（2015）兴民初字第4297号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-10-23
案件名称
拓艳与尚久辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市兴庆区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
拓艳,尚久辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十二条，第二百三十六条
全文
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第4297号原告（反诉被告）拓艳，女，1982年5月12日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人张军（原告之夫），个体从业人员。被告（反诉原告）尚久辉，女，1977年1月9日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人金丽荣，宁夏方和圆律师事务所律师。原告拓艳与被告尚久辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后。被告依法提起反诉，本院将本诉、反诉合并审理，依法由代理审判员王怀成适用简易程序于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张军，被告及其委托代理人金丽荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告拓艳诉称，原、被告于2013年12月31日签订《房屋租赁合同》，约定，原告将位于银川市兴庆区某营业房出租给被告使用，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日共1年，租金共计48000元。合同约定：被告未支付租金超7天的，原告有权解除合同。2015年1月3日，被告要求继续使用房屋，并与原告达成协议，给原告支付了第一季度房租。2015年4月至今，原告多次与被告协商继续履行合同或解除租赁合同，但被告既不搬离也不缴纳租金，故原告诉至本院，请求依法判令：一、解除原、被告之间的租赁合同，被告搬离该商铺；二、被告支付原告房屋使用费12000元（自2015年4月1日至2015年7月1日，后续房屋使用费继续主张至被告搬离之日，每月4000元）；三、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其诉讼主张提交合同一份，证明原告将位于银川市兴庆区该商铺租赁给被告经营使用，双方与2013年12月31日签订房屋租赁合同。被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该合同已按照约定履行完毕。提交收条一份，证明原、被告双方在租赁合同到期后，被告要求继续使用房屋，并与原告达成合意，同时向原告支付了2015年第一季度的房租，双方形成不定期租赁合同关系。被告对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。虽然被告已向原告交付了2015年1月-3月的房租，但因2015年1月14日房屋所有权人向被告下发了关于收房的通知导致原、被告双方的租赁合同并没有实际履行，被告不存在违约。提交《合同书》一份、《关于进宁北街营业房租赁情况的说明》一份、《关于终止进宁北街营业房租赁合同的协议》一份，证明原告与银川市疾病预防控制中心签订租赁合同，租赁期限从2014年1月1日至2015年12月31日，原告在合法的租赁期限内使用房屋；涉案房屋的所有权人银川市疾病预防控制中心。对原告将房屋出租给被告的事实是知情并允许的；原告将涉案房屋出租给被告后，有权收取租金，并且依照合同约定，在被告违约后，有权随时收回房屋，解除双方的租赁合同关系。被告对于终止协议的真实性无异议，对证明目的有异议，该协议中提到的双方协商终止租赁合同，甲方对乙方不提供任何的经济补偿，在答辩中原告提到银川市疾病预防控制中心不收取房租是对其违约的补偿，所以原告的说法存在相互矛盾。对租赁情况说明的真实性无异议，但被告随后将提供证人证明原告与银川市疾病控制中心的合同已于2015年5月28日终止。对合同的真实性无异议，合同第七条免责条件，因不可抗力造成承租方损失的双方互不承担责任，恰好证明银川市疾病预防控制中心未收取原告租金。合同约定，原告应向银川市疾病预防控制中心交纳2015年租金的期限为2015年1月，但原告并未按约定交纳。提交告知书、照片，证明原告在诉前以书面形式告知被告解除合同关系，并给其合理期限搬离房屋，被告已收到该告知书的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，是原告单方作出。