（2015）东一法南民一初字第779号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2017-06-16
案件名称
邱慧与陈平燕、陈纳嘉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱慧,陈平燕,陈纳嘉,广东金信联行置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)东一法南民一初字第779号原告邱慧，女，汉族，1987年5月12日出生，住成都市金牛区，。委托代理人宋安平、陈淑红，均系广东明楷律师事务所律师。被告陈平燕，女，汉族，1985年12月6日出生，住广东省电白县，。被告陈纳嘉，男，汉族，1983年1月9日出生，住广东省汕头市金平区，。第三人广东金信联行置业有限公司，住所：东莞市东城区东泰社区四环路中信东泰花园会所一楼，注册号：441900000068242。法定代表人罗凤。委托代理人梁盆弟、谢淑华，均系该公司职员。原告邱慧诉被告陈平燕、陈纳嘉、第三人广东金信联行置业有限公司（以下简称“金信联行公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告邱慧的委托代理人宋安平、陈淑红，被告陈纳嘉和第三人金信联行公司的委托代理人梁盆弟、谢淑华到庭参加诉讼，被告陈平燕经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱慧诉称，原告与两被告在第三人的居间下，就位于东莞市南城区东莞大道200号中信凯旋国际花园x栋x单元xxx的物业的转让事宜进行多次磋商。从始至终，两被告一直作为物业的出卖方共同与原告进行磋商，并要求买卖合同定金直接转至被告陈纳嘉的账户，且被告陈纳嘉及其妻子陈莞旋一直作为主导方就贷款、付房款、过户手续等事宜与原告磋商，三方原定于2014年8月8日签订《房地产买卖及居间合同》，后因被告陈纳嘉提出因贷款时间问题谈不拢而延期签约。2014年8月9日，原告与被告陈平燕签订了《房地产买卖及居间合同》，原告于当天按合同约定向第三人金信联行公司支付了购房定金30000元。第三人金信联行公司于2014年8月11日根据两被告的要求将该款项转入被告陈纳嘉的银行账户。支付定金后，被告迟迟未按照合同约定与原告办理相关过户手续。其后原告得知，案涉标的房屋因被告陈纳嘉申请法院进行财产保全予以查封，原告购买该房屋的目的根本无法实现。至此原告才知道被告陈纳嘉是被告陈平燕的债权人，两人共同串通合谋骗取原告的定金。原告特向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告陈平燕于2014年8月8日签订的《房地产买卖及居间合同》；2、两被告向原告双倍返还已支付的定金60000元；3、两被告向原告支付律师费用人民币4800元；4、本案诉讼费由两被告承担。被告陈纳嘉辩称，被告陈平燕拖欠被告陈纳嘉借款，故将案涉房屋出售给原告以将卖房款偿还被告陈纳嘉的借款，两被告并非串通骗取原告购房定金。案涉合同由原告和被告陈平燕签订，与被告陈纳嘉无关，应由被告陈平燕承担责任。第三人金信联行公司发表意见称，2014年8月9日，经第三人金信联行公司居间，原告和被告陈平燕就购买被告陈平燕名下位于东莞市南城区东莞大道200号中信凯旋国际花园x栋x单元xxx号房屋签署《房地产买卖及居间合同》，约定由第三人代收原告交纳的定金30000元，转付条件为被告陈平燕到房管部门办理查档手续且确认产权无瑕疵后2个工作日内。2014年8月11日，被告陈平燕到房管部门就案涉物业进行查档，第三人根据支付证明单的约定将定金30000元转入被告陈纳嘉的银行账户。当日，原告和被告陈平燕签署担保文件，被告陈平燕到公证处办理委托公证。2014年8月13日，原告和被告陈平燕到第三人金信联行公司面谈，被告陈平燕称其与被告陈纳嘉之间存在债权债务关系。2014年8月15日，被告陈平燕称其身份证、结婚证和驾驶证都被被告陈纳嘉拿走，无法办理后续交易手续。经过多次协商，被告陈平燕无法配合办理后续交易手续。原告到第三人处复印案涉交易的相关材料，并向法院提起本案诉讼。被告陈平燕未向本院提交答辩状及证据材料。经审理查明，2014年8月9日，原告作为买方、被告陈平燕作为卖方、第三人金信联行公司作为居间方，三方签订《房地产买卖及居间合同》，约定：1、交易物业位于东莞市南城区东莞大道200号中信凯旋国际花园x栋x单元xxx号住房，建筑面积为123.11平方米，已办理房产证；2、转让价格为950000元，定金30000元由买方在本合同签署之日直接支付至第三人，由第三人在卖方到房管部门办理查档手续且确认产权无瑕疵后的5个工作日内转付卖方；手续办至卖方到公证处办出对第三人指定人员的委托书、买方取得银行同贷书后、卖方提前还贷需要后2个工作日内，买方应支付460000元给卖方，付款当日过户，剩余款项460000元由买方通过公积金普贷方式支付；3、卖方尚有460000元的贷款未偿还，买卖双方约定利用买方快速贷款额中的相应额度交由担保公司代为办理提前清偿手续；4、买方应向居间方支付居间服务费22800元；5、三方约定合同履行过程中发生争议的可协商解决，协商不成最终导致诉讼的，可向东莞市第一人民法院提起诉讼，且守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担。合同签订后，原告向第三人支付了定金30000元。2014年8月11日，被告陈平燕到东莞市南城房地产管理所对案涉房屋的登记信息进行查询，查询结果显示案涉房屋除抵押东莞市农村信用合作联社东联信用社外，不存在查封等其他情况。