（2015）三民终字第554号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-10-23
案件名称
戴桂玉与陈仍旺、陈剑飞等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省三明市中级人民法院
所属地区
福建省三明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戴桂玉,陈仍旺,陈剑飞,林宗绵,吴金星
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三民终字第554号上诉人（原审原告、反诉被告）戴桂玉，女，1969年2月14日出生，汉族，个体工商户。委托代理人李淑兰，福建业发律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）陈仍旺，男，1967年9月30日出生，汉族，个体工商户。上诉人（原审被告、反诉原告）陈剑飞，男，1972年8月2日出生，汉族，个体工商户。上诉人（原审被告、反诉原告）林宗绵，男，1968年10月26日出生，汉族，个体工商户。上诉人（原审被告、反诉原告）吴金星，男，1958年2月5日出生，汉族，个体工商户。上诉人陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星的共同委托代理人吴大亮，福建众强律师事务所律师。上诉人戴桂玉与上诉人陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服永安市人民法院（2014）永民初字第3225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人戴桂玉及其委托代理人李淑兰，被上诉人陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星的共同委托代理人吴大亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，位于永安市燕江中路7号（永同昌商住楼）1幢3-01、02、03、04号房屋均由陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星四人共有，该房屋的规划用途为商业服务。2011年4月25日，案外人黄海平、陈剑飞（乙方）与陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星（甲方）签订《房屋租赁合同》一份（以下称“本案讼争《房屋租赁合同》”，陈剑飞在该房屋租赁关系中既是出租方又是承租方），合同主要内容为：甲方将永安市永同昌商住楼三层01号、02号商业用房，建筑面积约830平方米（合同签订的面积与产权面积或实际面积有差异，租金不作调整），出租给乙方，租赁期限为叁年，自2011年5月20日至2014年5月19日止；租赁期第一年每个月租金为40000元、第二年每个月租金为42000元、第三年每个月租金为44000元，租金按月收取；乙方应在合同签订之日起三日内向甲方支付240000元作为房屋租赁的履约定金，待租赁合同期满后乙方无违约行为，全额退还（不计利息）；租赁期满时，若乙方需继续租赁房屋，乙方应提前六个月向甲方提出书面要求，在同等条件下，乙方可享受优先租赁权；双方协商一致，可以变更或者解除合同；合同未尽事宜，双方另行协商解决，合同自双方签字之日起生效。该合同还对其他事项作了约定。合同订立后，戴桂玉、案外人黄海平及陈剑飞合伙以案外人黄海平的名义注册成立永安市盛世糖朝咖啡店，并对讼争租赁房屋进行装修后从事经营活动。2012年4月12日，黄海平、陈剑飞、戴桂玉三人签订股东协议，约定：永安市盛世糖朝咖啡店总投资金额为1341380元，其中黄海平611380元，占全店股份比例45.6%；陈剑飞380000元，占全店股份比例28.3%；戴桂玉350000元，占全店股份比例26.1%。2013年1月22日，黄海平将其持有的永安市盛世糖朝咖啡店45.6%的出资份额转让给戴桂玉，双方并签订《退股协议书》。嗣后，戴桂玉于2013年1月30日以其名义办理了个体工商户营业执照变更手续，名称仍为永安市盛世糖朝咖啡店。2013年4月20日，戴桂玉（甲方）与陈剑飞（乙方）签订《内部承包经营合同书》，约定：甲方通过公平竞价方式取得店铺（永安市盛世糖朝咖啡店）内部承包经营权，承包期限四年，自2013年4月21日至2017年4月20日；甲方每月支付乙方承包费4500元，甲方有权自主经营，乙方不得干涉；店铺火锅城大厅内的物品，甲方有权自行处理，该物品价值按15000元计算，甲方应支付给乙方4245元；承包经营期间，店铺所需承担的房租、工资、水电、税务、卫生等所有费用均由甲方自行承担，店铺的经营盈亏均由甲方自负；甲方在承包经营过程中，若确需乙方予以协助的，如：营业执照变更过户、与店铺房东办理房屋租赁延期手续等，乙方应无偿予以协助；（第六条第6款）乙方为店铺股东，同时又是房东，乙方承诺店铺可以按照原先与黄海平订立的合同条款续租至2017年4月19日，同时承诺自本合同订立生效至2017年4月19日期间的房租按照每月40300元维持不变，房东与黄海平订立合同时，约定有优惠一个月租金，在租金维持不变的情况下，不予以优惠一个月，若房东不肯续租至2017年4月19日，或房东不同意维持租金不变，而要求递增房租，则所造成的损失应由乙方赔偿甲方。该合同书还对其他事项作了约定。