（2015）汉台民初字第00075号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-12-16
案件名称
原告白水敬诉被告张文虎、刘春艳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
汉中市汉台区人民法院
所属地区
汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白水敬,张文虎,刘春艳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第一百四十七条，第一百五十三条
全文
汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书（2015）汉台民初字第00075号原告白水敬，男，生于1950年4月1日，汉族，汉中市人。委托代理人张东城，汉中市司法局148法律服务所法律工作者。委托代理人关禄民，男，40岁，系原告白水敬之婿。被告张文虎，男，生于1966年11月18日，汉族，汉中市人。被告刘春艳，女，生于1969年2月15日，汉族，汉中市人，系被告张文虎之妻。委托代理人罗锐，男，43岁。原告白水敬诉被告张文虎、刘春艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白水敬及其委托代理人张东成、关禄民，被告张文虎、刘春艳的委托代理人罗锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年初，被告夫妻二人在汉台区北一环路青龙观村刘家营组2号小区13号楼购置了一套住宅房，因被告在汉台区还另有住房，故将其住宅寻主出售。同年3月上旬，被告在网上公开发布了售房信息，原告当时无自住房，遂经他人引荐同刘春艳见面察看了此房。当时被告一再承诺所售之房完全可以办到房产证。同年3月24日，买卖双方在汉台区万邦时代广场被告家的《得意名品商铺》内正式签订了《房屋买卖协议书》，主要内容是：1、甲方（被告）将汉台区北一环路青龙观村刘家营组2号小区13号楼3单元405室89.4㎡的现房（毛坯房）以总售价30万元出售给乙方（原告）；2、乙方首付27万元之后，甲方将该房钥匙交给乙方。房权归乙方所有，甲方无权过问，其余3万元在甲方为乙方办完房产过户手续后，乙方一次性付给甲方；3、房屋交易中产生的一切费用由甲方支付；4、本协议生效之日至2012年12月1日前必须为乙方办理房产过户手续，办理过程中乙方不承担任何费用，只负责配合甲方办理时所需手续；……合同签订后，原告支付被告购房款现金22万元，张文虎给白水敬出具了收条（刘春艳在场），一个月后在同一地点，原告向刘春艳续交了购房款现金5万元，刘春艳向原告出具了收条。原告在支付清27万元购房首付款后，被告将新房钥匙交给了原告。因系毛坯房，原告请专业技术人员立下书面《房屋装修合同》，以大包方式花费36000元对毛坯房整体进行装修，在验收付清费用，畅置了一段时间后，于2012年8月初全家搬入居住生活至今。就办理过户事宜，原告在按协议约定的时限前后曾多次催促被告尽快办理手续。然而，被告在要取了原告配合办证的相关证件后，结果办理的正式房产证上其房屋所有权人并非原告白水敬，而是被告张文虎和刘春艳。原告遂不断找被告给及时办理过户手续，时至2014年7月3日被告夫妇均以各种借口拖延和哄骗，不做真实答复。原告于2014年7月5日到汉中市房产交易大厅咨询相关工作人员查证后明确答复：“被告出售之房涉及土地权属集体所有，没有处分交易权。”鉴于此，原告于今年7月29日、8月7日两次找到被告，明确提出，既然办不了过户，就应该退款和赔偿，被告应对态度消极，表明此事交由他人委托代办，本人不再露面。诉讼请求：1、依法解除原被告房屋买卖合同，由被告一次性返还原告的购房款本金27万元和逾期利息65450.7元；2、赔偿因解除合同原告的房屋装修款36000元。3、如果被告不能兑现以上返还和赔偿款项，原告要求被告依法承担不超过已付购房款一倍即54万元的赔偿责任。4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，张文虎和刘春艳在不知情的情况下与原告签订了买卖合同，造成了不能过户的事实，我们的意见是27万购房款如数返还，逾期利息最多按照银行行息计算，装修费和原告使用3年房屋的房租相抵。经审理查明，2012年初，被告张文虎、刘春艳在汉台区北一环路青龙观村刘家营组2号小区13号楼购置了一套联建房。2012年3月24日，原告白水敬与被告张文虎签订了《协议书》，将汉台区北关北一环路青龙观村刘家营组2号小区13号楼3单元405室计89.4平方米毛坯房屋出售给原告白水敬。协议书另约定：房屋总售价300000元，首付270000元，余额30000元在甲方（即被告张文虎，下同）为乙方（即原告白水敬，下同）办理完房产过户后，乙方一次性付给甲方。协议生效后，2012年12月1日前甲方必须为乙方办理房产过户。本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字生效。2012年4月1日，原告白水敬将购买的讼争房屋花费36000元进行装修，并于2012年8月初全家搬入居住生活至今。2014年4月，被告夫妇将房屋坐落在汉台区北一环路西段南侧13号楼4层405室，房屋所有权人为刘春艳、共同共有人为张文虎、登记时间为2014-04-18、房屋性质为联建房、地号为汉市集用（2013）第0039号、房权证号为1598**号的房屋所有权证交付给原告白水敬，因该房屋的土地使用权为集体所有，故不能办理买卖房屋过户登记手续，为此，原告白水敬诉至本院。上述事实，有当事人的陈述、协议书、收条、房屋所有权证、房屋装修合同及装修费收条、装修照片在卷佐证，并经质证，足以认定。本院认为：讼争房屋的土地使用权属于农村集体经济组织所有，原告白水敬系城镇居民，非该集体经济组织成员，原告白水敬与被告张文虎、刘春艳之间订立的出售该房屋的协议无效。被告张文虎、刘春艳应对原告白水敬损失承担赔偿责任。原告白水敬在返还房屋时一并返还给被告张文虎、刘春艳房屋使用费，该标准以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、坐落在汉台区北一环路西段南侧13号楼4层405室房屋由原告白水敬返还给被告张文虎、刘春艳，返还时一并移交装修物。被告张文虎、刘春艳在原告白水敬退还房屋时，返还原告白水敬购房款270000元。二、对原告白水敬支付购房款的银行存款利息损失40681.77元（从2012年3月24日计算至2015年5月28日止）、装修房屋的装修费损失36000元，共计76681.77元，由被告张文虎、刘春艳予以赔偿。三、原告白水敬向被告张文虎、刘春艳返还占有使用房屋的费用19083.33元（从2012年3月24日计算至2015年5月28日止）。四、驳回原告白水敬其他诉讼请求。以上主文所判，限判决生效后30日内履行清结。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6472元，由被告张文虎、刘春艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院，并将上诉费发票复印件提交本院。审 判 长 王 敏人民陪审员 方雨欣代理审判员 徐 熠二〇一五年八月十七日书 记 员 刘 璐 搜索“”