（2015）瓯民初字第742号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-11-04
案件名称
建瓯市智樊物业管理有限公司与福建省建瓯市金利莱房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
建瓯市人民法院
所属地区
建瓯市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2015）瓯民初字第742号原告建瓯市智樊物业管理有限公司，住所地建瓯市。法定代表人张烘，总经理。委托代理人王永华、董沁，建瓯市建安法律服务所法律工作者。被告福建省建瓯市金利莱房地产开发有限公司，住所地建瓯市。法定代表人张祥生，董事长。委托代理人任国华，黄凯，福建启新律师事务所律师。原告建瓯市智樊物业管理有限公司与被告福建省建瓯市金利莱房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王永华，被告委托代理人任国华、黄凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年10月20日，原、被告签订《建瓯市香樟名苑小区前期物业服务合同》，被告委托原告管理其开发建设的建瓯市香樟名苑小区，合同约定：委托管理期限从2012年10月20日至2015年10月19日止；该小区建筑面积9695.28㎡，其中住宅面积7195.28㎡，商业面积723.88㎡；住宅物业服务费按建筑面积0.6元／月﹒㎡，非住宅按建筑面积1元／月﹒㎡收取，空置房的管理服务费由原告向被告按服务标准的70%收取；逾期交服务费的，从逾期之日起按每日应缴服务费的千分之三交违约金。合同签订的后，被告仍在开发建设，至2013年4月2日，被告开始预售该小区房屋时，与买房人约定交房日期是2013年12月31日前，业主于每季度前10日内交清物业服务费。原告根据被告的交房日期，配备了各岗位物业管理人员，进行了物业管理，但被告却通知业主该小区于2014年2月28日交房，后又因被告的原因，被告又将交房期向后延。至2015年1月22日止，该小区陆续已交房业主78户，未交房业主13户。原告按合同约定进行小区物业管理，但被告却不按合同约定支付其交房前的物业服务费和逾期付款滞纳金，计算至2015年1月31日，总计被告欠物业服务费25793.92元、滞纳金19538.17元（其中2014年1—3月整个楼盘的物业服务费10586.2元、滞纳金9527.58元，2014年4月—2015年1月78户业主交房前的物业服务费11065.82元、滞纳金7960.35元，2014年4月—2015年1月13户未交房的物业服务费4141.9元、滞纳金2050.24元）。原告多次向被告催讨物业服务费，但被告均借口拖延，2015年1月13日，原告以书面形式通知被告缴费，被告才派员与我公司对帐，但仍没有处理意见。诉请判令：1、被告支付建瓯市香樟名苑小区前期物业服务费25793.92元及滞纳金19538.17元（暂计算至2015年1月31日止）；2、被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、原告诉请支付前期物业服务费及滞纳金的理由缺乏依据，依法不能成立。1、原告诉请支付2014年1月至3月整个楼盘的物业服务费和逾期付款滞纳金缺乏依据，依法不能成立。根据原告与被告订立的《合同》第29条，即“至交房当天内，根据被告委托管理事项，办理完物业交接验收手续”的约定，原告该诉请不能成立。被告与房产买受人签订的《商品房买卖合同》虽约定2013年12月31日前交房，但在该补充协议第六条第3项补充约定，出卖人据实予以延期交房的其他特殊原因还包括：（5）任何其它非出卖人所能控制的因素。2013年12月26日，被告函告各业主因电力公司供电工程变压器延迟安装等原因，预计延迟交房3个月；2014年3月24日，被告分别书面发出《交房通知书》，告知各买受人于2014年3月28日前交房。上述事实有被告提供的第一、二组证据、原告提供的第4、7、9号证据和生效判决事实认定等可以证明，虽与原告签订的《合同》无关，但可证明被告统一交房时间为2014年3月28日这一事实。被告于2014年3月20日，将小区住宅入户钥匙、物业用房钥匙和二书交给原告，并制作《移交清单》；在此之前原告并无承接物业管理，怎么可能产生物业服务费？故原告诉称交房日前已进行物业管理的理由，缺乏事实基础和合同依据，不能成立。原告提供的《签收一览表》第29序号邱必勇签收接房时间为2014年1月14日，实为2015年1月14日，系签收时间笔误，为此被告提供了第二组证据足以证实。2、原告诉请被告支付滞纳金缺乏依据。