（2015）绵民终字第1489号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-23
案件名称
张娟与成都金房物业服务有限公司绵阳分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省绵阳市中级人民法院
所属地区
四川省绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张娟,成都金房物业服务有限公司绵阳分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）绵民终字第1489号上诉人（原审被告）：张娟，女，汉族，生于1985年6月15日，现住绵阳高新区。委托代理人：刘军，男，汉族，生于1981年7月7日，河南郑州人，现住绵阳高新区，系张娟之夫。被上诉人（原审原告）：成都金房物业服务有限公司绵阳分公司，住所地：绵阳高新区。负责人：马爱国，分公司经理。委托代理人：史正勇，公司职员。上诉人张娟与被上诉人成都金房物业服务有限公司绵阳分公司（以下简称金房物业服务绵阳分公司）因物业服务合同纠纷一案，不服绵阳高新技术产业开发区人民法院（2015）绵高新民初字第688号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人张娟及其委托代理人刘军，被上诉人金房物业服务绵阳分公司的委托代理人史正勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：张娟于2012年2月18日办理了“神州·时代名城”房屋的入住手续，是该房屋的业主。成都金房物业服务有限公司（以下简称金房物业服务公司）于2009年10月19日与四川神州置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：多层住宅物业服务标准为0.77元每月每平米，对逾期不缴纳物业服务费者，从逾期之日起每天按应缴纳费用总额0.3%比例缴纳滞纳金，合同履行期限自2009年11月1日起至“神州·时代名城”业主委员会成立后业主大会选聘物业服务企业止。2010年12月8日，金房物业服务公司授权委托金房物业服务绵阳分公司全面负责管理位于绵阳市高新区普明北路116号“神州·时代名城”项目的物业管理服务工作。2012年2月18日，张娟与“神州·时代名城”物业服务中心签订了《物业管理综合服务缴费协议》，约定张娟应按《前期物业服务合同》约定标准向“神州·时代名城”物业服务中心缴纳物业管理综合服务费每月89元，应于每月5日前缴纳上月产生的物业服务综合费用，代收代缴费计价标准按《前期物业服务合同》约定及政府相关行业规定执行。2014年10月23日，金房物业服务公司将收取“神州·时代名城”物业服务费的权利转移至金房物业服务绵阳分公司享有。张娟未支付2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费1069元，代收代缴城市生活垃圾清运费72元，共计1141元。上述事实，有当事人陈述、前期物业服务合同、入住通知书、物业移交确认单、物业管理综合服务缴费协议、合同权利转移协议等证据证明。原判认为，金房物业服务公司与四川神州置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。该合同签订后，金房物业服务公司授权委托金房物业服务绵阳分公司全面负责物业管理服务，由金房物业服务绵阳分公司作为张娟所在住宅小区的物管对该小区进行物业服务。故金房物业服务绵阳分公司有权诉请要求张娟支付所欠物业服务费用。根据张娟与“神州·时代名城”物业服务中心签订的《物业管理综合服务缴费协议》的约定，张娟作为业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费用。关于张娟辩称绵阳市房产管理局对金房物业服务绵阳分公司违规行为进行了处罚通报，以此证明金房物业服务绵阳分公司进入小区进行物业服务无法律依据的问题，金房物业服务绵阳分公司在此通报之前已经进入该小区进行物业服务，虽然金房物业服务绵阳分公司2013年存在通报上的问题，但这些问题是相关行政部门给予处罚的问题，而且与张娟所在的小区没有关系。金房物业服务绵阳分公司在此期间履行了物业服务的义务，张娟也享受了金房物业服务绵阳分公司的物业服务，金房物业服务绵阳分公司理应依约享有收取相关费用的权利。张娟以此对抗不缴纳物业服务费的理由不成立，原审不予采纳。关于张娟辩称金房物业服务绵阳分公司内部管理混乱、未履行相关义务，导致小区环境差，故而不应支付物管费的问题，张娟对其辩解理由没有提供充分可靠的证据予以证实，即使存在此类问题，亦不能作为拒交物业服务费的理由，合同中约定是各尽其责，若金房物业服务绵阳分公司未按约定履行其职责，张娟应当另行主张权利。