（2015）金武民初字第507号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-30
案件名称
汤丽仙与浙江武义沃丰商业经营管理有限公司、浙江武义金灿房地产开发有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
武义县人民法院
所属地区
武义县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汤丽仙,浙江武义沃丰商业经营管理有限公司,浙江武义金灿房地产开发有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2015）金武民初字第507号原告：汤丽仙。被告：浙江武义沃丰商业经营管理有限公司。法定代表人：王雄辉。委托代理人：朱晓林（特别授权代理）。被告：浙江武义金灿房地产开发有限公司。法定代表人：应刚建。代表人：浙江武义金灿房地产开发有限公司破产管理人。委托代理人：徐肖柳（特别授权代理）。原告汤丽仙为与被告浙江武义沃丰商业经营管理有限公司（以下简称“沃丰公司”）、浙江武义金灿房地产开发有限公司（以下简称“金灿公司”）委托合同纠纷一案，于2015年6月12日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由审判员沈忆独任审判，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告汤丽仙及被告沃丰公司的委托代理人朱晓林、被告金灿公司的委托代理人徐肖柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤丽仙起诉称：2010年11月23日，原、被告三方签订物业委托合同，合同约定原告将地处武义县俞源街“金灿·财富广场”1层1-206号商铺，建筑面积34.55㎡，套内建筑面积17.33㎡的物业委托给被告沃丰公司，委托年限5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。委托双方采用包干制计算收益，第一年2012年1月1日至2012年12月31日止，委托收益率为该商铺总成交价的7%，第二年2013年1月1日至2013年12月31日止，委托收益率为该商铺总成交价的7.5%；第三年2014年1月1日至2014年12月31日，委托收益率为该商铺总成交价的8%；第四年2015年1月1日至2015年12月31日止，委托收益率为该商铺总成交价的8.5%；第五年2016年1月1日至2016年12月31日止，委托收益率为该商铺总成交价的9%。收益支付时间为在每个收益年度内的首月内一次性支付原告当年的收益。并约定被告沃丰公司逾期支付每年度收益的，每逾期一天，违约方向守约方支付该年度收益额的千分之三作为违约金。被告金灿公司对年度收益额，违约赔偿承担连带保证责任。合同签订后，第一、第二年被告沃丰公司按合同按时按质履行，支付了收益额。但该付2014年及2015年的年度收益额时，被告沃丰公司未按期支付，原告向其多次催讨，至今未果。被告金灿公司也未承担担保责任。为此，请求判令：被告沃丰公司立即支付2015年1月1日至2015年12月31日的年度收益额计63604.14元；被告沃丰公司支付违约金按年度收益额日千分之三计算从2015年1月1日算至2015年6月30日计34537.05元，并由法院判令被告沃丰公司支付违约金按年度收益额日千分之三计算从2015年7月1日算至执行完毕止；被告沃丰公司承担本案的诉讼费；被告金灿公司对上述收益额和违约金、诉讼费等承担连带担保清偿责任。被告沃丰公司答辩称：一、答辩人未支付收益金事出有因，由于原告与金灿公司的商铺买卖合同一直处于争议状态，原因是原告一直未向金灿公司付清购铺款，而金灿公司又是委托合同的保证人，存在利益冲突，由于利益冲突及其他原因，导致委托合同不能适当履行，且原告本身也存在一定的责任。另导致商铺买卖合同及委托合同发生纠纷，也存在政府拆迁延误的原因。二、假设要论违约，委托合同约定的违约金按年度计算收益额日千分之三计算，该约定过分高于实际损失，依据合同法及其司法解释的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，以公平原则和诚信原则予以衡量，依法调整违约金的比例。综上，答辩人认为：就委托合同而言，其基础法律关系是商铺买卖关系，因商铺买卖这一基础法律关系一直处于争议状态，导致委托合同难以适当履行，且双方约定的违约金计算比例过分高于损失，故应当在确认造成违约原因及双方责任的同时，依法调整违约金计算比例。为此，请求贵院依法裁判。被告金灿公司答辩称：暂且不讨论本案纠纷的基础即房屋买卖合同是否继续履行或解除；房屋买卖合同买卖双方的违约情况。单就本案原告的诉请及事实与理由，答辩如下：1、投资一半，收益一半。根据基础合同即买卖合同，原告仅支付了一半的房款，即原告实际投资一半，在买卖合同中，原告与答辩人均存在违约行为，根据合同的公平原则（合同法第5条规定，当事人应当遵循公平原则确定双方的权利和义务），那么原告的收益权也应当是一半，截止目前，答辩人已全额支付2013年的收益金，按公平原则，原告仅享受一半的收益权，那么，答辩人相当于支付了四年的收益金，收益额比例每年有差别再补差额。