被告尚久辉辩称并反诉称，请求依法驳回原告的诉请。反诉被告要求反诉原告支付2015年4月1日至2015年7月1日房屋占有使用费12000元，及迟延搬离房屋占有使用费继续按每月4000元主张无事实及法律依据。2013年12月31日原、被告签订的该营业房的租赁协议，因房屋所有权人银川市疾病预防控制中心于2015年1月14日向反诉原告下达《银川市疾病预防控制中心关于开展经营性资产清退工作的通知》，要求反诉原告于2015年春节后搬离涉案房屋，并明确表示从2015年1月1日起至搬离之日不收取房屋租金，该优惠作为对现承租房屋的补偿。至此，反诉原告才知道反诉被告明知房屋所有人要政策性收房，仍收取反诉原告的租金。接到通知后，反诉原告多次找反诉被告要求退还已收取的2015年第一季度房屋租金12000元，但反诉被告至今未退还。由于反诉被告隐瞒事实，致反诉原告无法正常经营，造成了巨大经济损失，故提出反诉，请求依法判令：一、反诉被告向反诉原告退还已收取的2015年1月-3月的房屋租金12000元；二、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。被告为证明其抗辩和反诉主张提交收条一张，证明2015年1月3日，原告收取被告房屋租金12000元的事实。原告对证据的真实性有异议，因为收条的内容有改动，对证据的证明目的无异议。提交银川市疾病预防控制中心《关于开展经营性资产清退工作的通知》2份，证明涉案租赁房屋所有权人分别于2015年1月14日，2015年5月25日两次通知要求被告搬离租赁房屋的事实。因政府政策性收房，致使被告租赁的房屋无法继续使用，原、被告双方的租赁关系于2015年1月14日已终止的事实。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。因为被告还在继续使用房屋，尽管银川市疾病预防控制中心下达了通知，原告的合同仍在履行期内，且并未对被告的正常经营造成影响。提交王某丙书面证人证言一份，证明原告收取被告2015年1月-3月的租金无事实依据，同时证明原告与银川市疾病预防控制中心的合同于2015年5月底已经解除。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。原告与银川市疾病预防控制中心签订的终止合同协议并未约定具体日期，双方续签租赁合同，租赁期限从2014年1月1日至2015年12月31日止，原告在合法的租赁期限内使用房屋。涉案房屋的所有权人对原告将房屋出租给被告的事实是知情并允许的。原告将涉案房屋出租给被告后，有权收取租金，在被告违约情况下，有权随时收回房屋，解除双方的租赁合同关系。提供进宁街某营业房租户洪某的证人证言，证实银川市疾病预防控制中心两位主任（分别为武某、王某乙），和租户商量，多次提到从2015年1月后的房屋免收租金，并带着三名警察到被告的店里正式告知被告，原告与银川市疾病预防控制中心已经解除合同。原告对该份证人证言不予认可，证人并没有承租银川市疾病控制中心的房屋。原告针对被告的反诉辩称，银川市疾病预防控制中心目前没有收取租金，不能代表以后不收取租金。即使银川市疾病预防控制中心免收租金，也是对其向原告违约的补偿，不是对于被告的补偿，和被告没有关系。原告和被告签订合同时有过规定，如果政府收回房屋，没有任何经济赔偿，并且一周内腾出房屋。并约定7天内不搬离房屋或拖欠租金超过7天的就算违约，现已超过3个月，被告一直未搬离该房屋。经审理查明，2013年12月31日，原告将其承租的（承租时间为2014年1月1日至2015年12月31日）属于银川市疾病预防控制中心所有的兴庆区该涉案营业房转租给被告，并与被告签订《房屋租赁合同》，原告为甲方、被告为乙方。合同约定：“甲方将位于银川市兴庆区进宁北街75号营业房出租给乙方使用。租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，租金共计48000元。该合同第二条第2项约定本合同期满，乙方如续约，须于合同期满前15日内向甲方提出，经甲方同意后，双方续签合同。第六条约定如有下列情形之一的，甲方有权解除合同：第1项，乙方未支付或未能按期支付合同所约定的租金，超出7天的；……第5项约定发生人力不可抗因素：政府回收此房屋，拆迁此房屋等，乙方必须在一周内原样交回此房屋，对乙方没有任何的经济及其损失的赔偿……”。合同到期后，原、被告协议一致，被告继续承租该涉案房屋，被告向原告缴纳2015年第一季度房屋租金12000元。2015年1月14日银川市疾病预防控制中心向被告下达《银川市疾病预防控制中心关于开展经营性资产清退工作的通知》，通知载明：各租赁户，根据银川市本级行政事业单位经营性资产专项整治工作领导小组办公室下发的《经营性资产专项整治工作整改意见通知书》文件精神，我中心位于兴庆区进宁北街营业房将由政府征用，用于社区卫生服务机构工作用房。