（2015）郑民二终字第1050号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2015-08-24

案件名称

上诉人黄世峰与被上诉人黄明俊房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2015）郑民二终字第1050号上诉人（原审被告）黄世峰。委托代理人刘俊杰，河南鑫苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄明俊。委托代理人谢元修，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人黄世峰与被上诉人黄明俊房屋租赁合同纠纷一案，黄明俊于2015年4月13日向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《店铺转让协议》，被告返还原告转让费160000元、店铺租金68767元、租赁押金50000元，合计278767元及利息，利息按照银行同期同类贷款利率从2014年12月31日起计算至本金偿清之日止；2、赔偿原告装修损失105000元；3.由被告承担本案诉讼费用。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年5月27日作出（2015）开民初字第4342号民事判决。宣判后，黄世峰不服，向本院提起上诉，本院于2015年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人黄世峰的委托代理人刘俊杰、被上诉人黄明俊的委托代理人谢元修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年12月25日，原告（作为乙方）、被告（作为甲方）签订店铺转让协议一份，约定被告将位于郑州市郑东新区商都路33号五洲精品陶瓷城A区5、6、11、12号铺（共2层，底层面积为307平方米）使用权转让给乙方；该店铺的所有权归郑州五洲物业管理有限公司，甲方与该公司签订了租赁合同，租赁期到2015年3月15日止，月租为24560元；乙方在2014年12月23日前一次性向甲方支付（转让费16万元、甲缴纳的租金68767元、租赁押金5万元）共计278767元，合同期满后由乙方领回甲方缴纳的租赁押金，该押金归乙方所有；甲方应在乙方一次性支付费用后，应将甲方与郑州五洲物业管理有限公司签订租赁合同等手续转交乙方。同日，原告向被告交纳了278700元。至2015年3月上旬，市场管理方明确表示不得转租。原告妻子王月红于2014年12月31日通过银行转账的方式向被告转款210000元。被告于2014年12月25日向原告出具收据一份，载明：兹收到黄明俊五洲展厅转让费、押金、租金278700元。原告称其对涉案店铺进行了装修，并举证证明原告与案外人黄世峰（又名黄磊峰）签订装修合同，为此支出装修押金5000元，水电费597元，装修费用100000元（在2015年2月1号之前向黄世峰（又名黄磊峰）转账1万、现金4万，装修人于2月1号出具了5万元的收条，后又由原告妻子王月红转帐支付5万，最后装修人黄世峰（又名黄磊峰）开具了总的10万元收条）。被告提供店铺状况照片六张，并称原告并未实际装修，仅是砸了一下墙。该院认为，原、被告双方签订的《店铺转让协议》系双方当事人真实意思表示，该店铺的所有权人并非被告。被告黄世峰未提交证据证明其对约定店铺具有合法的转租权，故该合同效力待定。至2015年3月上旬，市场管理方明确表示不得转租。故该合同因被告黄世峰并无转租权而无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力；该法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告返还店铺转让费16万元、租赁押金5万元，该院予以支持。在本案中，原、被告在不能确定被告是否具有合法的转租权的情况下签订《店铺转让协议》并予以履行，均具有过错，故该院酌定被告支付原告店铺租金34383元。关于原告要求被告支付上述款项的利息的诉讼请求，无事实与法律依据，故该院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失105000元的诉讼请求，该院根据本案的实际情况酌定被告赔偿原告装修损失5万元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》五十六条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黄世峰于本判决生效之日起十日内返还原告黄明俊店铺转让费十六万元、店铺租金三万四千三百八十三元、租赁押金五万元；二、被告黄世峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄明俊装修损失五万元；三、驳回原告黄明俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千零五十七元，减半收取三千五百二十八元五角，由原告黄明俊负担八百九十五元五角，被告黄世峰负担二千六百三十三元。上诉人黄世峰上诉称：一审法院认定事实不清、证据不足，判决上诉人黄世峰返还部分店铺租金及全部转让费，赔偿装修损失错误。根据合同法第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，店铺被上诉人黄明俊已使用至2015年3月15日合同约定的已交付房租期限，因此不应退还。对于转让费，上诉人黄世峰认为只应当部分返还，具体返还金额应参照租赁期限占全部租赁期限的比例来计算。因双方未约定租赁期限，应部分返还为宜。关于装修损失，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”上诉人黄世峰未同意被上诉人黄明俊装修且被上诉人也没有证据证明其装修经过了上诉人的同意，因此该装修费应由被上诉人黄明俊承担。综上，请求二审法院查清事实，改判驳回被上诉人黄明俊的诉讼请求。被上诉人黄明俊辩称：1、本案是店铺转让协议，不是租赁合同，转让店铺必须过户到被上诉人黄明俊名下，才能办理营业执照经营，现在被上诉人黄明俊的合同目的不能实现，上诉人黄世峰收取的租金没有依据。租金应全部退还，一审仅支持了部分，黄明俊没有上诉；2、上诉人黄世峰没有签租赁协议，不可能过户到被上诉人黄明俊名下，不应当收取转让费，应当退还；3、黄明俊提交的证据显示损失十几万，是客观存在的，但一审支持了5万，黄明俊没有上诉，实际上应全部支持；4、装修是经过上诉人黄世峰同意的，有录音佐证，上诉人黄世峰自称不知道不是事实。综上，上诉人黄世峰的上诉理由均不能成立，因黄明俊未上诉，请求二审法院维持原判。二审期间双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明的案件事实与原审查明的事实相同。本院认为，2014年12月25日上诉人黄世峰在与被上诉人黄明俊签订的《店铺转让协议》时，上诉人黄世峰是从案外人处受让取得店铺，未办理转租手续，尚未取得店铺租赁以及经营权；上诉人黄世峰与被上诉人黄明俊签订《店铺转让协议》后至2015年3月，上诉人黄世峰一直未取得该店铺的承租权，且市场管理者明确表示店铺不得转租。故原审法院认定该《店铺转让协议》无效符合《中华人民共和国合同法》等相关法律规定。合同无效后，上诉人黄世峰应当返还因该合同取得的店铺转让费及押金，被上诉人黄明俊应当返还店铺。上诉人黄世峰称其只应部分返还转让费的上诉理由，法律依据不足，本院不予采纳。对于合同无效的后果，上诉人黄世峰在并未取得该店铺的承租权时即将店铺转让，存在过错，而被上诉人黄明俊在签协议时轻信上诉人黄世峰可以取得承租权，也存在过错。被上诉人黄明俊在签订店铺转让协议交纳租金后实际使用店铺进行装修，原审法院根据双方过错的情况判决上诉人黄世峰部分返还店铺房屋租金并无不当。关于上诉人黄世峰称因被上诉人黄明俊装修未经过其同意，装修损失应由其自负的理由，被上诉人黄明俊基于对双方签订合同履行的信赖对店铺进行装修，合同无效后造成了实际损失，其损失应当考虑双方过错情况予以处理，原审法院根据本案双方过错的实际情况，判决上诉人黄世峰赔偿被上诉人黄明俊部分装修损失适当，对上诉人黄世峰的该项上诉理由本院不予采纳。综上，上诉人黄世峰的上诉理由均因依据不足，本院不予采纳，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7057元，由上诉人黄世峰负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王燕燕代理审判员　　曹逢春代理审判员　　潘　冲二〇一五年八月十七日书　记　员　　姬会晓搜索“”