（2015）张中民终字第554号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-01-06
案件名称
上诉人段兴珊与被上诉人王辉房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
甘肃省张掖市中级人民法院
所属地区
甘肃省张掖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
段兴珊,王辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）张中民终字第554号上诉人（一审被告）段兴珊，男，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。被上诉人（一审原告）王辉，男，甘肃省张掖市甘州区人。上诉人段兴珊因与被上诉人王辉房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2015）甘民初字第149号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人段兴珊及其委托代理人张会琴，被上诉人王辉及其委托代理人邵海燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告系甘州区新墩镇西关三社村民，其位于北环路797号门面两间多年租与被告使用，合同是以口头形式约定，每年合同到期再续签。2012年12月2日，被告在租赁原告门面的同时租用了原告院子，用于汽车修理，租期一年，门面和院子租赁费各8000元。2013年12月2日租赁期限届满，原告收回院子，并向被告收取院子租赁费8000元，出具收条一张，门面继续由原告租用止2014年12月2日，租赁费8000元不变，租赁期届满前，原告告知被告腾出房屋，被告以院子租赁费抵顶门面租期续延为由拒绝交付，故原告认为其已尽到告知义务，要求被告返还房屋，并承担租赁费8000元。就上述案件事实，有原、被告的当庭陈述，被告提交原告书写收条一张，并经庭审查证属实。一审法院认为，房屋租赁合同是以房屋为租赁物的合同，即出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。本案中，原、被告口头约定的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，当属有效，双方应恪守履行。被告租用原告北环路797号门面两间，租期一年，至2014年12月2日到期，全年租赁费8000元，原、被告陈述一致。租赁期届满前原告告知被告限期腾出房屋，终止双方租赁关系，但被告并未履行约定义务，占用租赁房屋至今，其行为已违背公民在民事活动中的诚实信用原则，故原告要求被告返还租赁房屋的请求符合法律规定，本院予以支持。合同因履行期满而终止，此时承租人继续占有房屋就不是依据合同的规定，而是一种无权占有行为，对房屋所有权人的所有权是一种侵犯。承租人明知门面租赁期限已到，对继续占有房屋期间的租金，不得因为租赁期限届满而免除，相反应当继续按照原租金的标准支付。故被告在约定期限未交付租赁房屋，应承担继续占有期间的租赁费，原告诉请被告支付租赁费的请求，于法有据，本院予以支持。本案的焦点问题是，被告在租赁原告院子时是否付清全年租赁费8000元，被告中途交付租赁的院子，是否存有剩余的租赁费，是否约定抵顶门面租赁费且续延，是否承诺门面租赁期到后在租赁费不变的情况下由被告继续租用。就上述焦点问题，原告诉称，院子租赁时间是2012年12月2日至2013年12月2日，租赁费8000元，到期后被告把院子进行了交付。被告辩解称，租赁时间属实，但是2013年4月1日合同终止，原告收回院子，之前全年租金已付清，剩余部分原告未退还，承诺抵顶门面续延的租金。被告为印证自己的说法，向法庭提交由其书写内容，原告署名的收条一张，收条中原告收取被告院子租赁费的时间是2013年12月2日，证明被告交付院子和给付租赁费是在同一时间，即使被告2013年4月1日中途交付院子，双方不会存有剩余租赁费、剩余租赁费续延门面租期，抵顶门面租赁费这一说法，其辩解理由与收条内容相悖，相反被告提供的收条却印证了原告的陈述，故被告不能自圆其说，本院不予采信。另被告提供收条中备注“下年内不涨”，被告是指对下年门面租金的约定，首先其内容系被告书写，其次这句话并不能确切反映出分项内容和针对对象，2013年至2014年门面租赁费8000元，原告并未否认，故该说法不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告段兴珊于判决生效后交付租赁原告王辉位于甘州区北环路797号门面两间；二、被告段兴珊给付原告王辉2014年12月3日至判决生效之日止租赁费，每日按22.22元计算。案件受理费120元，由被告段兴珊承担，被告段兴珊承担的受理费直接给付原告，本院预收原告的受理费不再退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。宣判后，段兴珊不服，向本院提出上诉，请求将本案依法改判或发回重审。其上诉理由为：请求依法撤销甘州区法院（2015）甘民初字第149号民事判决书，判决驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由如下：一审法院判决部分事实认定不清。一审判决书认定“2012年12月2日，被告在租赁原告门面的同时租用了原告的院子，用于汽车修理，租期一年，门面和院子租赁费各8000元。