请各租赁户于2015年2月17日前予以搬离、腾退。2015年5月25日，银川市疾病预防控制中心再次向各租赁户下发通知，搬离时间变更为2015年5月28日前。后原、被告因腾房及租金问题发生矛盾，原、被告各自诉至法院，均请求判如各自所请。另查明，原告与银川市疾病预防控制中心在一份未署时间的《关于终止进宁北街营业房租赁合同的协议》中，银川市疾病预防控制中心与原告约定：银川市疾病预防控制中心默许原告在原合同期内（2014.01.01-2015.12.31）将房屋转租给第三方。双方约定提前终止《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，银川市疾病预防控制中心对原告不提供任何经济补偿。2015年7月1日，银川市疾病预防控制中心向本院出具情况说明一份，该说明载明：“银川市疾病预防控制中心将某营业房租赁给拓艳使用，合同使用期为2014年1月1日至2015年12月31日。为配合政府民生工程的实施，经过协商，银川市疾病预防控制中心与拓艳终止合同，实际终止租赁合同生效时间以法院判定并执行搬离时间为准”。现被告仍在使用涉案房屋。上述事实，有原告向法庭提交的合同书、收条、关于进宁北街营业房租赁情况的说明、关于终止进行北街营业房租赁合同的协议、告知书、照片，被告提交的收条、银川市疾病预防控制中心关于开展经营性资产清退工作的通知及原、被告的当庭陈述予以佐证，经当庭质证和本院审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。对被告提交的王某丙书面证人证言，因该证人无正当理由未到庭，其证言真实性无法核实，本院对其证言不予采信；进宁街某营业房租户洪某的证人证言，证实银川市疾病预防控制中心工作人员表示2015年1月后的租金免收，但银川市疾病预防控制中心与原告签订的《关于终止进宁北街营业房租赁合同的协议》中，声明银川市疾病预防控制中心对原告不提供任何经济补偿，故洪某的证言本院不予采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2013年12月31日签订租赁合同，合同期满后被告继续按照约定价格向原告缴纳租金，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方协议变更为不定期租赁，原告可以随时解除协议。根据原、被告约定：政府回收此房屋，拆迁此房屋等，乙方必须在一周内原样交回此房屋，对乙方没有任何的经济及其损失的赔偿。如被告未支付或未能按期支付合同所约定的租金，超出7天的，原告有权解除合同。现约定情形发生，对原告诉请解除与被告之间的房屋租赁合同，并搬离该房屋，本院予以支持。对原告要求被告支付房屋占有使用费12000元（自2015年4月1日至2015年7月1日，后续继续按每月4000元主张至被告实际搬离之日），因被告实际仍然占用该房屋，合同的解除，并不当然免除被告向原告支付搬离之前房屋使用费的责任，故对原告的该项诉请本院予以支持。被告反诉要求原告返还2015年1-3月租金12000元，理由是房屋所有人向其下发搬离通知，合同实际解除，且房屋所有人口头承诺免除2015年1月后的房租作为对实际承租人的补偿。尽管房屋所有人下发通知对反诉原告的生产经营确实造成了一定的影响，但通知下发后被告并未按照要求搬离涉案房屋，原、被告之间形成的是不定期合同，双方之间的合同随时可能解除，被告应当对其使用期间的租金承担给付义务，被告无权主张返还已支付的租金，故对反诉原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）拓艳与被告（反诉原告）尚久辉之间的房屋租赁合同，被告（反诉原告）尚久辉于本判决生效之日起七日内搬离银川市兴庆区该涉案营业房；二、被告（反诉原告）尚久辉于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）拓艳支付银川市兴庆区该营业房占有使用费12000元（自2015年4月1日起至2015年7月1日止，后续房屋占有使用费继续按每月4000元支付至被告实际搬离之日）；三、驳回被告（反诉原告）尚久辉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，由被告尚久辉负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告尚久辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员 王怀成二〇一五年八月十七日书 记 员 路金钰附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 更多数据：