同日，陈剑飞出具《押金情况说明》一份，主要内容：永安市盛世糖朝咖啡店的房东系陈剑飞、陈仍旺、林宗绵、吴金星，在订立租赁合同时原业主（黄海平、陈剑飞）有缴纳押金240000元，现永安市盛世糖朝咖啡店的业主为戴桂玉、陈剑飞（戴桂玉占71.7%股份，陈剑飞占28.3%股份）房东原先没有开具押金收据给业主。租赁合同期满，且没有违约时，业主可以要求房东退回押金，届时由戴桂玉、陈剑飞负责收回押金。此后，讼争《房屋租赁合同》承租方的合同权利义务实际由戴桂玉履行。2014年8月5日，案外人黄海平出具押金说明一份，主要内容为：根据黄海平与陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星签订的租赁合同约定，黄海平需向房东交纳押金240000元，因陈剑飞既是房东又是盛世糖朝咖啡店的合伙人，所以陈剑飞要求黄海平将押金直接交给他，并且从其应当对咖啡店的出资中抵扣，故黄海平代陈剑飞出资109440元以抵扣押金、戴桂玉代陈剑飞出资62640元以抵扣押金，陈剑飞只实际出资207920元，240000元押金就在陈剑飞手中；2013年1月23日，黄海平与戴桂玉签订退股协议，戴桂玉所支付给黄海平的款项中包含了属于黄海平份额的押金109440元。嗣后，戴桂玉以向陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星要求返还押金未果为由，诉至原审法院，引发讼争。庭审中，双方当事人对陈剑飞出具的押金情况说明的真实性均未持异议，但戴桂玉未能提供黄海平有按合同约定交付押金的相关证据材料，陈剑飞在诉讼过程中承认其实际并未收到押金240000元。针对双方当事人争议的焦点问题即戴桂玉是否有权要求返还押金以及双方当事人的房屋租赁关系是否继续存在，原审法院认为：1、根据押金的法律性质，在押金实际交付的情况下，当房屋租赁合同解除或终止时押金应当返还承租方。但戴桂玉所提供的黄海平出具的押金说明并不足以证实押金有实际交付，相反，陈剑飞亦承认实际并未收到押金，而戴桂玉又未能提供其他充足的证据证实陈剑飞有实际收取押金之事实，因此，本案应认定陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星并未实际收取240000元的押金，其所获得的仅是依据租赁合同所享有的押金权利。陈剑飞的行为应当认定为其将本属于陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星的押金权利作为其个人对永安市盛世糖朝咖啡店的合伙出资。故本案讼争《房屋租赁合同》解除或终止时，并不产生返还押金的法律后果，即戴桂玉并不享有返还押金的请求权基础，其要求陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星返还押金的请求依法应予驳回。2、从讼争《房屋租赁合同》内容上看，讼争房屋租期于2014年5月19日届满，如戴桂玉需续租，需在租赁期限届满前六个月书面向陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星提出。陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星认可戴桂玉在租期届满前未书面向其提出续租申请；且戴桂玉已停止营业并将房屋钥匙放在陈仍旺处。因此，陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星认为租期于2014年5月19日届满后，讼争房屋仍由戴桂玉续租，则应负举证责任。《内部承包经营合同书》并不等同于房屋租赁合同，从《内部承包经营合同书》第六条第6款的内容来看，该条款仅是陈剑飞的单方承诺，并非针对戴桂玉的约束性条款，双方并未约定若戴桂玉不续租，陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星可以依据该条款要求继续履行讼争房屋租赁合同，仅凭该条款并不足以认定双方经协商一致继续履行讼争房屋租赁合同。相反，从戴桂玉提供的招租横幅照片来看，陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星已在讼争房屋的沿街橱窗内悬挂招租横幅，且其中一幅横幅的内容为“三楼1630平方米出售或分割出租”，该横幅的内容表明陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星已对三楼1630平方米（即永安市燕江中路7号（永同昌商住楼）1幢3-01、02、03、04号房屋）进行分割出租，但本案讼争房屋不包括在可以出租范围的理由，不能成立。综上，陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星所提供的证据材料不足以证实讼争房屋仍由戴桂玉续租至2017年4月19日，对其主张不予支持。原审法院认为，本案讼争《房屋租赁合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行。在该合同履行期间，黄海平与戴桂玉及陈剑飞在讼争房屋内设立永安市盛世糖朝咖啡店，此后黄海平将其持有的该店出资份额转让给戴桂玉，该《房屋租赁合同》后期实际由戴桂玉及陈剑飞履行承租方的权利及义务，戴桂玉又通过与陈剑飞签订《内部承包经营合同书》的方式取得该店的内部承包经营权，戴桂玉与陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星由此形成房屋租赁合同关系，上述事实双方当事人均未持异议，予以认定。