（2015）昌民初字第5400号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-02-14
案件名称
北京宏家福上家居市场有限公司与贾桂民租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京宏家福上家居市场有限公司,贾桂民
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第5400号原告北京宏家福上家居市场有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇讲礼工业区。法定代表人林群添，经理。委托代理人王友印，北京鸣静律师事务所律师。被告贾桂民，男，1971年1月28日出生。委托代理人周枫，北京市威正律师事务所律师。原告北京宏家福上家居市场有限公司（以下简称宏家福公司）与被告贾桂民租赁合同纠纷一案，本院受理此案后，依法由代理审判员李炜鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告宏家福公司的委托代理人王友印及法定代表人林群添，被告贾桂民及其委托代理人周枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏家福公司诉称：2012年原告与被告签订了《租赁合同》，约定了租赁位置、面积、租金、租期等有关事项。在合同履行过程中，原告发现被告对出租的土地不具有合法的转租权，该违法性也导致原告无法继续合法经营和使用该土地。被告在不具有转租权的情况下，将该土地转租给原告致使原告在承租土地上投资建房产生巨大经济损失。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原被告双方于2012年5月7日签订的《租赁合同》无效；2、被告向原告开具2012年6月1日至2015年5月31日期间交纳的租金发票；3、被告将原告开具的北京农商银行转账支票一张（票据号为06485896）返还给原告；4、被告向原告赔偿经济损失（待评估后具体确定）；5、被告承担本案诉讼费用。被告贾桂民辩称：一、本案的基本事实如下：2000年3月20日，小汤山镇人民政府经对讲礼村现有企业及场地考察确定，批准讲礼村成立讲礼村工业大院。2001年7月8日，根据北京市昌平区有关文件（批示）、小汤山镇文件（批示），为发展本村经济、增加收入、搞活本村结构调整，招商引资，北京市昌平区小汤山镇讲礼村村民委员会（以下简称讲礼村委会）与史景春（系我姑父）签订《土地使用权租赁合同书》，将本村工业大院内15亩土地的使用权租赁给史景春使用。自2001年7月8日起，史景春委托我进行经营。为此，史景春向我出具《委托书》，史景春与我系委托经营关系。2002年3月15日至2004年4月16日期间，我在史景春承租的工业大院内15亩土地范围内投资建房，总建筑面积约为9750平方米。2004年12月1日，我以讲礼村工业大院内15亩土地上的自建房屋为住所，登记设立了北京鹏诚友谊商贸有限责任公司。2004年12月10日，北京市昌平区小汤山镇人民政府与讲礼村委会为我经营的北京鹏诚友谊商贸有限责任公司出具《住所证明》，证明上述公司现地址在北京市昌平区小汤山镇讲礼村工业大院，该土地归北京市昌平区小汤山镇讲礼村所有。2008年6月14日，讲礼村委会为我经营的公司出具证明，证明公司地址在讲礼村工业大院，该建筑不属于违章建筑。2012年5月7日，我与原告签订《租赁合同》，我将讲礼村北工业大院内15亩土地上的部分自建房屋共计107间（占地面积约为4亩）出租给原告使用，《土地使用权租赁合同书》、《委托书》同时作为《租赁合同》的附件。2014年1月18日，因原告拖欠2013年6月至2014年5月31日期间的租金，原告与我签订《补充协议》，约定原告交付我100000元的转账支票一张作为保证金，在原告欠我租金的情况下，我可使用该保证金折抵租金。二、原告主张租赁合同无效的理由不成立，依法应当驳回原告的该项诉讼请求。2012年签订租赁合同时，原告对于《土地使用权租赁合同书》的内容及史景春与我之间的委托经营关系是明知的，我对上述事实没有任何隐瞒。我将讲礼村北工业大院内15亩土地上自建房屋出租给原告使用并未违反《土地使用权租赁合同书》的约定，我出租的是我自行投资建设的房屋，并非对土地进行转租。讲礼村委会从未对我与原告之间签订的《租赁合同》提出过异议。原告借口我出租自建房屋未经村委会同意，致使原告无法继续合法经营和使用土地的理由不能成立。依据合同法第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”依据上述法律规定，如因第三人主张权利致使原告不能对租赁物使用、收益的，《租赁合同》也并非无效，原告主张租赁合同无效的理由不成立。三、我的建房行为不违反当时法律、行政法规的强制性规定。史景春与我系委托经营关系。我在史景春承租的土地上投资建房，是土地租赁合同许可的开发、利用、建设活动。该建设活动系依据小汤山镇人民政府的《讲礼村工业大院批示》进行，我的建房行为不违反当时法律、行政法规的强制性规定。