（2015）南市执异字第9号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-01-15
案件名称
胡春雷、黄忠良等与广西南宁泽福房地产开发有限公司定金合同纠纷执行裁定书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
胡春雷,黄忠良,广西南宁泽福房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）南市执异字第9号异议人（案外人）胡春雷。申请执行人黄忠良，香港特别行政区永久居民。被执行人广西南宁泽福房地产开发有限公司。住所地：南宁市嘉湖巷*号佳和大厦****号房。法定代表人陈洲。董事长。本院在执行黄忠良申请执行广西南宁泽福房地产开发有限公司（以下简称泽福公司）返还定金纠纷一案中［即（2014）南市执字第260号］，案外人胡春雷对本院查封南宁市仙胡大道20号龙湾华府D2栋502号房产的执行行为提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对胡春雷的异议进行了听证审查，���已审查终结。案外人胡春雷异议称：法院查封的南宁市仙胡大道20号龙湾华府D2栋502号房屋已于2006年由被执行人泽福公司出售给吴俊明和王涛，并已办理了预售备案，之后吴俊明和王涛两人将该房屋转让给异议人并将所交契税完税证等凭证提交给异议人，被执行人泽福公司亦确认吴俊明和王涛已全额支付房款及其转让行为，并同意为异议人办理房屋使用权登记手续。为此异议人与被执行人泽福公司于2010年9月29日签订了《商品房买卖合同》，目前该房屋为异议人占有使用。该房屋不能办理房产证的责任在开发商即被执行人泽福公司，异议人没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，位于南宁市仙胡大道20号龙���华府D2栋502号房产为异议人房产，法院不应查封和拍卖。请求解除对该房屋的查封和拍卖。案外人胡春雷为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、吴俊明和王涛交付给被执行人10000元购房定金的《收款收据》一份；2、吴俊明和王涛交付给被执行人146447元购房前期款《收款收据》一份；3、王涛办理抵押登记费用《收条》一份；4、王涛向中国工商银行广西壮族自治区分行办理《个人住房贷款凭证》一份；5、吴俊明、王涛向税务机关交纳14893.41元的《契税完税证》一份；吴俊明收到异议人胡春雷交付的争议房转让款800000元的《收条》一份；6、异议人与被执行人签订的《商品房买卖合同》一份；7、南宁凯晟物业服务有限公司出具的姓名为胡春雷的《龙湾华府业主档案表》一份；8、争议房的《龙湾华府小区住户收费通知单》；9南宁凯晟物业服务有限公司出具的客户名称为胡春雷的《收款收据》一份。10，被执行人泽福公司以及案外人吴俊明认可胡春雷主张的陈述。申请执行人黄忠良对案外人胡春雷提出的主张及提交的证据材料，经质证认为，1、本争议应适用我国《物权法》来认定房产权属。只有房产登记人才能对抗第三人，而胡春雷不是房产登记人；2、异议人胡春雷购买房屋的手续不完备，开发商未向异议人胡春雷出具收款收据，按房屋买卖相关规定，房屋买卖合同签订后30日内应当交纳契税，但异议人胡春雷与开发商签订合同后至今没交契税，说明他们之间不存在真实买卖；3、异议人胡春雷主张支付购房款的证据不足，80万元的款项仅凭一张收据证明，无银行转款凭证，不能证明异议人胡春雷已实际支付80万元购房款。被执行人泽福公司称，泽福公司将争议房卖给吴俊明和王涛并已全额收���吴俊明和王涛缴交的房款，之后吴俊明和王涛将争议房转让给异议人并要求泽福公司给予更名过户，故泽福公司在双方在场的情况下与异议人胡春雷签订了一份《商品房买卖合同》，将原业主吴俊明和王涛变更为胡春雷。争议房及所在的“龙湾华府”楼盘因故直至2014年7月后才得以办理房产登记手续，争议房在还没来得及办理过户登记手续时就被法院查封了。经审查查明：申请执行人黄忠良因返还定金纠纷一案，于2014年6月持生效的本院（2013）南市民四初字第19号民事判决书，向本院申请执行。本院依法立案执行，执行案号为（2014）南市执字第260号。执行中，本院于2014年12月24日作出（2014）南市执字第260-1号执行裁定书，并于2015年1月19日查封了被执行人名下位于南宁市仙葫大道20号龙湾华府D2栋502号房产。之后，异议人胡春雷不服，提出了前述异议。另查明：被执行人泽福公司于2006年将其开发的争议案房屋出售给案外人吴俊明和王涛，双方在相关部门办理了按揭贷款备案登记，吴俊明和王涛在该房屋居住近四年之后于2010年将该房屋转让给异议人胡春雷，并足额缴交了该房房款后在相关部门办理了撤销按揭贷款备案手续，胡春雷则向吴俊明和王涛足额支付了房屋转让款80万元。同年9月29日被执行人泽福公司应吴俊明和王涛提出将转让房屋更名的要求，与胡春雷就该争议房屋签订了一份《商品房买卖合同》，但双方没有到相关部门备案登记，目前该房屋登记在被执行人泽福公司名下，该房屋目前为胡春雷占有使用。另，争议案房屋及其所在的“龙湾华府”楼盘因故于2014年7月后才得以办理房产登记手续。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从查明的事实来看，争案房屋虽然在被执行人泽福公司名下，但该房屋在本院查封之前早已被泽福公司出售，买受人亦已全额支付房款并实际占有使用多年，该房屋未能办理过户登记非异议人原因。根据上述规定，应当中止对该房屋的执行，若当事人自本裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，即裁定解除该房屋的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条���《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对南宁市仙葫大道20号龙湾华府D2栋502号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本裁定书送达后立即生效。审判长 蒙恪民审判员 周燕萍审判员 林 卫二〇一五年八月十七日书记员 张雯雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当处收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 关注公众号“”