（2015）舟嵊民初字第92号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2016-06-01

案件名称

刘桃青、张梅清与浙江丰源发电有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

嵊泗县人民法院

所属地区

嵊泗县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘桃青,张梅清,浙江丰源发电有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款

全文

浙江省嵊泗县人民法院民事判决书（2015）舟嵊民初字第92号原告刘桃青。原告张梅清。委托代理人（特别授权）林德华，浙江五奎律师事务所律师。委托代理人。被告浙江丰源发电有限公司，住所地嵊泗县菜园镇云龙路136号（5-7层）。法定代表人方江勇，董事长。委托代理人（特别授权）徐盛军，浙江震舟律师事务所律师。原告刘桃青、张梅清与被告浙江丰源发电有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理。依法由审判员夏松飞适用简易程序于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告刘桃青、张梅清委托代理人林德华、刘友国，被告浙江丰源发电有限公司委托代理人徐盛军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桃青、张梅清诉称，两原告系夫妻关系。两原告拥有位于东绿华岛二处自有房子总面积为153.75平方米。其中：一处位于东绿华岛中塔共三间房子面积为88.55平方米，另一处位于东绿华岛后岙共两间瓦房，面积为65.2平方米。两原告从祖辈开始居住生活在东绿华岛，除上述二处自有住户外，别无其他自有住房，也没有经济条件另行出资租赁他处房屋。被告经嵊泗县环保局审查同意，并经省发改委核准立项，在两原告等村民居住的嵊泗东绿华岛建设风电场项目。在项目实施前被告应按照环评要求对原告等东绿华岛所有居民（共289户）实施整体搬迁，搬迁至噪音影响范围以外区域，并不得在东绿华岛规划建设居民区、学校、医院等环境敏感设施。2014年6月，被告违背省发改委和县环保局有关东绿华岛全体居民需整体搬迁安置的规定，未经房屋共有人原告刘桃青同意，与原告张梅清签订了房屋租赁合同。合同约定：乙方（张梅清）支持甲方（被告）风电场建设运行，同意搬迁至风电场噪音范围外生活，并将坐落于东绿华岛的二处自有住房出租给被告，租赁期限为20年，20年租金共计约6854元，甲方同意乙方因生产或其他需要使用已出租的房屋，但乙方在使用中不得就风机噪音等问题向甲方提出任何要求。协议还约定了向绿华村民委员会支付相应经济补偿款等内容。协议签订后，原告刘桃青对协议的内容持有异议，被告也未按约一次性付清房租，该协议至今未实际履行。原告认为该协议名为房屋租赁实为房屋搬迁征用。被告以明显偏低的租金代价取得了原告房屋及关联的宅基地的20年使用权。双方虽未签订征用协议，但原告的房屋及宅基地因噪音污染已丧失了继续居住使用的功能，涉案的房屋实际上已被被告征用，被告所支付的租金代价显失公平，区区的6854元租金根本无法满足两原告搬离风电场噪音影响范围外20年居住生活所需的搬迁费用及另行租房成本。据原告了解，在嵊泗县菜园镇租赁一套20-100平方米左右的房子每月至少需要800-2250元不等的价格。如果租赁一套房子按每月租金800元计算，20年租金至少需192000元。另外，经原告了解类似像原告这样的嵊泗县菜园镇农村住房拆迁征用已有案例“菜园镇《青沙村新建主街道工程征收安置实施》规定：拆迁安置实行产权调换和货币补偿两种方式，被征收人有权选择具体补偿方式。房屋产权调换方式：按1：1被征收房屋的面积调换安置房面积，另给与砖混结构的被征收户100元／㎡的补偿；货币补偿方式：砖混结构的为3000元／㎡，木结构的为2800元／㎡，砖木结构的为2700元／㎡”。由于被告建设的风电场噪音污染严重，根据环评报告原告等居民今后已不能在原地居住生活，而被告在租赁协议中明确限制和剥夺了原告向被告就风机噪音污染等问题要求赔偿和补偿的权利。