根据《合同》第21条第3点约定，被告只在交房日起至业主接收商品房日前承担按原告服务费标准70%计算的空置房管理服务费，《合同》既无约定原告收取的时间，也无被告（甲方）应承担滞纳金的约定。因业主接收商品房时间不同，原告已向被告预支5万元的开办费，为方便统一结算，原告在纠纷前也未向被告结算收取该空置房的管理服务费。被告不是业主或物业使用人，故原告诉请被告支付空置房服务费滞纳金的理由明显缺乏《合同》依据，依法不能成立。3、原告拒绝结算，又单方面计算并诉请被告支付小区前期物业服务费的行为与事实不符，不能成立。首先，原告诉请被告支付2014年4月至2015年1月78户业主交房前物业服务费金额有误。为此，被告依据原告提供的《签收一览表》上业主签收的接收商品房的时间（邱必勇除外），计算空置房服务费，并提供了第10号、第12号证据证明至2015年3月底，空置房服务费合计为人民币18890元；其次，按原告提供给被告的《业主分摊明细》备注可以证实，在此其间，原告代被告收取1204、1205、1201房业主水电安装费、专项维修基金等合计11188元，被告还为原告代垫交电费3449。69元，垃圾清运费990元，因原告自行撤离小区未移交商品房钥匙，导至无法交房，被告换钥480元，应予以抵扣；再次，被告己向原告预支5万元开办费。经该三项结算，原告尚应返还被告47217.7元。现原告以“被告未按约定支付物业服务费”为由，诉请被告支付前期物业服务费及滞纳金的理由明显与事实和约定相悖，依法不能成立。综上所述，原告诉请理由缺乏事实基础，与法相悖，依法不能成立。请贵院依法驳回原告的诉讼请求。审理过程中，双方对签订物业服务合同的过程及内容均无异议。争议的焦点：被告实际是否拖欠原告的物业管理费及相应滞纳金。原告为支持其诉讼请求，举证如下：1、《企业法人营业执照》；2、《组织机构代码证》；3、《物业服务企业资质证书》，共同证明原告身份；4、《前期物业服务合同》，证明A、原告履行香樟名苑小区前期物业管理期限。B、被告应承担空置房物业费。C、被告逾期支付物业服务费的滞纳金。D、小区整个楼盘面积。E、前期物业服务费标准；5、《物业服务费催缴通知单》，证明被告结欠原告物业服务费及滞纳金，原告已书面通知被告；6、《签收一览表》，证明小区业主收房时间；7、《交房通知书》，证明被告通知业主交房时间及后期延迟交房；8、《交房审批单》，证明小区业主交房程序；9、《商品房买卖合同》，证明被告与业主约定的交房时间、物业费交纳时间。被告质证认为，原告所举证据1、2、3、7、8无异议，证据4不持异议，但不能证明原告所谓的“被告逾期支付物业服务费的滞纳金”主张。对该合同后的《香樟名苑物业管理方案》的内容真实性有异议，该方案系原告单方制作，名为管理方案，实为其单方面的收支预算方案，不能证明原告的主张，证据5的内容真实性和合法性有异议，对形式上的真实性无异议。原告通知的物业服务费金额及其滞纳金缺乏事实根据和合同依据，既与原告诉状所称的项目、金额都相差悬殊，也说明原告不诚信，证据6除序号29邱必勇一栏的签收时间有异议外，其它不持异议。邱必勇签收时间栏上2014年1月14日系笔误，实际签收时间为2015年1月14日，被告己提供证据证明，证据9真实性无异议。但与本案无关联性，且被告与业主对该合同有关交房时间已进行补充约定，故不能证明原告的主张。被告举证如下：，第一组证据证明，原告承接物业服务的时间起点为2014年3月28日。1，《物业服务合同》，证明按2012年10月20日原、被告签订的“香樟名苑”《物业服务合同》第19条约定，原告编制年度物业服务有关计划、方案、决算报告、收支账目，合同终止时，应向被告移交全部物业及档案资料等。第21条至25条约定，原告向业主或物业使用人收取物业服务有关费用及保证金的标准；收缴、退还和使用管理办法；被告只在交房日起至业主接收商品房日前承担按服务费标准70%计算的空置房物业服务费。第28条约定，原告应按约定做好物业管理工作，不得中途停止，否则应将收取的相关费用退还给被告，同时被告有权通过法律程序追索。第29条约定，至交房当天内，根据被告委托管理事项，办理完物业交接验收手续；2，《商品房买卖合同补充协议》，证明根据合同第六条，即对本合同第8条补充如下，第3点证实予以延期交房的其他特殊原因还包括：（5）任何其它非出卖人所能控制的因素；（6）遇到小区外市政建设拖延等非出卖人的原因，造成给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防等配套设施无法接入等；3，《告知函》，证明2013年12月26日，被告邮寄送达告知函，告知业主因电力公司供电工程变压器延迟安装等原因，预计延迟交房3个月；4，《移交清单》，证明2014年3月20日，被告为原告顺利承接物业，将小区住宅入户钥匙、物业用房钥匙和二书交给原告；5，《交房通知书》，证明：2014年3月24日，被告分别书面发出《交房通知书》，通知各买受人于2014年3月28日前携带有关合同、发票等到香樟名苑日座一楼办理交房手续等。