，但当天银行没有扣款，据银行陈述，第二天被告即将70万元转走。对此，原告称，当天银行称已经来不及扣款，第二天一定会扣款。之后原告了解到被告并未归还贷款，且不知所踪，但对中原公司所称第二天被告将款项转走一节不清楚。此外，原告和中原公司均称，本次交易的整个过程都是第三人尤晓峰持公证委托书代被告操办的，被告本人从未露过面。审理中，原告提供了2015年1月13日原告向被告和尤晓峰发出的《催告函》。原告在该函件中催告被告方于2015年1月20日14：00之前与原告赴华夏银行静安支行办理还贷手续，并声明了相应后果。原告还称，被告补办产证并以系争房屋办理抵押借款，以及系争房屋被司法查封的情况，原告都在起诉之后才知道。原告曾经进入系争房屋几天，但之后被告的一个债主上门将原告赶出系争房屋，目前房屋的状况不清楚。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》、尤晓峰《收款收据》、中原公司《收款收据》、《委托书》、《公证书》，中原公司提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，华夏银行进账单、《放款确认书》、中国工商银行个人业务凭证、中原公司《收款收据》，以及原告、中原公司的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。尤晓峰的委托代理权经过公证，合法有效，其代被告所签合同，对被告发生法律效力，由被告承担相应法律后果。故原告与尤晓峰代被告所签的《上海市房地产买卖合同》，被告应恪守履行。根据上述合同的约定，被告应于收到原告首期房款后，自行全额还清尚欠华夏银行的贷款余额（首期房款若有不足，不足部分由甲方自行补足），并应于2015年3月15日前与原告共同至交易中心办理系争房屋产权过户登记，否则应承担违约责任。现系争房屋上华夏银行的抵押登记仍未注销，被告亦未按约与原告至交易中心办理系争房屋产权过户手续，被告已构成违约，原告据此主张合同解除及由被告承担违约责任，理由正当，可予支持。由于原告在本案起诉之前并未向被告发出书面的解除通知，故本院认定本案诉状副本公告送达之日（即2015年6月7日）为双方合同解除之日。合同解除后，被告应将已收取的房款全额返还，并应承担合同第十条约定的违约金（按已付款日万分之五计算七日）和赔偿金（总房价的20%）。根据现有证据，原告已向被告支付的房款为33万元，系争房屋本次交易的总价为110万元，原告据此主张的诉讼请求数额，本院可予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃己方诉讼权利，相应的法律后果由被告自行承担。兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴文悦与被告刘发军于2014年12月30日就本市闸北区长临路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年6月7日解除；二、被告刘发军应于本判决生效之日起三日内返还原告吴文悦购买上址房屋的款项33万元；三、被告刘发军应于本判决生效之日起三日内支付原告吴文悦违约金1，155元；四、被告刘发军应于本判决生效之日起三日内支付原告吴文悦赔偿金22万元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，561.2元（原告吴文悦已预缴），由被告刘发军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 魏思奇代理审判员 吴 双人民陪审员 高贵荣二〇一五年八月十七日书 记 员 袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”