（2015）呼商终字第00009号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-01-11
案件名称
呼和浩特市丽苑阳光城业主委员会与呼和浩特市博仁物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷民事二审判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
呼和浩特市丽苑阳光城业主委员会,呼和浩特市博仁物业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）呼商终字第00009号上诉人（原审被告）呼和浩特市丽苑阳光城业主委员会，住所地呼和浩特市新城区海东路丽苑阳光城物业服务中心一楼。负责人薛建平，该业主委员会主任。委托代理人郭永华，内蒙古卓能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）呼和浩特市博仁物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区海东路丽苑住宅区颐和居1单元3层中户。法定代表人呼和，该公司总经理。委托代理人吴朱纳生，该公司项目经理。委托代理人杜龙龙，内蒙古益鑫律师事务所律师。上诉人呼和浩特市丽苑阳光城业主委员会（以下简称丽苑阳光城业主委员会）因与被上诉人呼和浩特市博仁物业服务有限责任公司（以下简称博仁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2013）新民四初字第522号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丽苑阳光城业主委员会负责人薛建平及其委托代理人郭永华，被上诉人博仁物业公司委托代理人吴朱纳生、杜龙龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年9月20日，丽苑阳光城业主委员会经业主大会投票表决同意，与呼和浩特市华蒙物业服务公司签订物业服务委托合同，该合同对物业管理事项，服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等进行了约定，并约定：“第二十四条公共区域广告位收费、经营性活动费的收取和使用，由甲乙双方另行约定……第三十六条经多数业主及业委会同意，安装门卫的安防设备及电脑、电子巡更、交通禁令标志等设备、设施费用由乙方（博仁物业公司）先期垫付，费用从车位使用费（或IC卡收费）中逐步支付，预算须经甲方审查同意后实施。该设备于2008年9月25日投入使用，于2009年11月1日起车辆正式刷卡出入。”2008年10月，博仁物业公司以人民币35000元购买了挡车器，以59380元购买了进出门车牌自动识别管理系统。该套设备安装后，2008年11月11日，博仁物业公司与丽苑阳光城业主委员会在小区联合发布《关于车辆登记的通知》，该通知发布后，因于丽苑阳光城业主委员会召开的业主大会未经有权机关备案，车位费收取工作一直未能进行。2009年7月23日，丽苑阳光城业主委员会与博仁物业公司联合发布《关于小区车辆管理有关情况的通告》，决定自办法经业主大会通过后即组织实施车位管理费征收工作。2009年12月底，丽苑阳光城业主委员会组织丽苑阳光城召开第二届业主大会，并于2010年1月17日正式召开业主大会，业主大会上通过了《呼和浩特市丽苑阳光城业主管理规约（修订草案）》、《呼和浩特市丽苑阳光城专项维修资金使用、续筹方案（草案）》、《呼和浩特市丽苑阳光城小区车辆管理及收费办法（草案）》。其中《呼和浩特市丽苑阳光城小区车辆管理及收费办法（草案）》（以下简称《办法》）中规定由物业公司抽出专门人员对车主摸底登记、核实身份、完善设施，并规定了车位占用费标准。博仁物业公司按照以上办法的规定，将2008年安装的挡车器拆除，重新安装了挡车器控制系统及相关配套设备，并为了配合收取车位费的事宜，于2009年12月20日完成小区内的车主进行了逐一登记工作，陆续支出管理费用及设备费用，共计人民币136001元，加上2008年支出的挡车器费用，共计支出人民币219384元。2010年10月25日，车辆刷卡工作正式实施，博仁物业公司按《办法》的规定向小区业主收取车辆管理费。后车辆收费工作引发业主矛盾，2010年12月15日，在东风路司法所的协调下，博仁物业公司暂停收取车辆管理费，2011年6月13日，丽苑阳光城业主委员会向博仁物业公司发出工作联系函，要求博仁物业公司将车辆管理费如数退回业主。