（2015）清连法民二初字第196号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-11-21
案件名称
黄荣文与邹雪彬、陈洲娜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
连州市人民法院
所属地区
连州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄荣文,邹雪彬,陈洲娜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2015）清连法民二初字第196号原告：黄荣文，男，汉族，连州市人，现住连州市连州。委托代理人：欧晓梅，广东北湖律师事务所律师。被告：邹雪彬，男，汉族，住连州市连州。被告：陈洲娜，女，汉族，连州市人，住址同上，系被告邹雪彬的妻子。委托代理人：欧阳家升，男，汉族，连州市人，住连州市连州。原告黄荣文诉被告邹雪彬、陈洲娜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈炜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄荣文及其委托代理人欧晓梅、被告邹雪彬、陈洲娜及陈洲娜的委托代理人欧阳家升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄荣文诉称：1992年6月13日，原告经朋友兰图胜介绍，并在雷建德陪同下到两被告（两被告是夫妻）家协商房屋买卖事宜，经原告与被告夫妻充分协商一致，双方于当日签订《购房协议书》。《购房协议书》约定“一、卖方（被告）水塔背××号房屋（现改为××号），总面积175平方，室内水电设备齐全二层半楼房，房价（包括地产费）为24000元（贰万肆仟元）卖给甲方（原告）。二、甲方（原告）预交壹万元（10000元）购房款给乙方（被告），乙方负责给甲方办理土地使用证手续，待办理完手续后，甲方付齐24000元购房费给乙方”。《购房协议书》甲方签名为黄荣文，乙方签名为邹雪彬。购房协议签订后，原告依约支付10000元购房款给两被告，并由被告邹雪彬（丈夫）书写“今收到黄荣文交来购房款壹万元正（10000）”的《收据》一张。两被告收到10000元购房款后，即将房屋的全部钥匙交付给原告。原告于1992年6月15日搬进所购买的房屋（水塔背××号）居住，至今原告已居住22年多。原告在居住期间对房屋作了部分修缮，如把部分窗户的木窗换成了铝合金窗等，房屋用电也已过户至原告名下，并报装了有线电视。原告收楼并入住所购房屋后便一直催被告为原告办理国有土地使用证过户手续，以便原告履行完余下的购房款。开始时两被告答应会尽快办理，后来被告又以土地使用证原件丢失了，要等补办好才可过户给原告。但被告补办好土地使用证（使用证以陈洲娜名义办理）后，却违反诚实信用原则，拒绝为原告办理上述房屋国有土地使用证过户手续。去年，被告陈洲娜称其房地产被转让一无所知，并以原告与邹雪彬私下违法行为为由，向连州市人民法院起诉，要求原告搬出所购房屋。原告认为：《购房协议书》不违反国家法律、法规，合法有效。原告与被告邹雪彬签订购房协议时，虽然被告陈洲娜没在《购房协议书》上签字，但被告陈洲娜本人一直在场，并且被告陈洲娜与邹雪彬是夫妻，原告实际占有房屋长达20多年，原告有理由认为邹雪彬的卖房行为是被告两夫妇的共同意思。同时，该房屋的土地使用证已补办好，两被告应履行办理土地使用证过户手续义务。据此，特诉请：一、确认原告与被告邹雪彬于1992年6月13日签订的《购房协议书》有效；二、判令被告继续履行《购房协议书》，立即为原告办理连州市连州镇水塔北69号（现54号）国有土地使用证变更登记手续（即土地使用证过户手续），并承担过户费用；三、本案诉讼费用由被告承担。被告邹雪彬答辩称，1.才知道陈洲娜与黄荣文产生的诉讼纠纷；2.涉诉房屋是归陈洲娜名下；3.我邹雪彬急需用钱以及与陈洲娜出现婚姻问题才导致我与黄荣文签订《购房协议书》；4.签了协议后曾经收取了黄荣文10000元，但因为我没办法办理过户给他，所以我就想将这10000元退回给黄荣文，但黄荣文不同意，他希望继续按购房协议履行，后来我就一直外出做生意，没有回连州，所有就没有机会处理这个购房协议书的问题。被告陈洲娜答辩称，1.《购房协议书》至2013年清连法民一初字第163号裁定书之案，法院寄给我的材料才发现的，时隔23年之久。此是一份原告与邹雪彬避开我所签的不合理的协议；2.我是房屋的持证人，《购房协议书》我没有签名；3.房屋从购买宅基地、报建、办理土地使用证都是我办理的，所有证件以我陈洲娜的名字为持证人；4.此房屋是我陈洲娜私房钱所建，排除他人干扰，侵占。