（2015）穗天法民四初字第572号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-12-11
案件名称
广英纺纱有限公司与庾国基租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广英纺纱有限公司,庾国基
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十五条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第572号原告：广英纺纱有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李志新，董事长。委托代理人：张中强，广州金鹏律师事务所律师。被告：庾国基，住广东省广州市天河区。原告广英纺纱有限公司（以下简称广英公司）诉被告庾国基租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月25日公开开庭进行了审理。原告广英公司的委托代理人张中强，被告庾国基到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广某公司诉称：原、被告于2013年5月1日签订《广某纺纱有限公司房屋租赁合同》，合同约定原告将位于广州市天河区黄埔大道白水塘16号广英公司宿舍303号（经公安机关编定现房屋门牌号为员村白水塘23号西梯303号）房屋的一半租赁给被告居住，租赁面积为房屋的面积的一半（为32.4平方米），租赁期限从2013年5月1日至2014年4月30日，租金为每月360元。上述合同到期后未再续签，双方租赁关系变更为不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及合同的约定，原告可随时解除合同。为此，请求法院判令：一、解除原、被告双方的租赁合同关系；二、被告在判决生效后七日内将广州市天河区黄埔大道中白水塘23号西梯303号房屋之二腾空交还给原告，并支付从欠付之日起至交还房屋之日止的租金（从起诉之日起按《2014年广州市房屋租金参考价》同地段租金30元／月／平方米计算）；三、被告承担本案诉讼费。被告庾国基辩称：原、被告之间就涉案房屋的租赁关系，从1991年2月至2014年4月共23年多之久的时间里都正常存在和继续。2014年4月原告在续约草案中，更改重要合同条款，我觉得不妥，提出异议并拒签原告所提“草案”。此后，从2014年5月至2015年3月，双方实际仍按原合约“默认”执行，按月交、收租直至2015年3月17日原告突然以“合同纠纷”为由起诉被告。被告认为原、被告之间的租赁合约关系非一般意义上的普通租赁合同关系纠纷，是包含着特殊历史原因、遗留政策问题待解决，被告的正当权益当受到重视等所纠缠在一起的问题，这种租赁关系在同一幢职工宿舍内及同一批原职工中普通存在。1、被告原系从化县流溪河林场户口，当年政府修建水库，被告家原地址搬迁成为“水库搬迁移民”。1986年4月，原告据政府政策和要求，以“扶贫招工”名义将被告招入厂成为职工。1989年3月，原告按政策将被告户口由流溪河迁入员村原告厂集体户中。2007年8月，经原告及公安部门审批，被告户口落于现址，属“非农业人口家庭户”，被告的身份证等诸证件均以此址存在。2、被告从被原告招工入厂至2010年原告遣散所有职工为止，已在原告厂工作近25年。从与众多职工一起迁入现在宿舍（1990年原告厂以安置职工家属为名报建的职工宿舍楼）居住至今也已24年。这24年里，大家面积未增减，房号地址未变，租金由1991年的每月30元逐步提至现在的每月360元。当年首次租赁合同签约近15年并经公证处公证，此后逐年续约。即使大家被遣散后，宿舍租赁关系、方式仍未大变。这也因历史、政策原因才得以维持。也说明，此租赁非普通一般式租赁。3、今年来，原告现在领导无视历史因素，无视原数届领导班子对职工的安置、承诺，无视因厂方原因导致原职工被遣散，陷入困难的境地，竟多次采取更改合约条款等手段意欲对我们“逼退租迁出”。这种做法当然地遭到大家反对与抵制。对于被告来说，被告多次向原告人员提出：被告在厂工作数十年，应考虑按当时政策享有一些权益。退一步讲，原告至少应出面协调妥善处理好被告的户口安置问题。4、被告与原告就此租赁房为何20多年都无纠纷，现在突然出现纠纷，原告在诉状中只字不提，实际上就是原告单方面拟更改以往合同的重要条款，无视被告的正当权益、要求，并毫无协商诚意而造成。原告第二项诉讼请求中要求被告支付从起诉之日起的租金无事实依据，原告实际已收取当月租金。经审理查明：原告是位于广州市天河区黄埔大道中白水塘23号西梯303房（以下简称303房）的登记产权人，相应的《房地产权证》显示该房屋建筑面积为65.41平方米。1991年2月12日，原告（甲方）将303房的一半即广州市天河区黄埔大道中白水塘23号西梯303房之二（以下简称涉案房屋）出租给被告（乙方），并签订《租用家庭住宅楼合约》（以下简称《租楼合约》），约定：住宅地点为广州市黄埔大道广某纺纱有限公司宿舍303单元之二；租金为每月30元，今后每三年调整一次；租用期限自1991年2月起至2005年8月止；乙方保证租用之楼宇由乙方自己居住（要求每月有三分之二的时间在本宅居住），如发生非本人居住或超过三分之一时间不居住者，甲方有权收回出租之住宅，乙方不得提出异议。2013年5月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广某纺纱有限公司房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：（第二条）甲方出租给乙方的房屋位于广州市黄埔大道白水塘16号广英公司宿舍303-2号房，出租面积共32.4平方米；（第三条）房屋租赁期共12个月，自2013年5月1日起至2014年4月30日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为本人居住，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订新一期租赁合同；（第四条）房租每月租金为360元，房屋按金为2个月租金720元，在签订合同后与当月15日前支付，乙方应在每月15日前以现金方式把房租交到公司财务部，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；（第五条）乙方需缴纳每月耗用的水、电、煤气费以及物业管理费用等。