因此，黄海平与陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星签订的《房屋租赁合同》对本案双方均具有约束力，双方均应按该合同的约定履行。从黄海平及陈剑飞出具的押金说明可以证实黄海平已实际将讼争《房屋租赁合同》的权利义务概括转移给戴桂玉，讼争《房屋租赁合同》后期实际由戴桂玉及陈剑飞履行承租方的权利及义务，依照讼争《房屋租赁合同》的约定，戴桂玉及陈剑飞虽有权在租赁合同期满后且承租方无违约行为的前提下要求返还讼争《房屋租赁合同》约定的押金。但现有证据不足以证实本案押金已实际交付，戴桂玉要求返还押金的请求依据不足，理由不充分，不予支持；现有证据亦不足以证实讼争《房屋租赁合同》于2014年5月19日期限届满后，双方之间的房屋租赁关系继续存在，陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星要求戴桂玉继续履行讼争《房屋租赁合同》至2017年4月19日并支付2014年5月20日至2014年9月19日的房屋租金161200元之反诉请求，依据不足，不予支持。因讼争《房屋租赁合同》解除或终止后，依附于该合同的相应押金权利亦已灭失，即陈剑飞用于出资的押金权利亦已灭失，由此将产生其合伙出资未实际到位的法律后果，故本案的押金纠纷实质上是永安市盛世糖朝咖啡店合伙人之间的合伙出资纠纷，戴桂玉可据此另行主张相应权利。据此，原审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回戴桂玉的诉讼请求。二、驳回陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星的反诉请求。案件受理费1871元（已减半），由戴桂玉负担；反诉案件受理费1762元（已减半），由陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星负担。戴桂玉不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案《股东协议》合法有效，戴桂玉与陈剑飞的出资已到位。陈剑飞的《押金情况说明》证实其已收到24万元押金。陈仍旺、林宗绵、吴金星知道陈剑飞收取了押金并同意其使用该押金。综上，一审法院认定陈剑飞未实际出资，陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星未收到押金从而驳回戴桂玉的诉讼请求是错误的，请求撤销原审判决，改判支持其诉讼请求，一、二审诉讼费由陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星承担。陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星答辩称：1、戴桂玉并未实际缴纳押金。从黄海平、陈剑飞出具的押金说明可以看出，合伙体股东的账面上，有缴纳押金，但因押金被陈剑飞用于充抵投资款，事实上并没有缴纳押金。2、即使戴桂玉有缴纳押金，因其应当按照《房屋租赁合同》的约定履行至2017年4月19日，故在合同履行期届满前要求退还押金的诉讼请求也不应得到支持。请求驳回戴桂玉的上诉请求。陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认为现有证据不足以证实讼争《房屋租赁合同》于2014年5月19日期限届满后，双方当事人之间的房屋租赁关系继续存在是错误的。《内部承包经营合同书》第六条第6款约定：“乙方为店铺股东，同时又是房东，乙方承诺店铺可以按照原先与黄海平订立的合同条款续租至2017年4月19日，同时承诺自本合同订立生效至2017年4月19日期间的房租按照每月40300元维持不变”，从该事实可以看出，戴桂玉的真实意思表示是要求继续租赁店铺至2017年4月20日，而其四人也同意戴桂玉继续租赁至2017年4月20日。综上，请求撤销原审判决第二项，改判戴桂玉按照其四人与黄海平原先订立的《房屋租赁合同》继续履行至2017年4月19日，并判令戴桂玉支付2014年5月20日至2014年9月19日的房屋租金161200元。戴桂玉答辩称：1、涉案《房屋租赁合同》约定租赁期限于2011年4月25日至2014年5月19日，因此，2014年5月19日租赁期限届满，权利义务终止。租期到期，若要续租，应重新签订一份新的房屋租赁合同。2、依据合同相对性，本案《内部承包经营合同书》约束双方的主体是戴桂玉与陈剑飞，并非其他出租方。虽然有约定承包期限至2017年4月20日，但没有约定承包期内一定要租涉案租赁物。《内部承包经营合同书》约定租赁合同到期，如果需要续租，陈剑飞有义务去向其他房东协调续租与租金不变的事宜。若其他出租房不同意续租至2017年4月19日以及维持租金不变，而要求递增房租，则所造成的损失应由陈剑飞赔偿给戴桂玉。从上述条款可以看出能否续租与租金的多少都没有确定，不存在有续租的事实。3、涉案《房屋租赁合同》到期之后，陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星已将租赁物收回，不存在续租的事实。2014年7月1日，陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星在租赁物上挂横幅向外招租或者销售。《房屋租赁合同》约定，租赁期满，若需继续租赁房屋，应提前6个月提出要求。陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星没有证据证明双方对续租事宜进行协商或签订新的租赁合同书。综上，请求法院予以驳回。