虽然协议约定被告向绿华村委会支付相应的补偿款，但该补偿款非原告征用的房屋安置款并非直接支付给原告，被告与村委会所签订的有关噪音污染的补偿协议对原告并没有法律约束力，属于原告所有的房屋如何安置村委会无权作主。被告凭借其优势地位，利用原告刘桃青对此事不知情且没有相关拆迁安置补偿的经验，未经房屋共有人的同意，也没有依照等价有偿的原则与原告进行平等协商，其确定的20年房屋租金额度明显违背民事活动应遵循的自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，严重损害了原告的生存、居住权等合法权益。为此，原告根据法律规定行使撤销权。以租代迁的房屋租赁协议理应撤销，该房屋租赁协议被撤销后，租房合同自始没有法律约束力，被告应按照省发改委立项批复及环评报告依法妥善做好原告的搬迁安置工作，并另行签订安置补偿协议，对噪音严重污染导致原告无法正常居住生活所造成的一切损失，原告有权依法要求被告作出合情合理的赔偿。为了保护原告的合法权益，原告要求撤销原告张梅清与被告于2014年6月签订的房屋租赁合同。原告刘桃青、张梅清为证明其主张，当庭宣读和出示了以下证据：1.证明二份，以证明原告刘桃青、张梅清拥有东绿华岛中塔三间房子面积为88.55平方米和东绿华岛后岙两间瓦房面积为65.2平方米。2.房屋租赁合同二份，以证明该两份合同未经共有人原告刘桃青签字，20年租金仅为6854元明显偏低，根本无法满足搬离风电场影响范围20年居住生活所需的租金成本，显失公平可以撤销。3．省发改委关于舟山市嵊泗东绿华风电场项目核准的通知复印件一份，以证明该通知第七条明确规定：项目开工前需按照县环保局批复要求，做好东绿华村居民的搬迁工作。但被告以租代迁所付租金明显低于搬迁安置标准。4．嵊泗县环保局关于舟山嵊泗东绿华风电场工程项目环境影响报告表的审查批复，以证明按照环评要求对东绿华所有居民实施整体搬迁，搬迁至噪声影响范围以外区域并建议东绿华岛不得规划建设居民区、学校、医院等环境敏感设施。被告所付的6854元租金根本不足以支付20年的租金成本，被告的项目环境污染必须搬迁，而被告采取租赁方式，规避了法律义务。5．租房合同书复印件四份，青沙村新建主街道工程房屋征收安置补偿协议复印件二份，以证明原、被告签订的房屋租赁合同显失公平。被告浙江丰源发电有限公司辩称，2013年12月，因被告在东绿华建风电场项目，向嵊泗县环保局提出环保审批申请并提交了《嵊泗县东绿华风电场工程项目环境影响报告表》，经嵊泗县环保局等批准后，报省发改委批准立项。项目审批完成后，根据环评报告等项目建成在风机300米范围内有噪音污染，需要对东绿华居民进行搬迁。为此，被告多次进行实地调查，东绿华目前居民220多户，实际居住在东绿华的仅53户，绝大多数房屋已无人居住。鉴于这种情况，被告经与绿华村民委员会沟通，采用租赁房屋方式来实施搬迁。绿华村民委员会将以租赁方式进行搬迁的方案提交村民代表大会讨论，并征求了东绿华居民的意见，在取得了东绿华居民同意后，才于2014年6月组织实施，由村民委员会派人挨家挨户上门签订房屋租赁协议。协议签订后，东绿华居民基本上都按约向村民委员会领取租金，不到10户居民因人不在等原因还未领取。从环评报告可以证明，被告以租赁形式来搬迁东绿华居民，符合环保要求。至于房屋租赁合同是由村民委员会派人上门到原告家里进行解释后签订的，签订时原告刘桃青也在场，对合同的内容一清二楚且没有异议。房屋租赁不等同与房屋征用，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收的主体只能是政府，政府因公共利益需要，只能对国有土地上的房屋进行征收，房屋征收后，国有土地使用权同时收回。而本案中，原告房屋属农村居民住宅，其土地属集体所有，被告作为企业，不能依法对原告的房屋及土地进行征收。而且被告的风电场项目运行有时间性，只需20年，不需要永久地使用原告房屋及土地，根本没有必要对原告房屋实行征收。原告在风电场运行期间只能以租赁方式实施搬迁，来解决噪音对居民的影响问题。在20年后，风电场停止运行，原告可以继续居住使用该房屋，甚至在20年里面原告仍可以使用出租房屋，所以原告将租赁按房屋征收来处理明显错误。