由此，张娟的辩解理由不能成为张娟拒交物业服务费的依据，张娟应当向金房物业服务绵阳分公司支付2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费。诉讼中，金房物业服务绵阳分公司考虑到张娟的实际情况及本着“和为贵”的原则，自愿申请放弃主张张娟支付滞纳金、利息的请求。对此，原审依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，遂判决：一、张娟应于本判决生效之日起十日内支付所欠金房物业服务绵阳分公司2013年1月1日至2013年12月31日物业服务费及代收的城市生活垃圾清运费共计人民币1141元；二、驳回金房物业服务绵阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张娟负担。一审宣判后，张娟不服原判，向本院提起上诉。张娟上诉称：原审认定事实错误，证据不足，适用法律不当：1.被上诉人一审中未当庭提交其与四川神州置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，其收费没有法律依据。2.被上诉人在2013年由于违规被绵阳市房产管理局作出处罚并通报，处罚通报中明确规定禁止其参加2013年度前期物业项目招投标活动和承接物业项目，被上诉人未按规定及时退出本小区，明显违背处罚规定。3.2012-2013年期间，被上诉人未履行约定的各项物业服务项目，内部管理混乱，员工工作安排不合理，导致小区公共卫生条件差、小区绿化破败等后果，严重影响业主生活质量，小区部分业主签订了联名书以反映相关事实。4.被上诉人收取业主费用后，没有提供收费发票而仅仅提供了收据，且收据上并非被上诉人盖章。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人金房物业服务绵阳分公司答辩称：1.本公司退出该小区后将《前期物业服务合同》放在成都，一审中开庭时未提供，但庭审后向一审法院提交了。2.关于处罚通报，其内容是禁止本公司2013年承接新的物业服务项目，但本小区在此之前已经入驻。3.本公司在本小区提供的是二级物业服务，满意率需达到75%，上诉人并没有证据证明有25%的业主均不满意。4.平时收取物业服务费开的是收据，但物业办公室收费处已告知业主如需发票可以凭收据换取。金房物业服务绵阳分公司二审中提交了其与四川神州置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，张娟对该合同真实性无异议。张娟二审中提交了物业服务费收据一张以及《物业管理综合服务缴费协议》，证明收据和协议上加盖的印章分别是“神州时代名城服务处收费专用章”和“神州时代名城物业服务中心”，而不是金房物业服务公司或者金房物业服务绵阳分公司的印章；金房物业服务绵阳分公司称公司承接了多处物业服务，不方便在每个小区加盖公司印章。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：被上诉人金房物业服务公司与建设单位四川神州置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，金房物业服务公司应当依照合同约定提供物业服务，业主应当依照合同约定交纳物业服务费用。金房物业服务绵阳分公司作为金房物业服务公司设立并登记的分公司，根据总公司安排履行物业服务合同内容，享有物业服务合同约定的相关权利义务。虽然绵阳市房产管理局2013年4月23日对金房物业服务绵阳分公司作出处罚，但该处罚应是禁止金房物业服务绵阳分公司2013年承接新的物业服务项目，并未禁止其原来已经承接的物业服务项目中物业服务合同的履行，案涉小区并非金房物业服务绵阳分公司在受到处罚后新承接的物业服务项目，物业服务合同应当继续履行。上诉人张娟称金房物业服务绵阳分公司未按合同约定履行物业服务，故其不支付物业服务费，对此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如果张娟认为金房物业服务绵阳分公司所提供的物业服务不符合合同约定，其可以另行主张由金房物业服务绵阳分公司承担相应的违约责任，其以此为由不支付物业服务费缺乏依据。至于金房物业服务绵阳分公司收取物业服务费后出具的是加盖“神州时代名城服务处收费专用章”的收据而不是加盖公司印章的发票问题，属于金房物业服务绵阳分公司的管理问题，并不影响金房物业服务绵阳分公司的身份及其权利义务，金房物业服务绵阳分公司应按业主要求出具发票。综上，张娟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张娟承担。本判决为终审判决。审 判 长 伍 静审 判 员 廖小军代理审判员 胡义昕二〇一五年八月十七日书 记 员 郧咏宏 更多数据：