2013年12月2日租赁期限届满，原告收回院子，并向被告收取院子租赁费8000元，出具收条一张，门面继续由原告租用止2014年12月2日，……”上诉人认为：该认定与本案客观事实严重不符，客观事实是：2012年12月2日，上诉人在租赁被上诉人门面的同时，口头约定上诉人租用院子用于汽车修理，租赁期暂定一年，即自2012年12月2日至2013年12月2日，年租赁费为8000元。在此期间的2013年中旬，被上诉人多次向上诉人提出，其儿子王继超与山丹一姓魏的小伙子要合伙开修理铺，要用上诉人租赁的院子，后上诉人同意并于2013年4月1日将院子腾出并交付被上诉人，在腾出院子时，上诉人雇用他人并产生相应的费用和损失。被上诉人口头答应，自2013年4月1日至2013年12月2日期间院子的租赁费抵顶门面租赁费，门面到期再延续八个月，并口头约定门面在不涨租金的情况下继续由上诉人租用一年。同时，在本案房屋租赁期限尚未届满的情况下，被上诉人擅自停水，将卫生间锁住，给上诉人的正常经营活动造成一定的经济损失，且上诉期间，上诉人雇用人员搬离所租铺面花费人工费用，现一并要求二审法院予以处理，现本案根本不存在2013年12月2日院子租赁期限届满后，被上诉人收回院子的事实。一审法院对该事实认定严重错误，请求二审法院予以纠正。一审判决程序违法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条二款规定：“当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。”在本案审理过程中，上诉人就本案的客观事实向法院多次陈述，并向法院提供了相应的证据线索，因该证据在有关部门保存，上诉人提出申请，要求法院依职权调取，但法庭对上诉人的请求置之不理。同时该规定第十九条二款规定：“人民法院对当事人及其诉讼代理人的申请不予准许的，应当向当事人或其诉讼代理人送达通知书”。上诉人认为：该证据将直接影响本案的审理结果，将严重影响上诉人的合法权益，完全符合《证据规定》所规定的人民法院认为审理案件需要的调查收集的证据，而一审法院却不予调取。故上诉人认为，一审判决程序违法，请二审法院予以纠正。如上所述，上诉人于2013年4月1日将院子腾出并交付被上诉人，被上诉人口头答应，自2013年4月1日至2013年12月2日期间院子的租赁费用抵顶门面租赁费，门面到期后再延续八个月，并口头约定门面在不涨租金的情况下继续由上诉人租用一年。上诉人与被上诉人关于门面的租赁期限尚未届满，被上诉人以合同期限已满为由提起诉讼要求上诉人交付房屋的请求是依法不能成立的。一审法院在本案基本事实未查清的情况下，错误的适用《合同法》第226条、235条、236条的规定错误的判决上诉人交付房屋并承担租赁费。该错误判决已经严重侵害了上诉人的合法权益。综上所诉，上诉人认为：甘州区人民法院（2015）甘民初字第149号民事判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，故上诉人提出上诉，请求中级法院予以纠正。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，应予以确认。另查明，被上诉人王辉之子王纪超所办修理部营业执照的发照时间为2014年3月24日。本院认为，本案争议的焦点为上诉人在铺面租赁合同期满后继续占用被上诉人的铺面有无正当理由，对此，上诉人提出之所以继续占用铺面是因上诉人租赁被上诉人的院落一年，并将一年租费8000元全部支付，但仅仅使用四个月后因被上诉人之子王纪超要办理维修部，双方协议上诉人将院落交付被上诉人使用，已交纳的院落租赁费用于抵顶铺面租赁费，即上诉人在铺面租赁合同期满后继续占用至2015年8月2日止。但上诉人对其主张除自己的陈述外，再未提交有效证据予以证实，上诉人提交的院落租赁费收据落款时间为2013年12月2日。上诉人虽提出该收据实际出具时间为2012年12月2日，但其没有提交证据证实收据落款时间为2012年12月2日。现根据上诉人提交的该收据可以推定，上诉人并没有在2013年4月将院落交回被上诉人，若已交回，为何在2013年12月2日交付租赁费时要交付院落全年的租赁费？现上诉人的主张与其提交的证据相互矛盾，不能自圆其说。故上诉理由不能成立。关于上诉人提出在本案房屋租赁期限尚未届满的情况下，被上诉人擅自停水，不让上诉人使用卫生间，给上诉人的正常经营活动造成一定的经济损失，且上诉期间，上诉人雇用人员搬离所租铺面支付了人工费用，以上费用均应由被上诉人承担，现要求二审法院对以上费用予以处理的请求，因一审中上诉人并没有提出具体的请求，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条规定：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。现被上诉人不同意承担以上费用，因此，本案中不涉及以上请求的审理，对以上请求，上诉认可另行主张。关于上诉人提出，一审中自己因客观原因无法提交相关证据，申请一审法院依职权调取，但一审法院不予调取，程序违法的问题。经查，一审中上诉人并没有提出明确的要求一审法院调取相应证据的申请，因此，一审法院程序正当，无违法事实。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人段兴珊负担。本判决为终审判决。审判长 袁建银审判员 陈 军审判员 宋 睿二〇一五年八月十七日书记员 赵 薇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。