（2015）烟民一终字第652号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-11-03
案件名称
徐志诚与烟台海基置业有限公司、龙口市龙族建业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐志诚,烟台海基置业有限公司,龙口市龙族建业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第652号上诉人（原审原告）：徐志诚。委托代理人：应子正，上海市申汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台海基置业有限公司。住所地：龙口市徐福镇驻地。法定代表人：孟祥照，该公司总经理。委托代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。委托代理人：王丹，山东翔宇韶宽律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：龙口市龙族建业有限公司。住所地：龙口市港城大道***号。法定代表人：徐金作，该公司董事长。委托代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。委托代理人：王丹，山东翔宇韶宽律师事务所实习律师。上诉人徐志诚因与被上诉人烟台海基置业有限公司（以下简称海基公司）、龙口市龙族建业有限公司（以下简称龙族公司）商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2014）龙新民初字第380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐志诚的委托代理人应子正，被上诉人海基公司、龙族公司的委托代理人曲敬武、王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，徐志诚与海基公司、龙族公司于2010年9月30日签订了商品房预售合同及补充协议，购买了两公司合作开发的东海黄金海岸龙族海景住宅公寓第1栋1号1单元10层1003号房屋。商品房预售合同第十五条约定，出卖人应当按照相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人自提出退房要求之日起30日内将买受人已付房屋价款退还买受人，并按已付房屋价款的同期存款利息赔偿买受人损失。2010年10月10日徐志诚支付了总房款398294元，后因面积误差返还面积差款1510元，至此徐志诚共交付总房款396784元。2012年7月21日涉案房屋交付，徐志诚接受了房屋，并于当日缴纳了契税4301元、天然气初装费1980元、闭路初装费250元。涉案房屋于2013年1月15日取得了建设工程竣工规划验收合格证，于2013年9月29日取得了建设工程竣工验收备案表，于2013年11月14日取得了产权初始登记（大证）。现徐志诚持相关凭证即可到房产管理部门办理产权证书。徐志诚起诉至原审法院，要求退房，由海基公司、龙族公司返还购房款396784元、闭路电视初装费250元、天然气初装费1980元、契税4301元（共计403315元），并承担房款396784元自2010年10月10日至判决生效之日按银行同期存款利率计算的利息。原审法院依据当事人的当庭陈述、商品房预售合同、收款收据、竣工验收备案表、产权初始登记等认定上述事实。原审法院认为，从本案双方当事人之间签约、履约的过程来看，双方签订的《商品房预（销）售合同》系真实意思表示；在履约过程中，徐志诚交纳了全部房款，海基公司、龙族公司向徐志诚交付了房屋，且徐志诚实际接受了房屋，并缴纳了天然气初装费、闭路电视初装费以及办理产权证书的契税。虽然涉案房屋交付时尚未通过竣工验收，但徐志诚在明知房屋未通过验收的情形下依然接收房屋，应当视为对房屋当时状况的默认与接受。涉案房屋现已经验收合格，符合使用条件。可见，双方之间签订的《商品房预售合同》不仅依法成立，且得到了实际履行，海基公司、龙族公司已向徐志诚履行了交付房屋这一主要的合同义务。同时，涉案房屋已取得产权大证，徐志诚持相关凭证即可到房产管理部门办理产权证书，已可以完全实现合同目的。故徐志诚现要求解除合同不应予以支持，其交付的购房款及相关费用也不应予以返还。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条之规定，原审法院于2014年12月11日判决：驳回徐志诚的诉讼请求。一审案件受理费7495元，由徐志诚承担。宣判后，上诉人徐志诚不服，向本院提起上诉称，一、原审审理查明被上诉人于2012年7月21日向上诉人交付了房屋，根据商品房预售合同第15条及补充协议第4条约定，被上诉人未能在约定的时间内向房产管理部门备案、办理房地产权属登记手续并为上诉人办妥小产权证，上诉人有权依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定解除合同并要求退房、退款。二、原审判决适用法律明显错误。被上诉人的主要合同义务不仅是交付房屋，还应按约办理房屋的产权初始登记，保证上诉人的房屋产权证能在初始登记后60日内及时办理完毕。根据补充协议第4条约定，上诉人的小产权证应由被上诉人办理，但其在房屋初始登记办理完毕后迟迟不予办理，导致上诉人至今未能拿到房屋的权利凭证。上诉人购买涉案房屋是为了投资，因迟迟拿不到小产权证而无法及时出售，购买目的已经落空。