（2015）哈民二民终字第811号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-03-17
案件名称
付国兰与薛延伟等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛彦伟,付国兰,杨九洲,李万军
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民二民终字第811号上诉人（原审被告）薛彦伟，户籍地黑龙江省拜泉县，现住黑龙江省双城市。上诉人（原审被告）付国兰，户籍地黑龙江省拜泉县，现住黑龙江省双城市。被上诉人（原审原告）杨九洲，现住黑龙江省双城市。委托代理人张猛，黑龙江酬勤律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）李万军，现住黑龙江省双城市。委托代理人胡秀华，现住黑龙江省双城市。上诉人薛彦伟、付国兰因与被上诉人杨九洲、李万军买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省双城市人民法院（2014）双民初字第597号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：1990年11月10日，李学良与李海波、杨秀珍夫妇签订房屋买卖协议，将其所有的坐落于万隆乡万隆村房屋三间卖给李海波、杨秀珍夫妇，双方按约定支付价款、交付房屋。2009年8月25日，薛彦伟交付给李海波购房定金3000元，双方约定房屋价款为53，000元，于2010年月1月30日前一次付清购房款，交购房款时双方签订房屋买卖合同，到期后薛彦伟、付国兰夫妇未与李海波签订房屋买卖合同。2010年2月10日，李海波、杨秀珍夫妇与李万军、胡秀华夫妇签订房屋买卖协议，约定房屋价款53，000元，并支付价款，当时该房屋仍由薛彦伟居住（当时李万军与薛彦伟是亲家）。薛彦伟、付国兰于2013年外出打工。2013年10月23日，李万军与杨九洲签订房屋买卖协议，约定房屋价款65，000元，杨九洲于当日支付全部价款，李万军将出售的房屋于当日交付给杨九洲。上述三份房屋买卖协议签订时，房屋产权证的产权人均为李学良，随着三份买卖协议的签订交付给相应的买受人，后杨九洲取得了该房屋的集体土地使有权证及原房屋产权证书。杨九洲诉至法院，请求判令薛彦伟、付国兰停止侵权，返还房屋。薛彦伟、付国兰辩称：2009年薛彦伟购买李海波、李秀珍夫妇房屋，价款为53，000元，当时交定金3000元，约定2010年1月30日前一次性付清，并且当时将房屋交付给薛彦伟、付国兰入住至今，房款到期第一次交付35，000元，第二次交交付15，000元，房款已全部付清。2013年4月，李万军擅自将屋内物品搬走。薛彦伟、付国兰入住后，在院内修建了三百多平方米的猪舍及鸡舍。李万军辩称：李万军购买李海波的房屋，有证人张某某、黎某某，有房屋买卖协议。原审判决认为：薛彦伟、付国兰户籍系外地，并非黑龙江省双城市万隆乡万隆村村民，不能在此地取得宅基地和地上房屋，并且未与李海波签订房屋买卖合同。本案诉争房屋原系李学良所有，三份买卖协议的买受人均系当地村民，本案中最后一位买受人即杨九洲取已得了该房屋的集体土地使用权证及原房屋的产权证，并对诉争房屋已经实际占有。薛彦伟、付国兰未取得房屋所有权和宅基地使用权，亦未提交现在仍然存在租赁、借用等合法占有使用该房屋的证据，其占有、使用该房屋的行为依法应认定为侵权行为，侵占房屋（座落于万隆乡万隆村）应予以返还给杨九洲。对于薛彦伟、付国兰与李万军之间的债权债务关系，可另行主张权利。据此判决：薛彦伟、付国兰从侵占的房屋搬出（坐落于万隆乡万隆村），归还给杨九洲，于判决生效后十五日内履行完毕。薛彦伟、付国兰不服原审判决，向本院提起上诉称：诉争房屋系原所有人李学良1990年卖与李海波，2009年8月李海波以53，000元价款转卖给薛彦伟、付国兰。2013年薛彦伟、付国兰全家外出务工期间，由李万军代管该房屋。2013年10月薛彦伟、付国兰回来发现该房屋被李万军擅自卖给杨九洲。李万军的行为在薛彦伟、付国兰不知情的情况下擅自将房屋处分，侵犯了薛彦伟、付国兰的房屋居住使用权及优先购买权。本案遗漏诉讼主体，故请求撤销原审判决，发回重审。杨九洲辩称：1、其对诉争房屋有权占有。该房屋原系李学良所有，1990年李学良以12，000元卖给杨秀珍、李海波夫妇，杨秀珍、李海波以53，000元卖与李万军，李万军于2013年10月23日将房屋以65，000元买与杨九洲，杨九洲同日支付购房款，李万军将产权证及房屋交付给杨九洲。杨九洲实际占有后取得了集体土地使用权证。2、薛彦伟、付国兰非法占有诉争房屋，其行为构成侵权。薛彦伟、付国兰虽向杨秀珍、李海波交付3000元定金，但并未依约于2010年1月30日前一次付清购房款，亦未签订书面房屋买卖合同，另无租赁、借用等合法手续，证明薛彦伟、付国兰对诉争房屋无任何请求权。薛彦伟、付国兰在杨九洲合法占有房屋后强行撬开门锁非法入住，侵犯了杨九洲的合法占有权。李万军辩称：从杨秀珍、李海波手中购买的诉争房屋，又转卖给杨九洲。二审期间，双方均未向本院举示新的证据。本院二审认定的事实与原审判决认定的事实相同。另认定：诉争房屋现由薛彦伟、付国兰占有使用。本院认为：杨九洲与李万军签订房屋买卖协议，杨九洲支付了购房款，之后杨九洲又取得该房屋的集体土地使用权证。薛彦伟、付国兰虽向杨秀珍、李海波交付3000元定金，但双方并未签订书面房屋买卖合同，薛彦伟、付国兰亦未能举示支付购房款凭证证明已依约于2010年1月30日前一次付清购房款，故薛彦伟、付国兰与杨秀珍、李海波夫妇之间买卖关系不成立，薛彦伟、付国兰主张的其享有居住使用权及优先购买权无事实依据，本院不予支持。另薛彦伟、付国兰户籍所在地系外地，并非当地集体经济组织成员，不能在当地取得宅基地及地上房屋所有权。原审程序合法，并未遗漏必要诉讼主体，故对薛彦伟、付国兰发回重审的诉请不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人薛彦伟、付国兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹轶伟代理审判员 宋 凯代理审判员 邵 田二〇一五年八月十七日书 记 员 吴浩松 关注公众号“”