（2015）庆高新民初字第625号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-11-20
案件名称
曹国辉诉大庆鑫香榭丽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
大庆高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）庆高新民初字第625号原告曹国辉，男，1975年5月31日出生，汉族。被告大庆鑫香榭丽商业管理有限公司，住所地大庆市高新区银座尚品商场1单元商服34号。法定代表人顾宇臣，该公司经理。委托代理人隋广胜，黑龙江司洋律师事务所律师。原告曹国辉诉被告大庆鑫香榭丽商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告曹国辉、被告大庆鑫香榭丽商业管理有限公司委托代理人隋广胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月18日，原、被告签订银座尚品购物中心商铺委托经营管理合同，合同约定：乙方根据甲方商铺购买总价，按一定比例作为其投资回报率计算租金，并按年度向甲方支付。甲方商铺第一年度租金由乙方在商场开业后一个月内向甲方支付，其后各年度以商场开业之日作为每年向甲方交付租金的日期。乙方须全力履行甲方商铺的出租义务，无论甲方商铺出租与否，乙方都须按合同约定的期限和租金标准向甲方支付租金。被告商场开业日期为2013年10月2日，2013年10月22日被告支付了2014年度的商铺租金，但至今未付2015年度租金，且超过违约期限后未支付滞纳金、违约金等。截止今日，被告违约行为已超过合同第八条第2款乙方违约责任的规定的60日时限，被告的实际行为已经违反同原告所签订的合同相应条款。故原告诉至法院，要求被告支付2015年度商铺租金18516.8元；因被告的实际行为已经违反合同第八条第二款之相关规定，原告可以视被告已经主动与原告解除合同，要求法院判令合同解除；判令被告按合同约定支付因被告原因致使合同解除或终止的违约金（商铺购买总价的10%）37033.6元；判令被告按合同约定支付拖欠租金违约金1851.68元；判令被告按合同约定支付拖欠租金的滞纳金（2015年度租金的0.05%，计算期间为2014年10月31日至2015年7月14日）2370元；被告承担案件受理费。被告辩称：被告拖欠原告2015年度租金情况属实，但是被告不承担诉请中违约金的费用。原告提到数次通知被告及双方议定的租金价格需要质证环节原告出示证据。按照法律规定单方解除合同需要向相对方履行通知的义务才能解除合同，需要原告举证，根据返利规定只有达到根本性违约合同目的无法实现才能符合解除合同权限，故被告方认为原告主张不符合法律规定，商场这几年经营不好是因为社会大环境影响。原告诉讼请求的第三、第四项均是解约违约金，属于重复约定，主张的第五项请求，合同虽然约定滞纳金，应该也是违约金，属于原告主张的三、四、五项均是违约金，根据民法的损失填平原则，应该按照原告实际损失为准，被告方有权要求法院核实后缩减违约金数额。原告就其主张向本院提交证据如下：1、房屋租赁合同一份（复印件，与原件核对无异议），欲证明被告拖欠原告租金及租金的标准，合同中约定的逾期交付租金被告要向原告支付百分之十的违约金。经质证，被告对此证据的真实性没有异议，对租金标准也没有异议，但是对合同中涉及的违约金有异议，因为按照合同规定只有原告方主张解除合同才能向被告主张违约金百分之十，而在原告诉请中并没有列明要求与被告解除合同，所以原告无权按照合同中约定主张违约金。根据法律规定如双方约定违约金超出一方实际产生的损失，责任方有权向法院申请缩减违约金标准，故被告要求原告缩减违约金。因该证据内容合法，与本案有关联，被告对该证据真实性不持异议，故本院对该证据真实性予以确认。2、房屋产权证一份（复印件，与原件核对无异议），欲证明涉案房屋归原告所有。经质证，被告对此证据的真实性及证明问题均无异议。因该证据内容合法，与本案有关联，被告对该证据真实性不持异议，故本院对该证据真实性予以确认。被告未向本院提交证据。经审理查明，2013年7月18日，原被告签订银座尚品购物中心商铺委托经营管理合同，合同约定：甲方曹国辉，乙方大庆鑫香榭丽商业管理有限公司，甲乙双方经协商共同认定，甲方委托乙方代理商场经营管理工作，商铺位于大庆市萨尔图区纬二路与学伟大街交汇处银座尚品购物中心地下一层21号，建筑面积32.49平方米。甲方委托乙方作为该商场经营管理代理方，并代表甲方完成商场开业及开业后经营期间的日常经营管理等相关工作。委托方式：乙方根据甲方（商铺）购买总价，按一定比例作为其投资回报率计算租金，并按年度向甲方支付，各年度租金如下表：第一年自商场正式开业之日起投资回报率4%，年租金为14813.44元；第二年投资回报率5%，年租金18516.8元。上述租金是纯租金，不含综合费用。当年实际出租租金超出年回报金额作为佣金归乙方所有。