（2015）安岳民初字第1461号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-10-28
案件名称
原告杨宜强与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
安岳县人民法院
所属地区
安岳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨宜强,四川省勇前房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第八条第一款，第一百三十条
全文
四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2015）安岳民初字第1461号原告杨宜强，男，生于1983年6月28日，汉族，居民，住四川省安岳县。被告四川省勇前房地产开发有限公司。住所地：安岳县岳阳镇沱街**号。法定代表人代奋勇，总经理。委托代理人石以雄，男，生于1980年4月14日，汉族，系四川省勇前房地产开发有限公司售楼部经理。委托代理人邓受禄，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。原告杨宜强诉被告四川省勇前房地产开发有限公司（以下简称为“勇前房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨宜强、被告勇前房地产公司法定代表人代奋勇的委托代理人石以雄、邓受禄到庭参加诉讼。本案在审理过程中，双方当事人申请庭外和解未果，后恢复审理。本案现已审理终结。原告杨宜强诉称，2011年3月10日，原告与被告签订了《房屋预订合同》，约定原告以307821元的价格向被告购买民族星城（地块二）上开发的房屋一套，房号为7-1-16-2，面积为90.27平方米，该房屋应当于2013年9月30日之前向原告交付。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，向被告支付了订购款123821元，但被告却违反合同约定未按时向原告交房，经原告多次催促至今仍未向原告交付房屋。原告由此诉来法院，要求判令被告立即向原告交付房屋，并向原告支付违约金9965.90元。被告勇前房地产公司辩称，第一、2011年3月10日原告杨宜强与被告勇前房地产公司签订的《房屋预定合同》属实，但是房屋预定合同不是商品房买卖合同，双方的权利义务应当以正式的商品房买卖合同为准；第二、原告向被告支付123821元房款属实，但该款系订房款而非购房款，只有交付的是购房款时被告才有交付房屋的义务；第三、在被告电话通知原告签订正式的商品房买卖合同以办理按揭时，原告说要一次性付款，通知后原告既未付款，也未到被告公司签订正式商品房买卖合同办理按揭，因此在原告没有完成付款义务的情况下被告有权不交付房屋。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年3月10日原告杨宜强（乙方）与被告勇前房地产公司（甲方）签订了《房屋预定合同》，约定：一、乙方购买甲方开发的民族·星城小区（地块二）7号楼1单元第16层2号住房，面积为90.27平方米，单价为3410元／平方米，房屋总价为307821元；二、乙方选择按揭方式支付房款，应支付首付款123821元，余款由银行提供按揭付清；三、甲方在2013年9月30日前交房，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年10月1日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之五的违约金。四、甲方应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由甲乙双方提供的资料报产权登记机关备案。五、合同同时对装饰、设备标准、保修责任及解决争议的方法进行了约定。该合同签订当天，原告杨宜强向被告支付房款60000元，2011年3月29日支付房款63821元。后被告勇前房地产公司电话通知原告杨宜强签订正式商品房买卖合同以办理银行按揭，同时通知杨宜强如果选择一次性付款的话可以不到被告处签订正式商品房买卖合同，杨宜强选择一次性付款，故未到被告处签订正式房屋买卖合同，也未继续支付房款，被告在其客户联系单上注明“一次性，按揭不用通知了”，也未向原告交付房屋。另查明，2013年3月35日被告勇前房地产公司取得民族星城地块二的商品房预售许可证。上述事实，有经庭审质证的商品房预售许可证、房屋预定合同、收款收据、民族星（地块贰）7号楼客户联系单及庭审中原、被告一致陈述等证据予以证明。上述证据，其形式要件及其来源合法，内容客观真实，与本案事实相关联，本院予以采信。本院认为，原告杨宜强与被告勇前房地产公司签订了《房屋预定合同》，对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房总价款、付款方式、付款时间、房屋交付日期、办理产权登记、装饰、设备标准、保修责任和解决争议的方法等进行了约定，且原告已向按照该协议约定向被告支付了购房款，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和《商品房销售管理办法》第十六条第二款“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”之规定，原告杨宜强与被告勇前房地产公司签订的《房屋预定合同》应当认定为商品房买卖合同。因原被告双方在签订该合同时被告尚未取得商品房预售许可证，但被告在起诉前已经取得，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，该合同有效，原被告双方成立商品房买卖合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，原告杨宜强有向被告付款的义务，被告勇前房地产公司负有向原告杨宜强交付标的房屋的义务。关于被告是否违约的问题。原被告签订的合同未约定付款期限，也未就付款期限达成补充协议，双方签订的房屋预定合同第三条、第四条约定了付款，第五条、第六条约定了交房，第九条约定了产权登记，第十条约定了保修责任，结合交易习惯，应理解为先付款后交房。原、被告在合同中约定了按揭方式付款，但在合同履行过程中变更为一次性付清房款，属于双方对合同的一致变更，对双方当事人有约束力，原告有一次性付清房款的义务。但原告支付了首付款后未继续向被告履行一次性付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，被告勇前房地产公司虽然超过合同约定的交房期限未交房，但其依法享有上述先履行抗辩权，在原告未向被告履行一次性付款义务的情况下，被告勇前房地产公司不交房的行为并未违约，因此不应承担违约责任，故本院对原告要求交房和支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条第二款之规定，判决如下：驳回原告杨宜强的诉讼请求。案件受理费5917元，由原告杨宜强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 长 杨丽玲人民陪审员 许 林人民陪审员 陈善贵二〇一五年八月十七日书 记 员 唐 婷 来源：