博仁物业公司收到该工作联系函后，将车辆管理费退回业主。2009年11月8日起，博仁物业公司按照双方签订的物业合同的约定，维修、更换监控设备，共支出人民币105945.5元。2011年6月1日，丽苑阳光城业主委员会向呼市房产局物业处作出维修小区项目的申请报告，该报告作出监控系统的维修预算金额为人民币19.52万元。呼和浩特市房管局物业处对丽苑阳光城小区进行现场勘验，并出具了意见。但物业维修基金拨付给丽苑阳光城业主委员会用来维修房屋漏雨，未向博仁物业公司补足维修、更换监控设备费用。2011年12月20日，博仁物业公司与丽苑阳光城业主委员会召开会议讨论小区的创收经费的收取和使用，约定博仁物业公司可收取创收经费的25%，作为水电等费用。博仁物业公司诉请丽苑阳光城业主委员会向博仁物业公司支付2008年度至2013年度的创收经费提成人民币77707.5元。丽苑阳光城业主委员会称该协议签订于2012年3月20日，对此之前的费用没有溯及力。经呼和浩特市信荣会计师事务所审计，丽苑阳光城业主委员会2011年度收取创收经费人民币73400元，2012年度收取创收经费人民币87930元，2013年度收取创收经费人民币55000元，但丽苑阳光城业主委员会未向博仁物业公司交付该笔费用。丽苑阳光城业主委员会称博仁物业公司也收取了小区的部分创收经费，但未向本院提交项目及费用的明细表。另查明，呼和浩特市华蒙物业服务公司于2013年11月18日变更名称为呼和浩特市博仁物业服务有限责任公司。2014年12月1日，丽苑阳光城业主委员会召开业主大会，决定不再继续聘用博仁物业公司为物业服务企业。原审法院经审理认为，博仁物业公司与丽苑阳光城业主委员会签订的物业服务合同，是双方当事人真实意见表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，该合同有效成立。双方均应按合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”本案中，博仁物业公司与丽苑阳光城业主委员会约定安装挡车器、附属设施及监控设备，并约定挡车器的费用在车位费收取中逐步收回，博仁物业公司按约定安装了以上设备并履行了自己的义务，丽苑阳光城业主委员会就应按照业主大会的决议及与博仁物业公司的约定履行给付义务。丽苑阳光城业主委员会未按约定履行义务，就应当向博仁物业公司承担违约责任或弥补给博仁物业公司造成的损失。丽苑阳光城业主委员会称博仁物业公司安装设备预算未经其认可，且双方尚有履行的可能，对此，因挡车设备及管理费用均是在丽苑阳光城业主委员会与博仁物业公司达成合意后，向全体业主公布实施的，且丽苑阳光城业主委员会与博仁物业公司的合同已经解除，无继续履行的可能，对丽苑阳光城业主委员会的该项抗辩，原审法院不予支持。对博仁物业公司请求的挡车器费用及管理费用219384元，丽苑阳光城业主委员会应当予以赔偿。对于安装监控的费用，因丽苑阳光城业主委员会在向政府申请维修基金时，该项费用为19.52万元，现博仁物业公司实际花费的费用为人民币105945.5元，且监控设备所有权属于全体业主，博仁物业公司因履行合同为丽苑阳光城业主委员会的利益安装了监控设备，丽苑阳光城业主委员会应向博仁物业公司交付该项目的费用，对博仁物业公司的该项诉请，原审法院予以支持。对博仁物业公司请求丽苑阳光城业主委员会支付2008年度至2013年度的创收经费提成人民币77707.5元，双方虽然在合同中约定“公共区域广告位收费、经营性活动费的收取和使用，由甲乙双方另行约定”，但合同签订后，双方直到2011年12月20日才约定博仁物业公司可收取创收经费的25%，作为水电等费用，且对约定前创收经费的归属没有进行约定，因此，对合同约定后的2011年度、2012年度、2013年度的创收经费，丽苑阳光城业主委员会应按约定履行，对博仁物业公司的该项诉请，原审法院支持2011年度、2012年度、2013年度费用的25%人民币54082.5元。关于博仁物业公司诉请丽苑阳光城业主委员会的电话费用及其他费用，因博仁物业公司没有证据证明该项费用系用于丽苑阳光城业主委员会的支出，对博仁物业公司的该项诉请，原审法院不予支持；关于博仁物业公司主张的违约金，因双方未在合同中约定，原审法院不予支持。合计丽苑阳光城业主委员会共需向博仁物业公司支付人民币379412元。