甲方商铺第一年度租金由乙方在商场开业后一个月内向甲方支付，其后各年度以商场开业之日作为每年向甲方交付租金的日期。违约责任：乙方违约责任：1）由于乙方原因致使本合同解除或终止，乙方除应按甲方商铺购买总价的10%作为违约金向甲方赔付外，还须承担因违约给甲方造成的其它连带损失；2）乙方如未按合同约定向甲方支付租金，甲方将按逾期天数以拖欠租金总额万分之五的标准，向乙方收取滞纳金；如拖欠租金超于60日（含60日），甲方视乙方违约，乙方除向甲方赔付其商铺当年预期租金的10%违约金外，甲方有权单方解除合同；3）乙方未按合同约定时间恢复甲方商铺原貌时，甲方将视其违约并有权向乙方索要自行恢复原貌而发生的实际费用作为违约赔偿金。原告所有的商铺购买时金额为370336元，被告商场开业时间为2013年10月2日，被告已向原告支付2013年10月2日起至2014年10月2日止租金。本院认为，原被告之间签订的商铺委托经营管理合同，意思表示真实，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对该合同效力予以确认。商铺委托经营管理合同，约定原告出租商铺、被告承租商铺支付租金的权利义务，该合同实为租赁合同。双方应依据合同约定全面履行各自义务，2014年10月3日至庭审结束前，被告一直未向原告支付租金。现被告迟延支付租金已超过60日，原告请求解除合同，赔付其违约金的主张，依据合同约定：“由于乙方原因致使本合同解除或终止，乙方除应按甲方商铺购买总价的10%作为违约金向甲方赔付外，还须承担因违约给甲方造成的其它连带损失；乙方如未按合同约定向甲方支付租金，甲方将按逾期天数以拖欠租金总额万分之五的标准，向乙方收取滞纳金；如拖欠租金超于60日（含60日），甲方视乙方违约，乙方除向甲方赔付其商铺当年预期租金的10%违约金外，甲方有权单方解除合同；乙方未按合同约定时间恢复甲方商铺原貌时，甲方将视其违约并有权向甲方索要自行恢复原貌而发生的实际费用作为违约赔偿金”。原告请求合理合法，本院予以支持。被告称违约金标准过高的抗辩主张，因合同中明确约定违约金标准为当年预期租金的10%，因原告购买商铺时，被告采取招租的模式，由原告购买，被告进行租赁、由被告对商场进行统一经营的管理方式，而商场内仍有一部分业户并未与被告解除合同，部分商铺仍然由被告继续经营，双方签订租赁期限为8年，被告经营期限还不到2年，现原告请求解除合同，原告对该商铺经营受到商场整体经营管理的限制，也存在下一步对外出租的风险。原告将必然产生预期损失，且无法确定，该损失不仅仅是逾期支付租金的同期银行存款利息。且原告请求解除合同是基于合同履行过程中被告迟延支付租金而提出的，被告在合同履行过程中存在过错，且违反诚实信用原则，而关于违约金的标准系合同中明确约定，符合双方当事人意思自治，原、被告之间关于违约金的约定是为了确保合同履行，对双方合同履行8年的约束，同时也使守约方权益受到侵害后能得到一定的补偿，综上，违约金标准并不高，故本院对被告的上述抗辩主张不予认可。原告主张被告承担给付滞纳金的请求，因合同中关于滞纳金的约定与违约金的约定，分别系关于迟延支付租金少于60日以及迟延支付租金多于60日的约定，属于选择性条款，原告仅能主张二者之一，故本院对原告的上述主张不予支持。原告请求被告支付2015年度商铺租金的主张，因被告租赁原告房屋自2014年10月3日起一直未付租金，被告依据合同约定应支付自2014年10月3日起至实际将房屋交付原告之日止的租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条和第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告曹国辉与被告大庆鑫香榭丽商业管理有限公司签订的商铺委托经营管理合同；二、被告大庆鑫香榭丽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹国辉返还位于大庆市萨尔图区纬二路与学伟大街交汇处银座尚品购物中心地下一层21号商铺；三、被告大庆鑫香榭丽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹国辉支付自2014年10月3日起至实际交付之日止（按年租金18516.8元标准计算）的商铺租金；支付违约金38885.28元（370336＊10%＋18516.8＊10%）；四、驳回原告曹国辉其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费1294元，由被告大庆鑫香榭丽商业管理有限公司负担1236元，由原告曹国辉负担58元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币均为人民币）代理审判员 杨 杰二〇一五年八月十七日书 记 员 王建宇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 来源：