原告与被告签订的房屋租赁合同不具有显失公平的情形，原告请求法院撤销理由不成立。显失公平合同是指一方在紧迫或者缺乏经验情况下订立的明显对自己重大不利的合同，合同的履行导致一方经济利益遭受重大损失，另一方以较少的代价获得较大利益。本案中被告按合同支付的租赁费是不是明显偏低，使原告遭受重大损失，可以从几方面来评判：一、原告二处的房屋，其中后岙的房屋废弃很久，现只剩下几根柱子，墙壁已经倒塌，该房屋已经失去供人居住的功能，中塔的房屋也有二十多年没有居住。二、东绿华的房屋无人承租，原告的房屋无法通过出租获利。三、东绿华居民有些房屋的状况明显好于原告，被告按相同的标准支付了租赁费，对租赁费标准均无异议。被告的支付标准，东绿华居民绝大多数已接受，完全可以说明被告支付的租赁费是公平合理的。原告所列举的二个例子与原告房屋没有可比性，以此来说明显失公平毫无依据：一、原告以嵊泗县菜园镇的房屋租赁市场价对比来说明原告房屋的租费明显偏低，而菜园镇和东绿华在地理位置、商业环境、人口流动等情况有天壤之别，根本没有可比性。二、原告以青沙村新建主街道工程中征收的房屋的补偿标准来比较，而青沙村主街道建设对所涉房屋实行的是征收，征收房屋及土地全部归征收方所有，而本案是租赁方式，支付的是租金，房屋仍属原告，被告取得的是20年使用权，二个方案完全不同，也没有可比性。因此，原告以此二例说明显失公平的理由不能成立。原告与被告签订的租赁合同不存在显失公平情形，原告请求撤销租赁合同没有事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。被告浙江丰源发电有限公司为证明其主张，当庭宣读和出示了以下证据：1．原告房屋照片六张，以证明原告所有的房屋现状，其中后岙的房屋已无法居住，中塔的房屋已闲置多年，长期无人居住。2．东绿华其他居民房屋照片十张，以证明东绿华其他居民房屋比原告的房屋要好，也是按相同标准支付租金，原告已很划算。3．对陈国军、王淑飞询问笔录二份，以证明房屋租赁合同是村委派人上门签订的，两原告没意见就签订了，现大多数居民已领取租金。4．舟山嵊泗东绿华风电场工程项目环境影响评估报告表复印件二份，以证明风机的噪音对300米范围内的居民有影响，用租赁的方式解决是允许的。本案庭审中，对两原告提供的证据1，被告质证后对其真实性无异议，但认为两原告已有20年未使用该房屋；对两原告提供的证据2，被告质证后对其真实性无异议，认为合同签订时原告刘桃青是清楚的，且实际履行时是按住人房屋每平方米100元、不住人房屋每平方米60元支付租金；对两原告提供的证据3、4，被告质证后对其真实性无异议，但认为环保要求搬迁，可以有多种形式，现原、被告通过租赁方式解决也是可行的；对两原告提供的证据5，被告质证后认为与本案无关联性。对被告提供的证据1，原告质证后对其真实性无异议，但认为现房子不好，但可通过改建或开发等形式解决；对被告提供的证据2，原告质证后认为对其真实性无法确认，其他居民与被告租赁合同怎么签，与两原告无关；对被告提供的证据3，原告质证后认为证人应当出庭作证，原告刘桃青对合同内容不清楚，原告张梅清对合同的背景事项不太清楚；对被告提供的证据4，原告质证后认为对其真实性无法确认，村民代表大会的决议对两原告无法律约束力，况且租赁方式在报告中并未记载。经法庭质证，本院认证如下：对两原告提供的证据1，被告质证后对其真实性无异议，该证据能印证待证事实，故对其证明力本院予以认定；对两原告提供的证据2，被告质证后对其真实性无异议，本院认为结合庭审中原、被告陈述，可以认定原告刘桃青、张梅清对房屋租赁合同的内容是清楚的，经两原告协商取得一致意见，并由原告张梅清签字予以确认；对两原告提供的证据3、4，被告质证后对其真实性无异议，对该证据的真实性本院予以确认；对两原告提供的证据5，本院认为与本案无关联性，对其证明力不予确认。对被告提供的证据1，原告质证后对其真实性无异议，对该证据的真实性本院予以确认；对被告提供的证据2，本院认为没有必然的可比性；对被告提供的证据3，本院认为证据形式不符合法律规定，本院不予采信；对被告提供的证据4，对该证据的真实性本院予以确认。