关于丽苑阳光城业主委员会的主体资格问题，丽苑阳光城业主委员会在丽苑阳光城业主大会的授权下，作为全体业主的代表与博仁物业公司签订物业服务合同，合同履行的主体是全体业主，其作为全体业主的诉讼代表人，首先以业主委员会管理和支配的财产承担责任，不足部分由全体业主承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，一、呼和浩特市丽苑阳光城业主委员会于判决生效之日起十日内支付呼和浩特市博仁物业服务有限责任公司损失补偿费人民币379412元。二、驳回呼和浩特市博仁物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如丽苑阳光城业主委员会未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4131元，博仁物业公司已预交，由丽苑阳光城业主委员会承担3451元，博仁物业公司承担680元。上诉人丽苑阳光城业主委员会不服原审判决，向本院上诉称，请求依法撤销呼和浩特市新城区人民法院（2013）新民四初字第522号民事判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审人民法院判决上诉人承担219384元的挡车器费用及管理费用没有事实依据。1、关于购买进出门牌自动识别管理系统、挡车器及其他附属设备。双方签订的《物业服务合同》第三十六条规定，“经多数业主及业委会同意，安装门卫的安防设备及电脑、电子巡更、交通禁令标志等设备、设施费用由乙方先期垫付，费用从车位使用费（或IC卡收费）中逐步支付，预算经甲方审查同意后实施”。这里存在两个问题。首先，合同明确约定“预算经甲方审查同意后实施”。这里“甲方”即为呼和浩特市丽苑阳光城业主委员会。但是，华蒙物业公司起诉中所称的219384元的花费并未经呼和浩特市丽苑阳光城业主委员会审查同意。其次，这里明确华蒙物业公司前期垫付的费用仅为设备设施费用。但是，一审人民法院判决的219384元费用中按华蒙物业公司提供的明细有31项60585.2元属于物业公司日常运营开销（管理费用）。在华蒙物业公司已经向业主收取物业费的情况下，上述费用属于物业公司的正常支出，不应该再单独列支，要求业主委员会承担。2、除上述31项费用外，其余30项也存在诸多问题：其中，华蒙物业公司提供清单中档车器35000元以及进出门车牌自动识别系统59380元没有相应的花费票据支持。华蒙物业公司向法院提交的证据材料中显示，该两项费用分别为25600元和22429元。另外，一审法院判决的219384元中有1项停车场设备费34400元更是没有任何票据。剩余费用票据中销货单位开具的收据中均未反映该项费用与上诉人有关。而华蒙物业公司与新物业公司移交清单中也未反映华蒙物业公司确实向小区或新物业公司移交了该等设备设施。所以，华蒙物业公司提交的证据并不能证明其219384元诉讼请求。二、关于恢复小区监控系统（修复摄像头、安装摄像头、安装监控器、硬盘录像机及其他）105945.5元也不应予以支持。首先，双方签订的合同中并没有约定华蒙物业公司可垫付资金修复小区监控系统。更没有约定如果华蒙物业公司垫付费用可向呼和浩特市丽苑阳光城业主委员会收取。合同中载明的“电子巡更设备”是管理者考察巡更者是否在指定时间按巡更路线到达指定地点的一种手段。巡更系统帮助管理者了解巡更人员的表现。是华蒙物业公司内部管理设备，与呼和浩特市丽苑阳光城业主委员会无关。电子巡更设备与本案争议的小区监控系统是不同的概念。其次，关于小区安保在《物业服务委托合同》以及华蒙物业公司递交的《丽苑阳光城物业管理投标文件》中有明确的约定。华蒙物业公司在投标文件中承诺的保安人员（保安部长、保安班长、监控员、保安员）是31人。而且上述人员的费用已经计入物业服务收费投标报价（也就是说在物业费中已经包含）。客观上，华蒙物业公司安装监控设施的直接结果就是节省保安人员的数量，减少保安人员的支出。由人员安保到监控设备仅仅是保安措施的改变。但是，费用显然已经在物业费中包含。不能另行计取。最后，华蒙物业公司提供的票据中仅有7项约6000元费用票据载明丽苑阳光城。其余票据付款单位或者为“个人”、或者为“华蒙物业”、更有一部分未载明付款单位。不能证明与上述的关联性。另外，华蒙物业公司移交记录中其向新物业公司移交的设备只包括60个探头以及3台监视器，其余设备设施并未移交。所以，一审人民法院判决上诉人承担105945.5元监控设备费用也是没有依据的。三、关于创收经费。2012年3月29日《关于创收经费管理的函》中确实载明“物业公司抽取创收经费的25%，作为水电等费用”。