二审开庭前，上诉人戴桂玉提交二份收款收据，拟证实在租赁期，租金是由陈剑飞收取的。经质证，陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星对该证据材料的真实性没有异议，但认为款项是由陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星共同聘请的出纳收取的，不是陈剑飞作为代表收取的。本院认为，双方当事人对上述证据材料的真实性没有异议，本院予以确认，但该证据不能证实本案所争议的事实，故与本案无关，本院不予采信。案经审理，上诉人戴桂玉除对押金是否被陈剑飞收取有异议外，对原审查明的其他事实没有异议。上诉人陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星对原审查明的事实没有异议。对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。二审中，双方当事人争议的主要焦点问题是：涉案押金是否存在返还问题以及涉案租期是否已到期？对此，本院根据双方当事人陈述、举证、质证情况，作如下综合分析与认定。上诉人戴桂玉及其委托代理人主张，其与黄海平已经按照各自占有的股份比例交纳了相应数额的押金，陈剑飞也收取了押金，并出具押金情况说明，陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星应当返还押金。租赁合同约定的租赁期限已到，双方并未另行签订租赁合同。上诉人陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星及其委托代理人主张，戴桂玉并未实际缴纳押金，不存在返还问题。根据《内部承包经营合同书》，租赁期限是到2017年4月20日，戴桂玉应当继续交纳房租。本院认为，关于涉案押金是否应当返还的问题，根据陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星在一审时的陈述“确认有押金24万元，但该押金全部由陈剑飞收取，其他三个房东与押金无关”以及“陈剑飞有和另外三个房东讲这24万元的押金没有收现金，直接抵投资款，所以另外三个房东没有收到押金，四人因是朋友，陈仍旺、林宗绵、吴金星没有表态是同意还是不同意。如果要返还押金，也应当是陈剑飞一个人返还”，同时，结合黄海平以及陈剑飞分别出具的押金情况说明，可以证实陈剑飞已经将除自己股份比例之外的押金收取，用作投资款，陈仍旺、林宗绵、吴金星在知晓上述事实的情形下，并未表示异议，应当视为知晓并同意将收取的押金用作陈剑飞个人的投资款。在押金已收取的情况下，戴桂玉要求按所占71.7%比例的押金予以返还，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租赁期限是否届满问题，涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2014年5月19日届满，而陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星主张根据《内部承包经营合同书》，涉案房屋的租期续租至2017年4月20日，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”以及第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星并未提供其四人共同与戴桂玉签订书面的续租合同的证据，同时，陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星在涉案房屋悬挂招租横幅的行为也表明其与戴桂玉之间的租赁关系已经终止。综上，本院认定，涉案房屋租赁期限已于《房屋租赁合同》约定的2014年5月19日届满，陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星应将房屋押金172080元返还给上诉人戴桂玉。综上所述，本院认为，原审判决认定事实不清，上诉人戴桂玉的上诉理由成立，本院予以支持。上诉人陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持永安市人民法院（2014）永民初字第3225号民事判决第二项，即“驳回陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星的反诉请求。”二、陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星应在本判决生效之日起十日内返还戴桂玉房屋押金172080元。二审本诉案件受理费3742元，由陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星负担，反诉案件受理费3633元，减半收取1861.5元，由陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星负担。一审案件受理费3742元，反诉案件受理费1762元（已减半），共计5504元，由陈仍旺、陈剑飞、林宗绵、吴金星负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴小琼代理审判员 徐 娟代理审判员 吴志华二〇一五年八月十七日书 记 员 许 薇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 百度搜索“”