（2015）龙民二初字第342号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2017-03-16
案件名称
袁任高与张焱房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
龙南县人民法院
所属地区
龙南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁任高,张焱,廖敏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民二初字第342号原告袁任高，男，1973年4月26日生，汉族，居民，住龙南县。委托代理人（特别授权）廖晓鹂，女，1973年8月1日生，汉族，居民，住址同上，系原告袁任高妻子。被告张焱，男，1988年11月1日生，汉族，农民，住龙南县。第三人廖敏，男，1984年5月7日生，汉族，居民，住龙南县。原告袁任高与被告张焱及第三人廖敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡杰辉独任审判，公开开庭进行了审理，原告袁任高（特别授权）委托代理人廖晓鹂及被告张焱到庭参加诉讼，第三人廖敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告张焱于2012年11月22日签订了一份《新世界购物公园商铺租赁合同》，约定原告将位于龙南县新世界购物公园B1栋201号2、3层商铺出租给被告张焱使用。合同签订后原被告双方均依约履行，2014年12月起被告张焱开始无理拒绝支付租金给原告，经原告多次催取，被告于2015年4月17日出具了《退出合同》一份交原告收执。《退出合同》载明：被告因经营原因不能按时交纳租金，所欠房租23000元本月（2015年4月30日前）全部交清，否则按日收取国家合法内最高滞纳金，物业费、楼面维修费等税费均跟原告无关，被告需补楼后交回原告。《退出合同》签订后，被告仅于2015年4月24日归还了人民币2000元，对于剩余房租、物业费、楼面维修费分文未付。同时，被告张焱在未经原告同意的情形下，将商铺交由第三人廖敏经营，被告自己却刻意拒绝与原告联系沟通，对于剩余房租、物业费、楼面维修费及解除合同事宜被告与第三人相互推诿。原告认为被告的行为已经构成了违约，为了维护自己的合法权益，现诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2012年11月22日签订的《新世界购物公园商铺租赁合同》；2、判令被告支付原告2015年6月9日前拖欠的房租计人民币21000元，并自2015年5月1日起至清偿之日止按日万分之五支付迟延履行金；3、判令被告支付原告2015年6月10日起至被告返还房屋之日止，按合同约定的租金标准支付占房费用；4、判令被告支付原告2015年1月起至被告返还房屋之日止的物业费（每月139元）；5、判令被告支付原告楼面维修费13000元；6、判令被告支付电费546元；7、本案诉讼费用由被告负担。为支持其主张，原告袁任高向法庭提供了以下证据材料：1、原告身份证复印件及国有土地使用权证，用以证明原告的合法主体资格；2、《新世界购物公园商铺租赁合同》，用以证明原、被告就商铺租赁事宜双方对权利义务进行了约定；3、《退出合同》，用以证明被告承认拖欠房租及自愿承担违约金、物业费、楼面维修费的事实。被告张焱辩称，被告并未将店转让给第三人，而是与第三人合伙做生意。被告去年四月份已离开，离开前已将物业费全部交给了物业公司。第三人廖敏要跟原告签合同，但原告不同意，责任在于原告。而且，除了合同押金2000元外，原告还要求被告交纳了房屋装修押金5000元，这个5000元完全能够把现在的楼面装修好。被告张焱未向法庭提供证据。第三人廖敏未到庭，也未向法庭提供证据。经审理查明，2012年11月22日原告袁任高与被告张焱经协商一致，原告袁任高同意将自己所购有的新世界购物公园B1-201商铺的第二、三层租于被告张焱经商。同日，原、被告双方签订了《新世界购物公园商铺租赁合同》，合同载明：1、被告租用上述商铺期限为五年，即自2012年12月10日起至2017年12月9日止；2、在租赁期间，被告不得对租赁的商铺进行售卖、抵押、转让、合租或采取其他侵犯所租赁商铺所有权的行为；3、商铺租赁价格，第一年租金为每季10095元，满第一年后即第二年开始每年房租递增10%，按季前一个月付清给原告，如不及时支付，原告有权单方终止合同；4、被告应依约按时缴纳自行应承担的水电费、物业管理费、经营规费、相关税费等费用；5、被告未按约支付各种费用，除如数补交外，还需支付应交费用的10%作为违约金，拖欠时间超过10日的，原告有权解除合同；6、被告若违反合同规定，原告有权不予退还被告交纳的保证金和租金。合同签订后，被告除交纳了2000元合同押金给原告外，还交纳了房屋维修押金5000元给原告。被告承租上述商铺后，因经营不善，至2015年4月17日共结欠原告租金计人民币23000元。