但是，该份函的出具时间是2012年3月29日。该份函件对2012年3月29日之前事项没有溯及力，只是针对函件出具以后也就是2012.2013年度事项的约定。依据呼和浩特市信荣会计师（普通合伙）事务所《呼和浩特市丽苑阳光城业主委员会财务收支审核报告》（呼信荣社审字（2013）第15号），业委会2012年度创收经费87930.00元，2013年度创收经费55000元，合计142930元。华蒙物业公司应收取142930元×25%=37643元。而非其起诉的77707.5元。一审人民法院将2011年度的费用也判决上诉人给付是没有依据的。被上诉人博仁物业公司答辩称：1、一审法院判决上诉人承担219384元的车辆管理设施、设备、费用事实清楚，应予维持。被上诉人经上诉人聘用，于2008年9月25日进驻呼和浩特市丽苑阳光城住宅小区提供物业服务，并与上诉人签订物业服务委托合同，委托管理期限为2008年9月25日至2013年9月24日。”根据2010年1月丽苑阳光城第六次业主大会通过的《呼和浩特市丽苑阳光城小区车辆管理及收费办法》第二条“由物业公司对小区公共区域、交通设施等进行实地考察、测量，根据实际，提出车位合理规划方案。并根据交通安全需要，在南、北两个大门安装挡车器、电子刷卡器、监视探头、监视器等，以及安装车辆减速带，车位锁立器（上述增建的公共设施费用从车位费中逐渐分摊，前期由物业公司垫付）。”被上诉人呼和浩特市博仁物业服务有限责任公司积极开展了小区车辆管理的建设工作，开始垫付大量资金用于购置设施、设备。在此期间，上诉人也通过《工作联系函》的方式，要求被上诉人尽快对小区实施车辆管理，具体时间待被上诉人准备齐备后，立即实行。被上诉人经业委会同意，出具《车辆出入管理费成本费用表》，其中包括人员工资、服装工具、设施设备、电费、其他费用等总计276627元，上诉人业委会经于2010年11月1日，向全体业主就车辆管理的实施方案公示，《公示》中明确向业主收取的费用按照《车辆管理办法》所确定原则，用于车辆管理，设备折旧、运行、维护费和主干道新增管理人员工资等，详见物业公司《车辆出入管理费成本费用表》公示。由此可见上诉人对于被上诉人《车辆出入管理费成本费用表》所确认的276627元费用是认可同意的，并非上诉人在上诉中所称未经过其审查同意。在被上诉人垫付大量资金落实车辆管理办法后，上诉人于2011年6月13日向被上诉人送达工作联系函，要求被申请人将前期收取的车辆管理费如数退回业主，待新的办法出台后，再按新的办法办理。被上诉人依照上诉人的通知，己全部退款。被上诉人就上诉人偿还上述垫付资金的问题多次与上诉人沟通，上诉人至今未偿还被上诉人的垫付资金，上诉人共垫付资金219384元，其中与《车辆出入管理费成本费用表》所确定的276627元存在差异的金额及原因详见附件一。被上诉人完全按照上诉人的要求垫付大量资金以实现小区车辆管理的实现，但上诉人无故终止，也不偿还被上诉人所垫付的资金，给被上诉人造成了巨大的经济损失。上诉人称被上诉人提供的证据材料中有部分花费没有票据支持，纯属无稽之谈，被上诉人提出的219384元的垫付款在向法院提交的证据材料中全部有相应的票据，没有任何虚假的成分。二、一审法院判决上诉人承担恢复小区监控系统的105945.5元事实清楚，证据充分。被上诉人入住丽苑阳光城住宅小区后，整个小区仅有9个摄像头，监控系统几乎瘫痪，上诉人先后垫付资金105945.5元，铺设管线，修复摄像头21个，新安装摄像头37个，购置350度云台监控器3台，硬盘录像机三部及其他相关安防设备。双方在物业服务委托合同中第三十六条约定“经全体业主及业委会同意，门卫的安防设备及电脑、电子巡更设备、设施费用由乙方先期垫付，费用从车位使用费（或IC卡收费）中逐步支付。”上诉人于2011年6月13日向被上诉人送达工作联系函，要求被上诉人停止车位使用费（或lC卡收费），并将前期收取的费用退回业主后，上诉人并未偿还被上诉人的上述垫付资金。期间上诉人业主委员会就小区的监控系统提出，使用丽苑阳光城小区大修基金，用于落实被上诉人的垫付款以及后续监控系统的维护、维修，并与2011年6月2日制定《维修和更新，改造实施方案》，其中关于小区监控系统的预算为19.52万元，该方案有业委会主人及全体业委会委员签字确认，但至今未予落实。被上诉人向法院出示的证据及相关的花费凭证，完全能够证明被上诉人所垫付的105945.5应当由上诉人偿还，证据充分，事实清楚。三、一审法院关于创收经费的判决并无不当。