被上诉人逾期办理房屋登记手续的违约行为使得上诉人有权行使约定解除权，要求解除合同并退房、退款。综上，请求撤销原判，改判解除双方签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议，由二被上诉人返还购房款、契税、天然气初装费、闭路初装费共计403315元，并支付购房款396784元自2010年10月10日至判决生效之日按银行同期存款利率计算的利息。被上诉人海基公司、龙族公司辩称，上诉人行使解除权应当自解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使解除权消灭。本案上诉人的解除权发生于2012年12月20日，而其起诉状的落款日期为2014年7月1日，其解除权已消灭。涉案房屋在一审期间即已具备了办理权属证书的各项条件，并不属于无法办理权属证书的情况，只因上诉人执意坚持解除合同才导致权属证书至今未予办理。综上，原审判决认定事实、适用法律均无不当，应当依法维持。本院审理过程中，上诉人主张2012年7月21日被上诉人向上诉人交付的是瑕疵房，不符合合同约定和法律规定，因为该房屋未经竣工验收；被上诉人于2013年9月18日对涉案房屋进行验收，故2013年1月15日取得的建设工程竣工规划验收合格证要么是假的，要么与本案无关。经查阅原审卷宗，一、上诉人系与海基公司签订《商品房预（销）售合同》，龙族公司系海基公司的委托代理机构。合同第十五条约定，出卖人应当按照相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在提出退房要求之日起30日内将买受人已付房屋价款退还买受人，并按已付房屋价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2、买受人不退房，……；3、买受人应于出卖人书面通知办理产权登记10日内提交全部税费及文件，否则出卖人不承担违约责任。二、补充协议第四条约定，……在商品房交付使用后，销售面积的测绘、房产总证的办理等都是政府主管部门的职责行为，出卖人只能被动配合，故双方约定，如因政府主管部门的工作原因造成时间延误的，合同第十五条规定中的日期双方同意顺延，互不承担违约责任。出卖人须主动配合买受人办理房屋产权证书，并保证在办理了房产总证后60日内为买受人办理房地产权属登记证书手续。买受人也应按时提交需买受人提供的文件资料，否则因此造成的延误出卖人不负责任。三、涉案房屋所在楼盘的竣工验收报告显示竣工验收日期为2013年9月18日。双方对竣工验收报告均无异议。上诉人认为应以验收合格的日期作为交房日期，按照合同约定办理初始登记的日期应为2013年11月18日（被上诉人履行初始登记义务符合合同约定），为上诉人办理产权证的日期为2014年2月18日前，根据合同第十五条约定，被上诉人未能在约定期限内办理房产证，上诉人就享有解除合同的权利，且上诉人行使解除权是在时效之内。被上诉人则主张根据合同第十五条约定应当由上诉人办证，上诉人主张合格的房屋交付时间为2013年9月18日，被上诉人已于2013年11月14日取得涉案房屋的初始登记证书，具备了上诉人办理房产证的条件，且期限在合同约定的60日内，不存在解除合同的事由。上诉人认为初始登记后办理涉案房屋的产权证书系被上诉人的义务，2012年7月21日交房时已将办证的相关资料都交给了被上诉人，且一直电话催促被上诉人要求办证，对此无证据证实。被上诉人对此不予认可，称上诉人已缴纳了办证费用，故一直电话要求上诉人准备办证资料，备案出来后又于2014年6月2日短信通知上诉人邮寄相关资料；在资料齐全的情况下，若上诉人本人确实不能到场，需要授权委托他人办理并对此进行公证。上诉人代理人表示在本人不到场的情况下正常应有授权他人办理的手续，不清楚上诉人是否授权过他人办理产权过户手续，也不能提交相关证据。本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人海基公司签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议合法有效，双方均应依约履行。上诉人已全部交纳购房款并实际接收涉案房屋，涉案房屋已取得产权初始登记，已具备办理房屋产权变更登记手续、上诉人取得房屋产权证书的条件，事实清楚。本案双方争执的焦点问题是产权变更登记手续至今未办理应否归责于被上诉人。《商品房预（销）售合同》第十五条约定，上诉人应按相关规定持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。补充协议第四条又约定被上诉人须主动配合上诉人办理房屋产权证书，并保证办理房产总证后60日内为上诉人办理，上诉人应按时提交需其提供的文件资料，否则因此造成的延误被上诉人不负责任。从上述约定来看，办理房屋产权变更登记手续系上诉人的主要义务，被上诉人作为出卖人应尽配合义务，上诉人还应提交所需的文件资料。本案中，在涉案房屋已取得产权初始登记的情况下，上诉人虽主张一直催促被上诉人办理房屋产权变更登记手续，但并无证据证明其已向房产管理部门或被上诉人提供了办理产权变更登记手续所需的文件资料，产权变更登记手续未办理的责任不应单纯归责于被上诉人。鉴于此，上诉人以被上诉人违约为由要求解除合同，不应得到支持。上诉人基于解除合同而提出的各项请求，本院亦不予支持。综上，原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7495元，由上诉人徐志诚负担。本判决为终审判决。审判长 王守远审判员 栾海宁审判员 姜松诚二〇一五年八月十七日书记员 车丽翠 来源：