（2015）穗中法民五终字第1661号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-01
案件名称
广州市越秀区第二土地房屋管理所与温淑英租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市越秀区第二土地房屋管理所,温淑英
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第1661号上诉人(原审原告)：广州市越秀区第二土地房屋管理所。法定代表人：钟东宁。委托代理人：龚健、张旭军。被上诉人(原审被告)：温淑英。委托代理人：孙兵文，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称越秀第二房管所）因与被上诉人温淑英租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经原审法院审理查明：广州市越秀区盘福路医国街102-106号501房屋为越秀第二房管所管理的房屋，承租人为温淑英。在越秀第二房管所（为出租人、甲方）和温淑英（为承租人、乙方）所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》（此份合同于2011年3月15日办理租赁登记备案）载明内容包括：第一条、甲方同意将坐落在越秀区盘福路医国街102-106号501部位（产别：无主）的房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积29.59平方米；第二条、租赁期限为2010年7月1日至2012年6月30日，月租金额为81.80元；第二十条、乙方同意并确认下列事项：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；第二十一条、违约责任，2、租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。因本案纠纷，越秀第二房管所于2014年9月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除越秀第二房管所、温淑英的租赁关系，温淑英户及其同住人员迁出广州市越秀区盘福路医国街102-106号501房，把上述房屋腾空交还给越秀第二房管所；2、温淑英支付从2014年9月1日起计至实际收回上述房屋之日止的房屋使用费（按照每月28元/平方米，以承租面积29.59平方米计算）。温淑英答辩，不同意越秀第二房管所的诉讼请求。诉讼中，越秀第二房管所、温淑英共同确认前述租赁合同期满后双方未再重新签订合同，越秀第二房管所按照每月81.80元的标准向温淑英收取租金至2014年8月31日。越秀第二房管所为证明温淑英名下拥有自有房产，提交房产登记号为2010登记字6105007号《房地产登记簿查册表》作为证据，上记载广州市荔湾区光复中路六甫水脚54号的建筑面积为196.66平方米，产权情况为温淑英和案外人卢某甲、卢某乙、卢泽培、卢某丙按份共有，温淑英占有2/12的产权份额。温淑英对上述证据真实性没有异议，但表示：温淑英是在丈夫死亡后通过继承才获得该房屋十二分之二的产权份额，该房屋现由丈夫的弟弟卢某丙管理出租，温淑英除了该房屋名下没有其他产权房屋。此外，温淑英称：现在涉讼房屋由温淑英和孙女两个人在使用，孙女现在在读书；温淑英因为腿脚不好，上楼不方便，有时候会在103房大儿子的房屋内居住；温淑英腰椎和颈椎有问题，每年都有住院的情况；温淑英已退休。原审法院认为：越秀第二房管所、温淑英在平等自愿的基础上签订的前述《广州市直管房租赁合同（住宅）》是双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。上述合同租赁期限届满后，双方无再续签合同，温淑英继续承租使用涉讼房屋，双方仍正常交收租金，则原租赁合同继续有效，越秀第二房管所、温淑英的租赁关系转为不定期。本案中，涉讼房屋的性质为公租房，根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。现双方在本案的实质争议焦点为温淑英是否具备继续承租公有住房之资格。根据本案查明事实，首先，虽温淑英名下登记有广州市荔湾区光复中路六甫水脚54号，但温淑英仅占有上述房屋2/12的产权份额，实际拥有产权面积较小；其次，该房屋存在多个按份共有人，并未分割析产，按温淑英陈述亦为其他共有人管理，目前并不具备交由温淑英居住使用的条件；再者，该房屋取得方式为继承等，并非购买，目前也没有证据显示温淑英名下另有产权房屋或者另有房屋可供搬迁居住；最后，再加之综合考虑温淑英年事已高以及身体情况等因素，涉讼房屋理应由温淑英继续承租使用为宜。因此，越秀第二房管所要求解除双方的租赁关系、收回房屋，如前所述有失妥当，原审法院不予支持。另，因原审法院认定本案应维持原有租赁关系，故温淑英向越秀第二房管所支付的应为租金而非房屋使用费，且应按照原约定标准计付，温淑英理应补齐未缴付的租金部分并依约按时向越秀第二房管所正常缴纳后续租金。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第二百三十六条之规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，温淑英将从2014年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月81.80元计，温淑英已缴租金在上述应付租金总额中作相应扣减）支付给越秀第二房管所；二、驳回越秀第二房管所的其他诉讼请求。本案一审受理费减半收取50元，由越秀第二房管所负担25元，由温淑英负担25元。判后，越秀第二房管所不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案为房屋租赁合同纠纷，越秀第二房管所与温淑英之间合同已于2012年6月30日到期，且没有续签合同。温淑英名下另有广州市荔湾区光复中路六甫水脚54号房屋的产权，依双方租赁合同第二十条第三项，越秀第二房管所有权收回案涉房屋。二、虽然温淑英对其名下的房产只占部分产权份额，但根据法律规定其有权对该房产进行占有、使用、收益和处分。温淑英可以居住在其名下的房屋内，即使该房产现为其他人管理使用，但温淑英可以得到房屋的收益。三、温淑英的两个儿子名下另有房产，儿子对母亲有赡养义务，其儿子应当解决温淑英居住问题。综上，越秀第二房管所上诉请求撤销原审判决支持其全部诉讼请求。温淑英二审答辩：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，公租房的分配对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。本案中，温淑英名下登记有自有产权房，但温淑英仅占该房屋十二分之二的产权，且该房产未经分割析产，温淑英不具备占有使用该房产的条件。另外，温淑英年事已高，考虑到其现实状况，应予以优先照顾，不宜对其原有居住地进行变更。综合上述情况，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市越秀区第二土地房屋管理所负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 陈慧芳代理审判员 黄春成二〇一五年八月十七日书 记 员 杨 仁 来源：百度“”