当天，被告陈平燕将房产登记信息查询结果提交给第三人，并在第三人的支付证明单上注明转付原告购买凯旋国际x栋x单元xxx号房的定金30000元指定转入陈纳嘉工商银行6222082010001396401。同日，第三人按要求将定金30000元转入被告陈纳嘉的银行账户，被告陈平燕向第三人出具收据，注明收到第三人转付原告购凯旋国际x栋x单元xxx号房的定金30000元。庭审中，原告称被告陈纳嘉私下通知担保公司房屋转让存在另外的债权债务纠纷，导致担保公司不愿意进行担保，被告陈平燕的身份证被被告陈纳嘉拿走，双方无法办理交易手续，且案涉房屋被法院查封，导致合同无法履行。被告陈纳嘉称因被告陈平燕拖欠其借款故其在2014年8月持有陈平燕的身份证原件，但被告陈平燕没有提出要身份证办理案涉房屋的过户手续，被告陈纳嘉希望被告陈平燕卖掉案涉房屋以偿还欠款，不可能会阻止案涉交易。第三人称因被告陈平燕无法从被告陈纳嘉处取回身份证件无法办理后续交易手续。原告主张被告陈纳嘉及其妻子参与了案涉房屋买卖的多次磋商，被告陈纳嘉参与并主导案涉房屋买卖事宜，且购房定金也是转入被告陈纳嘉的银行账户，故案涉房屋买卖是两被告的共同行为，案涉交易未能成功也是两被告的共同行为导致，两被告应共同承担责任。被告陈纳嘉则称其虽然参与了案涉房屋交易的第一次磋商，但双方没有签订合同，虽然其妻子也参与磋商，但决定权在于被告陈平燕，案涉合同由原告和被告陈平燕签订，合同条款不涉及被告陈纳嘉，被告陈纳嘉只是案涉定金的指定收款人，与案涉交易无关。原告提交委托代理合同，证明其因本案聘请律师花费律师费4800元，但未能提交律师费发票予以佐证。本院根据原告的调查取证申请，依法到东莞市南城房地产管理所对案涉房屋的登记信息进行查询，查询结果显示案涉房屋在2014年8月18日由本院依据（2014）东一法南民一初字第1571号民事裁定书进行查封，申请执行人是董国强。另查，本院于2015年4月15日向被告陈平燕公告送达起诉状、证据材料副本等应诉材料，送达时间为公告发出之日起六十日即2015年6月14日。以上事实，有房地产买卖及居间合同、收款收据、收据、付款申请表、个人业务凭证、支付证明单、房产登记信息查询结果、房地产权证、委托代理合同、视频录像、邱慧案件情况说明以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告陈平燕经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及证据材料，应视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律责任应由其自行承担。本案是房屋买卖合同纠纷，原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合同》没有违反法律法规的相关规定，合法有效，对各方具有法律约束力。结合各方当事人的陈述及房产登记信息查询结果可知，被告陈平燕无法提供身份证协助办理后续交易手续及案涉房屋在签约后被法院查封导致案涉合同无法履行，原告要求解除合同于法有据，本院予以认定，双方于2014年8月8日签订的《房地产买卖及居间合同》于2015年6月14日解除。被告陈平燕收取了原告购房定金30000元，现因被告陈平燕的原因导致合同无法履行，原告要求被告陈平燕双倍返还定金60000元于法有据，本院予以支持。至于律师费，虽然合同约定因诉讼产生的律师费由违约方承担，但原告未能提供律师费发票佐证律师费实际产生，应承担举证不能的不利后果，本院对其该项主张不予支持。至于被告陈纳嘉是否应承担责任。首先，案涉房地产买卖合同由原告和被告陈平燕签订，根据合同相对性原则，被告陈纳嘉不是合同的签约当事人，案涉房地产买卖合同约定的权利义务不涉及被告陈纳嘉，因违反合同约定产生的违约责任与被告陈纳嘉无关。其次，虽然被告陈纳嘉及其妻子参与了案涉房屋交易的磋商，但从被告陈平燕直接参与磋商并与原告签订买卖合同，原告知晓房地产权证及房产登记信息查询结果的情况来看，原告对案涉房屋的所有权人是清楚明知的，被告陈纳嘉参与磋商不足以使原告对案涉交易主体产生错误认识及作出错误决定，且原告作为买受人也应对房屋产权进行审查以及清晰认定交易相对方。再次，虽然案涉定金实际转入被告陈纳嘉的银行账户，但第三人是基于被告陈平燕的指示而将该笔定金支付至被告陈纳嘉，该笔定金并非原告直接支付给被告陈纳嘉，原告要求被告陈纳嘉返还理据不足，本院不予支持。最后，两被告之间是否存在债权债务关系，以及即便存在债权债务关系，都与原告和被告陈平燕之间的案涉房屋买卖合同关系没有必然的因果关系，不是本案审查处理的范围。综上，原告要求被告陈纳嘉承担连带责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依照根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告邱慧与被告陈平燕、第三人广东金信联行置业有限公司于2014年8月8日签订的《房地产买卖及居间合同》解除；被告陈平燕应在本判决书发生法律效力之日起三日内双倍返还原告邱慧定金60000元；三、驳回原告邱慧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1420元（原告已预交），由原告邱慧负担105元，被告陈平燕负担1315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 唐珺珺代理审判员 刘秋霞人民陪审员 张雅芝二〇一五年八月十七日书 记 员 钟明珍简凤娇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。