证明原告承接涉案小区商品房管理和服务的时间为2014年3月28日；。第二组证据证明邱必勇接收商品房的时间为2015年1月14日，2014年1月14日系填写签收时间笔误；6，《民事起诉状》，证明2014年7月24日，邱必勇起诉被告，诉称被告至今未能按合同交付约定条件的商品房。证明邱必勇交房时间非2014年1月14日；7，《民事判决书》，证明邱必勇诉被告商品房买卖合同纠纷一案，经审理后，2014年11月19日，建瓯市人民法院作出判决，认定《商品房买卖合同补充协议》第六条约定，以及延期交房三个月，邱必勇与被告至今未办理房屋交接手续等事实。证明被告交房时间为2014年3月28日，邱必勇在2015年前未接收商品房；8，《收款收据》，证明2015年1月13日，邱必勇向被告交纳405单元房专项维修基金，再去办理商品房交接手续，证明原告提供的该房签收时间2014年1月14日系笔误，实际签收时间应为2015年1月14日；第三组证据证明被告依合同约定，被告己向原告支付物业服务费用计人民币78165.85元；9，《付款单和转账凭证》，证明2014年1月21日、2014年4月25日，被告分别二次向原告预支物业开办费共计人民币5万元整；10，《代缴一年物业费名单及凭证》，证明：2014年7-9月，被告分别为26户购房业主代缴一年（一户为二年）的物业费共计人民币13840元；11，《物业应支付开发商费用（已代收）》，证明原告代被告收取1204、1205、1201房水电安装费、专项维修基金共合计11188元；12，《香樟名苑日座交房情况（住宅部分）明细表》，证明本物业住宅业主共90户，至2015年3月31日原告撤离服务区时，尚有7户未接收商品房。依空置房收费约定，被告应当承担原告收费标准70%物业服务费计人民币12809.45元。商业房一年物业费723.88×12月×0.7=6081元，物业费合计18890元；第四组证据证明原告擅自撤离物业服务场所的违约事实，原告应赔偿被告的相应损失；13，《关于（催缴通知单）的答复》，证明被告复函答复原告，原告催缴通知与事实严重不符，被告已按约定缴交有关费用。通知单所称应缴款项，系原告单方计算数据，请派员到我公司核对结算，或委托第三方参与核算处理，避免误解。原告存在未按约定期限退还向业主收取的装修保证金等费用，请依约及时处理等；14，《解除前期物业服务合同通知书》，证明2015年2月9日，原告向被告送达《解除前期物业服务合同通知书》，该通知称，从2014年1月1日至2015年1月31日，被告共拖欠该小区未交房前物业费45332.09元，其中服务费25793.92元，滞纳金19538.17元，至今未付款。郑重通知于2015年4月1日终止《前期物业服务合同》，办理物业交接手续，付清欠款等；15，《关于（解除前期物业服务合同通知书）的复函》及《邮寄单》，证明2015年2月11日，被告复函原告：贵公司所称拖欠物业服务费、我公司违约与事实不符；终止合同不能接受。2014年3月28日前，本小区未启动物业管理，怎么产生物业费？我公司再次邀请贵公司派员对物业费进行核对、结算，或委托第三方参与处理、鉴证为盼；16，原告撤离服务场所《照片》，证明原告搬离该小区物业管理用房照片；17，专项维修金《收款收据》，证明2015年4月1日后，有5户购房业主交纳专项维修基金，接收商品房；18，《关于交付（香樟名苑）日座物业管理有关材料的通知》及《邮寄回单》，证明2015年4月3日，因原告于2015年3月31日突然撤离并放弃小区物业服务，被告邮寄函，通知原告，其行为严重违约。为维护小区业主人身财产安全等，请原告于2015年4月6日前移交该小区的所有资料、配套设施、配件（含所有钥匙）等，交于现门卫管理人，否则，由此产生责任和后果应由你公司承担；19，换锁《付款单》，证明：2015年4月11日，因原告突然撤离并拒移交有关钥匙，为交房需要，被告配制六套单元房钥匙，费用共计480元；20，代缴清运垃圾费《收款收据》，证明被告分别二次为原告代缴清运垃圾9车，费用共计990元；21，《国网福建建瓯市供电有限公司通用机打发票》15张，证明被告为原告代缴2015年1月至3月电梯、物业办公用房、水泵房电费共计3449.69元。原告质证认为，对被告提供的21份证据的真实性、合法性均无异议，对证明对象及关联性均有异议。本院认为，原告提交的证据被告质证认为，对原告提交的证据1、2、3、5、6、7、8、9无异议，证据4《物业服务合同》无异议，《香樟名苑物业管理方案》系原告单方制作，不能证明原告的主张。被告所提交的证据原告质证无异议，原、被告所举证据除原告所举《香樟名苑物业管理方案》系原告单方制作，被告所举《物业应支付开发商费用（已代收）》无其他证据支持，不予采信，其余证据均可证明案件的事实，与本案具有关联性，对此本院予以采信。