综上，本院对本案事实认定如下：原告刘桃青、张梅清系夫妻关系，两人均为嵊泗县菜园镇绿华村村民，拥有东绿华岛中塔三间房子面积为88.55平方米、东绿华岛后岙两间瓦房面积为65.2平方米（其中中塔房屋已多年无人居住，后岙房屋不具备住人条件），两原告已居住在嵊泗县菜园镇金平社区黄沙岙田坂弄23号多年。2013年12月31日，被告浙江丰源发电有限公司经浙江省发展和改革委员会核准建设嵊泗东绿华风电场工程项目，并要求项目开工前，被告需按照嵊泗县环保局批复要求，做好东绿华居民的搬迁工作。2014年6月，根据确定的以租代迁原则，经两原告协商并取得一致意见，被告与原告张梅清签订《房屋租赁合同》二份，约定：原告为支持被告风电场建设运行，同意搬迁至风电场噪音影响范围外生活，并将原告东绿华岛房屋出租给被告；租赁期限20年，可住人房屋租金为每平方米50元，不可住人房屋租金每平方米40元，20年租金一次性付清，租金在被告与当地村民全部签约后支付。后因原、被告发生纠纷，两原告未向被告领取租金。被告实际履行中按可住人房屋租金为每平方米100元，不可住人房屋租金每平方米60元向东绿华其他居民支付了租金。本院认为，原告张梅清与被告签订的房屋租赁合同系两原告与被告的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。任何一方非因法定事由或当事人协商一致，不得要求撤销。显失公平的构成要件为：双方当事人的权利义务明显不对等，这种不对等违反了公平原则，超过了法律允许的限度。按两原告诉称，被告凭借其优势地位，利用原告刘桃青对此事不知情且没有相关拆迁安置补偿的经验，未经房屋共有人的同意，也没有依照等价有偿的原则与原告进行平等协商，其确定的20年房屋租金额度明显违背民事活动应遵循的自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，认为原、被告签订的以租代迁的房屋租赁合同理应撤销。而被告辩称，原告的房屋其中后岙的房屋已经失去居住的功能，中塔的房屋也有二十多年没有居住。东绿华的房屋无人承租，原告无法通过出租获利。且东绿华居民有些房屋明显好于原告，被告都是按相同的标准支付租赁费。另外，原告所列举的嵊泗县菜园镇的房屋和青沙村新建主街道工程中征收的房屋，与原告房屋不具有可比性，被告认为原告与被告签订的房屋租赁合同不存在显失公平情形，要求驳回原告的诉讼请求。本院认为，两原告已居住在金平多年，原告东绿华中塔的房屋已多年无人居住，后岙的房屋不具备居住条件，多年来原告也未以出租房屋获利，东绿华的地理位置、各种配套设施和资源无法与菜园相比较，东绿华房屋又与青沙村新建主街道工程中征收的房屋的性质不同，原告主张原、被告签订的房屋租赁合同显失公平，缺乏事实基础，依据不充分，本院无法予以支持。关于以租代迁是否符合法律规定，本院认为环保部门要求东绿华村所有居民实施整体搬迁，目的是免受风电机组的噪音污染，被告根据项目实施前东绿华村大部分村民已搬离的客观实际，通过房屋租赁方式使该村处于无人居住的状态，从而避免对居民的噪音污染，既解决了噪音污染问题，又减轻了被告的建设成本，被告采用以租代迁的方式并不违反法律强制性规定，合法有效。故对两原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告刘桃青、张梅清的诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由原告刘桃青、张梅清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院［上诉案件受理费80元（具体金额由浙江省舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还）应在递交上诉状时预交，款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行：中国农业银行舟山市南珍支行，账号：19×××06，上诉期届满后七日内仍未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。审判员　夏松飞二〇一五年八月十七日代书记员　陈燕燕搜索“”