四、我与原告签订的租赁合同中未对开具发票进行约定，原告要求我开具租金发票不属于人民法院受案范围，依法应当驳回原告的该项诉讼请求。五、原告交付我转账支票是作为原告承诺按期支付租金的保证金。原告无权要求我退还该转账支票，依法应当驳回原告的该项诉讼请求。六、原告向我主张赔偿经济损失的理由不成立，依法应当驳回原告的该项诉讼请求。依据《中华人民共和国城乡规划法》第65条规定，“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”上述法律自2008年1月1日起开始施行。原告于2013年开始自行建房，因未取得乡村建设规划许可证而受到有关部门查处，原告的损失应由其自行承担。原告与我签订的租赁合同第二条第4项约定，“我提供门面房及门口场地，我同意原告自建、改建，费用由原告自付，我不承担任何责任。原告有权设立广告牌，但必须符合国家法律、法规，费用由原告自付”。从上述合同约定的内容看，不能推导出我具有同意原告进行违法建设的意思表示。我从未同意原告进行违法建设。原告作为市场经营主体，应当知道建房需要取得相应建设许可手续。原告于2013年开始建房时，我因原告未取得建房许可手续而进行了劝阻，原告不听劝阻继续违法建设，原告因此而遭受的损失不应向我主张。综上所述，原告全部诉讼请求均缺乏事实和法律依据，不应予以支持。请求法院依法查明事实，驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2000年3月20日，经北京市昌平区小汤山镇人民政府批准，在讲礼村成立讲礼村工业大院。2001年7月8日，讲礼村委会与案外人史景春签订《土地使用权租赁合同书》，约定讲礼村委会将本村工业大院内15亩土地使用权租赁给史景春使用，租赁期限为50年，自2001年7月10日起至2051年7月9日；租金为每年每亩1200元，每两年支付一次租金。史景春为独立自主经营企业，讲礼村委会无权干涉史景春合法经营活动，有义务协助史景春协调周边关系。史景春所租土地无权向第三者转租，系合同期间，如需退租，须由双方友好协商善后相关事宜。此外，合同双方还对其他合同条款进行了约定。合同签订后，讲礼村委会和史景春均按照合同约定进行履行各自义务。后史景春与贾桂民签订《委托书》，史景春将所承租的讲礼村工业大院委托给贾桂民经营，并载明史景春是贾桂民的姑父。贾桂民陈述自2002年3月开始在史景春承租的讲礼工业大院内建设房屋、厂房9000多平方米。2004年12月1日，贾桂民以上述讲礼工业大院承租土地上的自建房屋为住所，注册成立了北京鹏诚友谊商贸有限责任公司。2004年12月4日，讲礼村委会出具《证明》一份，载明“贾桂民在我村北租赁的土地上所建的房屋为个人所有，该房屋坐落在我村工业大院内，合法建筑。我村同意贾桂民将房屋租给其他商户经营，适用于合法经营场所。”2004年12月10日，讲礼村委会和北京市昌平区小汤山镇人民政府为贾桂民注册的北京鹏诚友谊商贸有限责任公司出具《住所证明》，载明此公司现地址在北京市昌平区小汤山镇讲礼村工业大院，该土地归讲礼村委会所有。2008年6月14日，讲礼村委会出具《证明》一份，载明贾桂民注册的公司地址在讲礼村工业大院，该建筑不属于违章建筑。2012年5月7日，贾桂民（甲方）与北京宏家福京北讲礼粮油市场有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定根据讲礼村经济合作社和讲礼村委会在2001年7月8日和史景春签订的《土地使用权租赁合同书》为本合同附件一、史景春和贾桂民委托经营的《委托书》为本合同附件二及法律规定，就门面房及场地出租问题达成协议：甲方出租给乙方的门面房位于昌平区小汤山镇讲礼工业区汤尚路（秦尚路）与马讲路东北角，汤尚路（秦尚路）东门面房12间及马讲路北门面房70间，另含马讲路门面房及后面与门面连体房间22间；门面房合计82间，面积1623.12平方米；马讲路门面房及后面与门面连体房间面积合计586.58平方米；汤尚路（秦尚路）门面房门口场地长38.25米、宽13.3268米，计509.8平方米；马讲路门面房前场地长286.99米、宽12米，计3443.88平方米（具体详见合同附件三图纸）。合同租赁期限为36年，时间从2012年6月1日起至2048年5月31日止；双方合同签订即日起甲方正式交付门面房及其后面与门面房连体房间给乙方。依据合同附件三图纸，所含的门面房及其后面与门面连体房间及合同附件四甲方与原商户签订的合同或租金期限未到期，返还租金从乙方缴纳的租金中扣回的条款执行。即日起乙方开始宣传广告及招商。租赁用途：乙方租赁甲方门面房、后面与门面连体房间及其门面房前场地用于转租给第三方经营，商业和住宿两用，甲方已同意。甲方提供门面房及门口场地，甲方同意乙方自建、改建，费用由乙方自付，甲方不承担任何责任。乙方有权设立广告牌，但必须符合国家法律、法规，费用由乙方自付。租金支付：从2012年6月1日至2015年5月31日第一个三年，第一年租金人民币50万元（含税金）；第二年、第三年租金各52万元，从第二个3年起每3年年租金增10%，即从2015年6月1日至2018年5月31日年租金57.2万元，以此类推，第三个三年每年年租金增10%……。