2、违约金按年收益额日千分之三计算过高，计算日期也有错误。（1）、违约金按每日千分之三计算过高，超出其实际损失，即使按借款方式来计算利息，每日千分之三的标准已超出银行贷款利率的4倍，况且，现在金灿公司已进入破产程序，资金困难，已产生了支付不能的情形。（2）、根据委托合同约定，收益支付时间是在每个收益年度的首月内向原告一次性付清当年度的收益，那么违约金应当从2015年2月1日开始计算，鉴于金灿公司已向贵院申请破产重整，那么应当从裁定受理破产重整申请之日起，不再计算违约金，不承担违约金的担保责任。故违约金计算方法调整后，按实际收益金（一半的收益）的标准计算从2015年2月1日至2015年6月3日的违约金。综上，请求贵院根据实际情况、公平原则，合情合理计算原告的收益金，计算违约金，驳回原告对金灿公司不合理的诉请。原告汤丽仙为证明其主张，向本院提交了如下证据：对上述证据，两被告质证认为对真实性无异议，但是对举证意图有异议，约定的违约金过高。本院对上述证据的真实性予以确认，至于收益金及违约金如何计算问题，将在本院认为部分综合予以阐明。被告沃丰公司、金灿公司未向本院提交证据。综上，本院认定如下事实：2010年11月23日，汤丽仙与金灿公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定汤丽仙向金灿公司购买坐落于武义县城原实验中学地块的金灿财富广场内铺1-206号商铺，建筑面积34.55平方米，每平方米21658元，总价款为人民币748284元。合同第七条对付款方式及期限约定：按揭方式：在合同生效日首付438284元，余额310000元办理按揭。合同签订后，汤丽仙按约支付了购房款438284元。2010年11月23日，汤丽仙与沃丰公司及金灿公司签订了《委托合同》一份，合同约定：自2012年1月1日起至2016年12月31日止的5年期限为沃丰公司向汤丽仙支付收益的期限；汤丽仙自该物业交付之日即向沃丰公司交付；合同采用包干制计算方式，第一年2012年1月1日至2012年12月31日委托收益率7%，第二年2013年1月1日至2013年12月31日委托收益率7.5%，第三年2014年1月1日至2014年12月31日委托收益率8%，第四年2015年1月1日至2015年12月31日委托收益率8.5%，2016年1月1日至2016年12月31日委托收益率9%；在委托期限内，沃丰公司的招商收入不足上述收益标准的，由沃丰公司按上述支付标准向汤丽仙支付，沃丰公司的招商收入超过上述收益标准的，其超过部分归沃丰公司享有；沃丰公司在每个收益年度的首月内向汤丽仙一次性付清当年度的收益；汤丽仙逾期交付物业（商铺）或者沃丰公司逾期支付年度收益的，每逾期一天，违约方向守约方支付该年度收益额的千分之三作为违约金；金灿公司自愿向汤丽仙提供本合同期限赔偿损失连带保证担保，担保范围为甲方（汤丽仙）的年度收益额、乙方（沃丰公司）的违约责任与赔偿责任。之后，被告沃丰公司仅支付了2012年、2013年的年度收益金。2015年的年度收益金至今未付。本院认为，原告汤丽仙与被告金灿公司签订《浙江省商品房买卖合同》的当日，被告沃丰公司就与原告汤丽仙签订了《委托合同》，并由被告金灿公司提供担保。上述两份合同系各方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告汤丽仙虽因按揭贷款受限，未能按照合同约定支付剩余的购房款，但合同双方并未就此解除商品房买卖合同。且本案涉诉商铺早已在金灿公司交付原告汤丽仙时，就已交由被告沃丰公司统一经营管理至今。而被告沃丰公司也依约支付了2012年和2013年两年的收益金。故被告沃丰公司应当依约继续支付2015年的收益金，被告金灿公司对此承担担保责任。至于违约金，被告沃丰公司逾期支付2015年收益金已构成违约，应当支付相应的违约金，但双方约定的按该年度收益额的日千分之三计算的违约金过分高于造成损失，故本院对违约金进行调整，调整为自2015年2月1日起至判决确定履行之日止每日按年度收益金的3‰计算的违约金，但违约金最高不得超过2015年收益金的30%，被告金灿公司对此仍应承担担保责任。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告浙江武义沃丰商业经营管理有限公司于判决生效后7日内支付原告汤丽仙2015年的年度收益金63604.14元并支付自2015年2月1日起至判决确定履行之日止每日按年度收益金的3‰计算的违约金，但违约金最高不得超过2015年收益金的30%；二、由被告浙江武义金灿房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告汤丽仙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1127元（已减半），由被告浙江武义沃丰商业经营管理有限公司负担，由被告浙江武义金灿房地产开发有限公司连带支付，限本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 沈忆二〇一五年八月十七日代书记员 廖君 来自