庭审中，原、被告双方共同确认以下事实：1、被告于1986年应聘成为原告的职工，后于2010年与原告解除劳动关系；2、原、被告之间于1991年成立租赁合同关系，约定的租赁期限自1991年2月至2005年8月，租期届满后双方以书面形式就涉案房屋的租赁关系进行书面续签，2013年5月1日双方继续签订《租赁合同》，约定的租赁期限自2013年5月1日起至2014年4月30日，租期届满后双方未继续签订书面租赁合同，但被告至今仍居住在涉案房屋内，并按双方于2013年5月1日签订的《租赁合同》的约定向原告缴纳租金，且原告收取租金后向被告开具相应的收据；3、双方签订的《租楼合约》及《租赁合同》中的地址“广州市黄埔大道广英纺纱有限公司宿舍303单元之二”及“广州市黄埔大道白水塘16号广英公司宿舍303-2号房”与涉案房屋的现址广州市天河区黄埔大道中白水塘23号西梯303房之二均一致，且涉案房屋位于303房内的北侧，面积为32.4平方米。4、涉案房屋的租金交至2015年4月30日，水电费、煤气费是由被告直接分别向供电公司、自来水公司及煤气公司缴纳，目前并未欠缴涉案房屋的水电费、煤气费。被告认为，双方并非一般的租赁合同关系，且被告的户口也迁至涉案房屋的地址。为证明以上事实，被告提交如下证据：1、原告于1998年10月23日向员村派出所出具的《书面说明》，内容为：我公司职工庾国基是我公司1986年招聘的职工，于1989年办理了《广州市异地迁转户粮关系》，将户口迁来公司集体户。现本人申请将户口迁往黄埔大道白水塘16号西座303房，请给予办理；2、被告的《常住人口登记卡》，载明被告于2007年8月2日迁入广东省广州市天河区员村西街广某公司集体户。同时被告表示其愿意将涉案房屋交还给原告，但原告需将其户口迁回原籍并解决其住房问题。原告对上述证据的真实性予以确认，但称被告是自愿将户口从原农村户迁入城镇户，与双方的租赁关系无关，且原告已于2010年停止经营并与被告解除劳动关系。原告基于被告曾是原告的职工，且原告尚未对涉案房屋进行清算处置，所以仍将涉案房屋以远低于市场价的价格出租给被告，但原告目前已进入清算阶段，必须将涉案房屋进行处置才能申请注销，因此需将涉案房屋收回，但租赁期间届满后，被告仍占用涉案房屋，并以要求原告帮其解决其户口和住房问题为由拒不交还。关于涉案房屋的现状，被告称涉案房屋自1991年起一直由其居住使用至今，被告现在广州市番禺区工作，距离涉案房屋较远，有时候才居住在涉案房屋内，其妻子和两个孩子均居住在其父亲所有的位于广州市从化区的房屋，其中一个小孩已大学毕业参加工作，另一个小孩在大学实习期。庭审中，原告称涉案房屋的管理费一直是由原告向被告收取，但是原告现已经进入清算阶段，该管理费已经不再收了，故向本院申请撤回要求被告支付涉案房屋管理费的诉讼请求。本院认为：原告上述撤回要求被告支付涉案房屋管理费的诉讼请求的申请符合法律规定，本院予以准许。原、被告于2013年5月1日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。上述《租赁合同》届满后，双方未就涉案房屋签订书面合同，但被告继续使用涉案房屋，并向原告支付租金，原告亦向被告开具相应收据，因此原《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同。因此原告要求解除双方的租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。《租赁合同》解除后，被告应当将涉案房屋腾空交还给原告，但结合本案案情，本院酌情给予被告三十天的时间腾空搬离涉案房屋。关于涉案房屋的租金，双方确认涉案房屋的租金交至2015年4月30日，因此自2015年5月1日至被告交还涉案房屋之前仍应向原告支付租金及占用费（其中合同解除之前被告向原告支付款项的性质为租金，合同解除之后被告向原告支付款项的性质为占用费），租金及占用费的计算标准参照原、被告于2013年5月1日签订的《租赁合同》约定的租金，即每月360元。关于原告要求被告支付涉案房屋的水电费、煤气费的诉讼请求，原告并非收取上述费用的主体，且双方均确认被告尚未欠缴水电费及煤气费，而对于本判决生效后涉案房屋的水电费、煤气费亦未能确定是否实际发生，处于不确定状态，因此，原告要求被告支付涉案房屋房屋从起诉之日起至交还房屋之日止的水电费、煤气费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告广英纺纱有限公司与被告庾国基就广州市天河区黄埔大道中白水塘23号西梯303号之二房（位于广州市天河区黄埔大道中白水塘23号西梯303房内北侧，面积为32.4平方米）所形成的不定期租赁合同关系；二、被告庾国基于判决发生法律效力之日起三十日内向原告广英纺纱有限公司交还位于广州市天河区黄埔大道中白水塘23号西梯303房之二的房产；三、被告庾国基本于判决发生法律效力之日起三十日内向原告广英纺纱有限公司支付2015年5月1日起至实际交还上述房屋之日止的租金及占用费（租金及占用费的计算标准均为每月360元）；四、驳回原告广英纺纱有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告庾国基负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 廖雅婧人民陪审员 陆亚非人民陪审员 梁瑞芳二〇一五年八月十七日书 记 员 梁怡筠梁雅芝判决书已于2015年月日送达 微信公众号“”