乙方按年度向甲方交纳租金，第一年租金人民币50万元。租金按年度交纳，每年5月15日至6月15日前交付租金。附件一、二、三、四与本合同具有同等效力。此外，双方还对房屋维修、合同解除、违约责任等条款进行了约定。合同签订后，甲方交付租赁物给乙方使用，2012年6月15日，乙方交清2012年6月1日至2013年5月31日期间的租金50万元。2012年9月25日，北京宏家福京北讲礼粮油市场有限公司经工商行政部门核准变更名称为北京宏家福上家居市场有限公司。2014年1月17日，贾桂民（甲方）与宏家福公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方在2012年5月7日签订的租赁合同，由于甲方合同附件四部分门面房移交乙方存在争议，导致乙方2013年6月15日未能如期交纳2013年6月1日至2014年5月31日的全部租金。经双方友好协商达成如下协议：1、2013年6月1日至2014年5月31日租金52万元，乙方已支付甲方47.4208万元，甲方确认已收到。剩余4.5792万元在2014年1月20日前支付给甲方，甲方同意支付到贾桂民农行账户内。2、甲方承诺乙方交付租金后，甲方不再以任何理由起诉乙方2013年6月1日至2014年5月31日租金拖欠的争议，同时撤回起诉乙方解除租赁房屋合同的诉状。3、为了双方更顺利的合作，乙方存放在甲方处转账支票一张（金额为壹拾万元整，该支票日期为当年的6月15日有效），该支票款项为下一年年度租金的保证金，若乙方如期交纳甲方租金，则甲方不得使用该笔支票保证金，在乙方欠甲方租金的情况下，甲方可使用该支票保证金。上述补充协议签订，双方按照该约定履行，乙方交付甲方约定的转账支票（金额为10万元）一张；甲方支付了乙方2013年6月1日至2014年6月1日期间的租金52万元。现宏家福以贾桂民对出租土地不具有合法转租权为由诉至本院，要求确认双方合同无效、返还转账支票、赔偿损失及开具已交纳租金发票。以上事实，有《土地使用权租赁合同书》、《委托书》、《租赁合同》与附件三、四，《补充协议》、讲礼村工业大院批示、营业执照、住所证明、证明、收条、网上银行电子回单及双方当事人的庭审陈述记录等证据材料在案佐证。本院认为：2012年5月7日，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，除双方约定的租赁合同期限超过了法律规定的最高20年规定，超过部分无效外，其余合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。史景春与讲礼村委会签订的《土地使用权租赁合同书》、史景春与被告签订的《委托书》均作为上述原、被告签订的租赁合同的附件，原告对于上述两份协议均是知情的，被告并不存在欺诈和隐瞒。同时，虽史景春与讲礼村委会签订的土地使用权租赁合同书中约定史景春无权将承租土地向第三者转租，但2004年12月4日讲礼村委会为被告出具证明，载明讲礼村委会同意被告将承租土地上所建房屋出租；且讲礼村委会和北京市昌平区小汤山镇人民政府在2004年12月10日为被告在涉案土地上开办的北京鹏诚友谊商贸有限公司出具住所证明，表明涉案土地和房屋可以作为合法经营场所使用。原、被告于2012年5月7日签订的租赁合同亦不违反合同法第五十二条的相关规定，故原告要求确认2012年5月7日与被告签订的租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还其给付被告的转账支票，因该支票系原、被告于2014年1月17日达成的补充协议内容，该内容系双方真实意思表示，该支票系作为原告支付租金的保证金（支票有效期截止到2014年6月15日），在双方之间租赁合同合法有效且在履行期间，原告要求被告返还，依据不足，故本院不予支持。对于此支票的返还问题，可待原、被告合同终止履行时双方再协商解决或者另行处理。关于原告要求被告赔偿其投资建房损失，双方在租赁合同中约定“甲方（被告）同意乙方（原告）自建、改建，费用由乙方自付，甲方不承担任何责任。乙方有权设立广告牌，但必须符合国家法律、法规，费用由乙方自付”，被告虽同意原告自建房屋，但原告所建房屋应符合城乡规划法的规定，取得相应的建设许可手续。故原告要求被告赔偿其建房损失，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告开具其2012年6月1日至2015年5月31日期间交纳租金的发票，因双方在租赁合同中对于发票问题并未有明确约定，故原告要求被告开具发票，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京宏家福上家居市场有限公司的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告北京宏家福上家居市场有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李炜鑫二〇一五年八月十七日书 记 员 李 杰 来源：