（2015）苏中民终字第03197号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-04-27
案件名称
王君君与汪建华、朱梅英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汪建华,朱梅英,王君君
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第03197号上诉人（原审被告）汪建华。上诉人（原审被告）朱梅英。委托代理人夏通中，江苏百年英豪律师事务所律师。（代理两上诉人）委托代理人沈倩。（代理两上诉人）被上诉人（原审原告）王君君。委托代理人张秋燕，江苏平江律师事务所律师。上诉人汪建华、朱梅英因与王君君房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2009年1月12日，汪建华（甲方）与王君君（乙方）签订转让协议一份，约定甲方将持有312国道以北清金中高层定销房100平方米房票一张（含10平方米配送）转让给乙方，该房是期房，双方议定价格为10万元，经双方签字后乙方在十日内付给甲方9万元，余款1万元在办理房产过户后一次性付清。另外还约定清金中高层层次由乙方自选，办理房屋的进户费及房产过户费等相关一切费用均由乙方承担，甲方积极协助乙方办妥有关房产证过户手续。协议签订后，双方口头协议将价格变更为12万元。协议签订当日，王君君支付汪建华及其女婿徐梦霞11万元。2009年9月17日，汪建华向王君君出具的收条载明：今收到王君君购房款1万元整，所有房款均已结清，保证两年过后平稳过户。王君君提供的商品房买卖合同原件载明：2009年7月24日，汪建华与苏州东桥花园置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定汪建华购买苏州东桥花园置业有限公司的商品房本市平泷路7幢605室，建筑面积为101.46平方米，总价款为348964元。王君君提供的销售不动产统一发票原件载明：2009年9月11日，汪建华支付苏州东桥花园置业有限公司购房款348964元。王君君陈述该购房款348964元系由其支付，汪建华、朱梅英陈述其没有支付过该笔购房款。汪建华、朱梅英确认转让协议涉及的房屋就是商品房买卖合同所载明的仲雅苑南区7幢605室。2010年1月27日，苏州市仲雅苑南区7幢605室房屋所有权登记在汪建华、朱梅英夫妻名下，共有情况为共同共有。同年3月17日，上述房屋所对应的土地使用权登记在汪建华、朱梅英名下。王君君提供的维修基金卡、发票、完税证原件载明：所涉房屋的维修基金9131元、契税3489.64元、办证费300元均已交纳。王君君提供的收据原件载明：2009年9月17日，本案所涉房屋的垃圾清运费508元、2009年9月17日至2010年3月16日的物业服务费244元均已交纳，同时该收据载明房屋钥匙已领取。王君君陈述上述费用均由其交纳，故持有这些证据原件。2010年12月20日，王君君的儿子王一凯办理了本案所涉房屋的有线电视业务，就此王君君陈述本案所涉房屋由其给儿子王一凯结婚之用，居住至今。2014年5月5日，汪建华、朱梅英在苏州日报发表声明：汪建华、朱梅英遗失本案所涉房屋的土地证、房屋所有权证，声明作废。汪建华、朱梅英陈述发表遗失声明后未办理新的土地证、房屋所有权证。原审审理中，关于签订转让协议时为何没有朱梅英的签字问题。王君君陈述因为根据农村的风俗，汪建华、朱梅英是夫妻关系，汪建华说是他们商量好，由他代表的，只要他签字就可以了。汪建华陈述朱梅英在2014年4、5月之前不知晓双方转让房票的事实。汪建华、朱梅英陈述拆迁总共拿了两套房屋，一套是汇翠花园的房屋，一套是仲雅苑的房屋，现在住的是汇翠花园。上述事实，由转让协议、收条、商品房买卖合同、付款发票、房屋所有权证、土地使用权证、票据、维修基金卡、有线数字电视客户证、发票、业务受理回执单、转换登记表、业务登记表、户口本、垃圾清运费收据、物业管理费收据、常住人口信息查询表、报纸以及当事人在原审庭审中的陈述等证据在卷佐证。原审原告王君君的诉讼请求为，请求判令：一、确认双方签订的房屋“转让协议”有效；二、汪建华、朱梅英协助办理苏州市姑苏区仲雅苑南区7幢605室房屋所有权和土地使用权的权属变更登记手续；三、诉讼费由汪建华、朱梅英承担。原审法院认为：转让协议系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，依法成立有效，双方均应按约履行各自的义务。关于汪建华、朱梅英抗辩转让协议未取得朱梅英的认可或同意的意见，原审法院认为，房屋作为家庭中的重大财产，夫妻双方应当知晓其具体情况。本案中，汪建华、朱梅英家庭因拆迁共安置两套房屋，其中一套两人居住，另一套即本案所涉房屋被丈夫汪建华于2009年1月转让给王君君，对此转让的事实，朱梅英声称于2014年4、5月才知道，原审法院认为，朱梅英的该陈述显然违反常理，结合王君君所举的相关证据及汪建华、朱梅英的相关陈述推定朱梅英知道并认可汪建华代表夫妻双方转让房屋的事实，相应地朱梅英亦应受该转让协议的约束，故汪建华、朱梅英的该抗辩意见，原审法院不予采信。