根据双方于2010年续签的物业管理委托合同第二十四条“公共区域广告位收费、经营性活动收费的收取和使用、由甲乙双方另行约定”，以及丽苑阳光城业主委员会《关于小区创收经营管理的函》第3条“物业公司抽取创收经费的25%，作为水电等费用”，该函出具的时间虽为2012年3月29日，但是该函内容为是对物业管理合同第二十四条的补充，应当视为物业管理合同的补充内容，从2010年签订物业合同开始至物业合同履行期限届满的期间内均由法律约束力，故根据《呼和浩特市丽苑阳光城业主委员会财务收支审核报告》所确认的金额，上诉人应当收取77707.5元，该款项上诉人并未向被上诉人支付。综上所述，被上诉人为了丽苑阳光城住宅小区广大业主的利益，垫付了大量资金，上诉人拒不履行《物业服务委托合同》约定的相关义务的违约行为严重损害的被上诉人的合法权益，一审法院的判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。本院经审理查明，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是丽苑阳光城业主委员会是否应向博仁物业公司支付博仁物业公司在丽苑阳光城提供物业服务期间所垫付的车辆管理费、监控系统修复费和创收经费。一、关于车辆管理费的问题。根据2010年1月17日丽苑阳光城第六次业主大会通过的《呼和浩特市丽苑阳光城小区车辆管理及收费办法（草案）》第二条：由物业公司对小区公共区域、交通设施等进行实地考察、测量，根据实际，提出车位合理规划方案。并根据交通安全需要，在南、北两个大门安装挡车器、电子刷卡器、监视探头、监视器等，以及安装车辆减速带，车位锁立器（上述增建的公共设施费用从车位费中逐渐分摊，前期由物业公司垫付）。同日，对该车辆管理及收费办法（草案）发布了公告。2010年11月1日，丽苑阳光城业主委员会在小区对《车辆出入管理费成本费用表》进行了公示，公示费用总计276627元，该公示行为应视为丽苑阳光城业主委员会对支出车辆管理成本费用276627元是同意的，而博仁物业公司实际支出费用219384元，为支持其主张，博仁物业公司提供了相关票据予以佐证。丽苑阳光城业主委员会上诉称该费用未经其审查同意，且该成本费用中挡车器35000元和进出门车牌自动识别系统59380元及停车场设备费34400元没有票据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于小区监控系统费用的问题。丽苑阳光城业主委员会与博仁物业公司双方在《物业服务委托合同》第三十六条约定：经多数业主及业委会同意，安装门卫的安防设备及电脑、电子巡更、交通禁令标志等设备、设施费用由乙方先期垫付，费用从车位使用费（或IC卡收费）中逐步支付。预算须经甲方审查同意后实施。对于该项费用，丽苑阳光城业主委员会作出监控系统的维修预算金额为19.52万元，并向呼市房产局提交了《关于申请专项维修资金修缮小区部分公共设备、设施的报告》，而博仁物业公司已实际花费该项费用仅为105945.5元，远少于丽苑阳光城业主委员会作出的预算金额，丽苑阳光城业主委员会应向博仁物业公司支付实际花费的105945.5元。三、关于创收经费的问题。丽苑阳光城业主委员会与博仁物业公司双方在《物业服务委托合同》第二十四条约定：公共区域广告位收费、经营性活动费的收取和使用，由甲乙双方另行约定。该合同签订后，自2008年至2013年博仁物业公司的五个年度物业服务期间，公共区域广告位收费、经营性活动费一直由丽苑阳光城业主委员会收取。2011年12月20日，丽苑阳光城业主委员会和物业公司召开联席会议作出决定，物业公司可抽取创收经费的25%，作为水电等费用。该决定是对博仁物业公司在五年物业服务期间关于小区创收经费针对双方所签《物业服务委托合同》第二十四条所作出的补充约定，博仁物业公司主张五年创收经费的25%即77707.5元，符合双方约定，而一审法院支持了三年（2011年、2012年、2013年）创收经费的25%，博仁物业公司未对此提出上诉，故本院对此予以确认。综上所述，上诉人丽苑阳光城业主委员会的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4131元（丽苑阳光城业主委员会已预交），由呼和浩特市丽苑阳光城业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 段 惠 智审 判 员 邢 连 珠代理审判员 额日德尼二〇一五年八月十七日书 记 员 雅 茹 来源：