2015年4月17日经原、被告协商一致，被告出具了《退出合同》一份交原告收执，合同载明：兹有B1-201新世界店面租户张焱，因经营原因，不能按时交纳租金，现将租房合同取消合约，归还房东袁任高出租使用，所欠房租人民币贰万叁仟元本月全部还清，否则按日收取国家合法内最高滞纳金，物业费、楼面维修费等税费均跟房东无关，需补楼后交回房东。被告出具了《退出合同》后，仅于2015年4月24日向原告支付了2000元租金，合同中其他事项均未能按约完成。2015年5月中旬，因被告张焱未能及时按《退同合同》履行缴费和补楼的义务，原告前往商铺要求被告履行义务期间，原、被告双方发生矛盾，后报警，在民警处警的同时原、被告双方和物业公司在该商铺玻璃门上各加挂了一把锁，致商铺停业至今。2015年5月26日，经原、被告多次协商均未果，原告遂诉至本院。以上事实有原告提供的原告身份证复印件、国有土地使用权证、《新世界购物公园商铺租赁合同》、《退出合同》，和当事人当庭陈述及开庭笔录等在卷佐证，足以证实。第三人廖敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质辩的权利。本院认为，原、被告双方于2012年11月22日签订的《新世界购物公园商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，原、被告签订合同后，均应按双方签订的租赁合同履行各自义务。根据案件查明的事实，由被告张焱出具《退出合同》并经原告催要后仍结欠租金的行为和租赁商铺已锁门停业近三个月的时间来看，原、被告双方均已无继续履行合同的意愿。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”，故原告主张解除合同并由被告返还商铺，符合法律规定，本院予以支持。按合同约定，被告租赁商铺期间，应当承担并及时交付租金、物业费、电费等费用。由被告张焱出具并交付原告收执的《退出合同》来看，截止2015年6月9日被告张焱结欠原告的房租共计人民币为23000元，现该笔租金已归还2000元，实际结欠数额为21000元。被告张焱在《退出合同》中承诺上述欠款于2015年4月底全部付清，现被告张焱逾期未付应支付逾期利息。但原告主张按日万分之五支付利息，标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。至于2015年6月10日至被告返还房屋期间的租金，考虑到双方发生了矛盾及此期间租赁商铺被三方锁住至今未经营也无收益的实际情况，本院确定由原、被告双方各半承担此期间的房屋租金。关于租赁商铺的楼面维修费用，被告在《退出合同》中承诺其会完成该部分工作后将商铺返还原告，但被告至今都没有履行义务，原告主张由被告支付楼面维修费用，符合法律规定，本院予以支持。楼面维修费用综合考虑到现时段装修的工时、工价及所需材料费用等，本院酌情确定为10000元，核减被告已支付的5000元装修押金，被告仍需支付5000元给原告。原告缴费的两张电费单据共计人民币381.17元，均是发生在被告经营商铺期间的用电，按合同约定应由被告承担，故原告主张由被告支付其垫付的电费计人民币381.17元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的物业费，因原告未提供证据证明拖欠物业费的具体数额，对原告主张的数额，本院无法核实，故本院不予采信。关于第三人廖敏在本案中是受转让商铺方还是被告合伙人的问题，原、被告双方均未提供证据予以证明，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原、被告双方于2012年11月22日签订的《新世界购物公园商铺租赁合同》，限被告张焱于本判决生效之日起十五日内将租赁的商铺返还原告袁任高。二、限被告张焱于本判决生效之日起十五日内支付2015年6月9日前拖欠的商铺租金计人民币21000元给原告袁任高，并自2015年5月1日起至该笔租金清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，利随本清。三、限被告张焱于返还租赁商铺给原告袁任高后十日内支付自2015年6月10日起至被告返还商铺之日止的商铺租金的一半给原告袁任高（计算租金标准：每季12215元）。四、限被告张焱于本判决生效之日起十五日内支付原告袁任高替其垫付的电费计人民币381.17元给原告袁任高。五、限被告张焱于本判决生效之日起十五日内支付楼面维修费用计人民币5000元（注：已核减被告交纳给原告的维修押金5000元）给原告袁任高。六、驳回原告袁任高其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费660元，减半收取330元，由被告张焱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员 ：胡杰辉二〇一五年八月十七日代理书记员 ：胡鸣雷 百度搜索“”