根据法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，由此可见，在买卖合同中，支付价款是买受人的基本义务，转移标的物所有权是出卖人的基本义务。就本案而言，王君君不仅支付了转让协议的价款，而且支付了所涉房屋的房款、契税等费用，那么汪建华、朱梅英就有义务将所涉房屋的所有权转移给王君君，亦即应当协助办理房屋权属变更登记手续。本案所涉房屋虽然在转让时系期房，但现在该房屋的所有权及土地使用权已登记在汪建华、朱梅英名下，故王君君要求汪建华、朱梅英协助办理苏州市姑苏区仲雅苑南区7幢605室房屋所有权和土地使用权的权属变更登记手续的诉讼请求，于约、于法有据，原审法院予以支持。关于汪建华、朱梅英抗辩拆迁安置的房屋具有权利专属性，不得转让，并且在五年内不得上市交易的意见，原审法院认为，本案所涉房屋并非经济适用房、亦非解危安居房，本质上其为商品房，不存在权利专属及限制流通的问题，故汪建华、朱梅英的该意见没有法律依据，原审法院不予采信。关于汪建华、朱梅英抗辩双方未就该房屋签订房屋买卖协议或合同的意见，原审法院认为，转让协议本身包含买卖房屋的内容，另外，王君君所举的其他证据也足以证明双方之间存在房屋买卖的事实，故汪建华、朱梅英的该意见无事实依据，原审法院不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、王君君与汪建华于2009年1月12日签订的房屋“转让协议”有效。二、汪建华、朱梅英于判决生效之日起30日内协助王君君办理苏州市姑苏区仲雅苑南区7幢605室房屋所有权和土地使用权的权属变更登记手续。案件受理费2780元，减半收取1390元，由汪建华、朱梅英负担。上诉人汪建华、朱梅英不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。汪建华与王君君2009年1月12日签订房屋转让协议，初步达成转让意向，2010年1月27日王君君未经上诉人同意擅自串通拆迁办人员由房产公司办理了房产证，3月17日办理了土地证，并私自拿走两证而未告知上诉人。原审法院认定房屋权属证明是由上诉人交给被上诉人的事实不清。买卖合同所涉房屋登记于上诉人名下，为共同共有，房屋转让协议没有上诉人朱梅英签字，即未取得朱梅英的认可或同意，原审法院认定房屋转让协议已经朱梅英知晓并同意的理由缺乏事实依据。二、原审法院适用法律错误。原审法院对于上诉人朱梅英不知情的抗辩，原审法院未予采信，由于原审法院对于房产证、土地证取得的过程未能进行详细调查并查明事实，原审法院只能推定朱梅英知晓并同意转让协议，导致原审法院认定缺乏法律依据。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，上诉费由被上诉人承担。被上诉人王君君辩称：原审查明事实清楚且对有关证据进行了质证，上诉人称朱梅英不知道情况有违事实，房屋转让协议中的见证人李鑫某以证明，且朱梅英在签订协议时也是在场的。房屋安置的时候根据家庭成员是两套，对于家庭重大财产转让后到起诉前，朱梅英都没有提出异议，因此上诉人称朱梅英不知道情况违背事实。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，依法成立的合同当事人应当按照合同约定诚信履行自己的义务。汪建华与王君君2009年1月12日签订的转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规范，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。汪建华、朱梅英上诉认为转让协议未经涉案房屋共有人朱梅英签字同意。对此本院认为，转让协议签订之后王君君不仅按约支付了合同价款，且于2009年9月11日实际支付了购房款348964元，之后占有使用涉案房屋至今，朱梅英未支付购房款也未对房屋占有使用提出异议，因此朱梅英声称对转让协议不知情的上诉理由难以让人信服，本院不予支持。涉案房屋登记在汪建华、朱梅英名下，王君君已按约履行了支付合同价款等义务，汪建华、朱梅英亦应按约协助办理涉案房屋权属变更手续。汪建华、朱梅英上诉认为王君君未经其同意擅自串通拆迁办人员办理了房产证和土地证，但未提供充分证据予以证实，本院不予采信。综上所述，上诉人汪建华、朱梅英的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由上诉人汪建华、朱梅英负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 孙 毅代理审判员 黄学辉二〇一五年八月十七日书 记 员 黄源榕 关注公众号“”