经庭审，结合当事人举证、质证、法庭陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：2012年10月20日，原、被告签订《物业服务合同》，合同约定：被告委托原告管理其开发建设的建瓯市香樟名苑小区进行物业管理，管理事项，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维护、养护和管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、灭鼠、蚊虫消杀。交通与车辆停放秩序的管理。管理期限，2012年10月20日至2015年10月19日止。费用收取，本物业的管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方0.6元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1元向业主收取。空置房的管理服务费，由原告按原告收费标准的70%向被告收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费用的千分之三交纳违约金。合同签订后，被告因无法通过消防验收而延期交房，合同第二十九条约定，自本合同生效之日起至交房当天内，根据甲方（被告）委托管理事项，办理完交接验收手续。本案原告未能提供有关交接房产验收手续。被告提供证据证明，双方办理交接手续是2014年3月20日，被告通知业主应于2014年3月28日交房。被告于2014年1月21日付给原告物业开办费预支20000元，2014年4月25日付给原告开办费30000元。共计付给原告50000元。对50000元是否由被告付给原告无偿使用及原告是否已收王才旺、王慧珍、江佳河水电开户、专项维修基金合计11188元，本案不作认定。2015年2月9日，原告向被告送达《解除前期物业服务合同通知书》，通知被告于2015年4月1日终止《前期物业服务合同》，办理物业交接手续，付清欠款等。原告未经被告同意、未办理移交手续自行撤离服务小区。原告计算物业费起算日期是根据业主与被告签订《商品房买卖合同》中的交房日期2013年12月31日，未能提供被告交付房产进行物业管理的相关证据，原告入场进行物业管理的时间应以业主收到被告的交房通知书的日期即2014年3月28日。物业费的计算以被告提交的计算清单计算，被告结欠原告空置房物业管理费18890元（均按合同约定收费标准计算），原告撤离小区时未交电费由被告代垫交纳电费3449.69元、清运拉圾费990元、原告撤离小区时未移交业主入户门钥匙导至6户商品房无法正常交付业主，另换钥匙花费480元，合计4919.69元，应由原告负担，该款可从物业管理费中抵扣。被告应付原告物业管理费13970.31元（18890-480-990-3449.69=13970.31）。综上所述，本院认为，原、被告所签订《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。原告诉请被告支付前期物业管理费，于法有据，应予支持。但原、被告交房时间，原告未能举证证明被告移交房产进行物业管理的时间，应承担举证不能的后果，交房时间应以业主收到通知即2014年3月28日交房的时间认定，从该时间开始起计算物业管理费，原告对被告提供的物业管理费用计算表并无异议，可确认被告所欠物业管理费为18890元，但原告应付给被告已付的水电费、换钥费、垃圾清运费，该款可从被告所欠的物业管理费中抵扣。原告诉请被告支付欠款滞纳金没有合同依据，对该项请求，本院不予支持。被告抗辩已支付5万元预支前期物业管理费，因票据中未注明付款性质，且被告也未提出反诉，对该5万元款项性质本院不作认定，如有争议，被告可另行解决。原告是否已收王才旺、王慧珍、江佳河水电开户、专项维修基金等费用11188元，且该款与本案标的不属同一标的，不宜抵扣，如有争议，权利人可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告福建省建瓯市金利莱房地产开发有限公司结欠原告建瓯市智樊物业管理有限公司物业管理费13970.31元，于本判决生效之日付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币933，由原、被告各负担466.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审 判 长 徐云龙审 判 员 杨国荣人民陪审员 李成雯二〇一五年八月十七日书 记 员 林晓艳本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第215条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注微信公众号“”