房屋是我的婚前财产。因邹雪彬与黄荣文是生意上的好朋友，1992年邹雪彬对我说：“朋友黄荣文无房居住，将水塔背的房屋让给他住。”我想，自己另有屋住，有屋多，让他住就让他住吧。但时间一年年过去，丈夫失联，至法院寄来材料方知黄荣文与邹雪彬于1992年签有《购房协议书》，该协议书是违法无效的，是对我的侵害，应予以撤销。原告为支持其诉讼请求提交证据如下：1、黄荣文身份证，拟证明原告主体身份；2、被告户籍证明，拟证明被告主体身份；3、《购房协议书》，证明原被告双方存在房屋买卖合同关系；4、收据，证明原告已按购房协议约定履行支付首期购房款；5、结婚申请书，证明两被告系夫妻关系；6、连府国用（2001）第826200003号《国有土地使用证》，证明原告购买的房屋于2011年8月31日以被告陈洲娜名义补办了国有土地使用证，该房屋属被告夫妻共同财产；7、连州市慧光社区居委会《证明》，证明原告夫妻于1992年6月入住涉案房屋一直至今，被告已将房屋交付原告居住使用至今；8、电费发票、数字电视收视费发票，证明原告入住后一直居住使用水塔背××号（现54号）房屋；9、调查笔录（雷建德、蓝图胜证人证言），证明原告到被告夫妇家协商购房事宜并签购房协议，当时被告夫妻均在场；10、邹艾琳、邹玮在连州镇读书的学籍证明，证明被告小孩1997年至2002年在连州镇读书，被告陈洲娜在连州镇居住和照料小孩，其不可能不知道诉争房屋被卖的事实；11、连州市人民法院（2014）清连法民一初字第170号民事判决书、清远市中级人民法院（2014）清中法民一终字第520号民事判决书，证明原被告双方签订的《购房协议书》真实有效。经质证，被告邹雪彬对原告提交的证据9的证人证言有异议，签协议的时候他们（雷建德、蓝图胜）如果在场的话，他为什么不在协议书上签“见证人”之类的呢？该证言所讲的内容有些部分是不真实的。对原告提交的其他证据都无异议。经质证，被告陈洲娜对原告提交证据1、2无异议，对证据3是黄荣文与邹雪彬两方签订的，与我陈洲娜无关；证据4也是邹雪彬收款，与我方无关。对证据5、6无异议。证据7是真实的，他一直都在那里居住。对证据8无异议。证据9与我方无关。证据10真实性无异议，但是与买卖合同无关。证据11，无异议，是合法的判决书。被告邹雪彬未向本院提交证据材料。被告陈洲娜提交证据如下：1、《购房协议书》，证明协议书是由黄荣文与邹雪彬两人所签；2、关于要求房地转户的报告，证明1987年以陈洲娜的名下写报告给国土局要求宅地转户的事实；3、国土局文件连国字（88）第042号，证明1988年1月27日，国土局以陈洲娜名字办理土地权证的批交；4、2011年3月清远报刊遗失公告，证明陈洲娜的连字国土字（88）第042号声明因遗失作废；5、土地登记审核情况公告，连州国土局在报刊审核陈洲娜遗失土地使用证的公告；6、国用（2011）粤第26200000号，2011年9月15日连州市人民政府给陈洲娜土地使用权证，地号（2011）06330400168；7、问话笔录，证明陈洲娜的房屋由其私房款所建，无卖房之意；8、第三人邹雪彬的答辩状，2015年3月清远中院庭审时，邹雪彬证明《购房协议书》的无效性。经质证，原告黄荣文对被告陈洲娜提交的证据质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6都无异议；对证据7有异议，问话人和记录人都是欧阳家升，而他是陈洲娜的诉讼代理人，是不能作为证据使用的，对其合法性有异议，而且内容有不真实的部分，对该份证据的三性都有异议。对证据8，这只是邹雪彬的答辩意见，不能作为证据使用，另外因为两被告是夫妻关系，所以他的答辩意见也不能作为证明陈洲娜的证据使用。对该证据的三性都有异议。经质证，被告邹雪彬对被告陈洲娜提交的证据均无异议。经审理查明，被告陈洲娜与被告邹雪彬于1984年1月26日登记结婚，至今仍存续婚姻关系。陈洲娜与邹雪彬的婚生小孩邹艾琳于1997年9月至2002年7月在连州市中心小学就读，邹玮于1997年9月至2000年7月在连州中学就读。1988年1月27日经原连县国土局以连国土字（88）第042号文批准：由林志华将其原所使用的荒地一分五厘（折合一百平方米）转让给陈洲娜作建房用地，之后，陈洲娜夫妻在此宅基地上建成两层半房屋一幢，该房屋至今仍未办理房屋所有权证。2011年，陈洲娜以水塔背54号的《国有土地使用证》［证号为：连国土字（88）第042号］遗失，向连州市国土局申请补办，该局经公告等法定程序后，于2011年9月15日补办了《国有土地使用证》给陈洲娜，该地地号06330400168，证号：连府国用（2011）第826200003号。1992年6月13日，被告黄荣文与邹雪彬签订《购房协议书》，该《协议书》的主要内容为：“一、卖方（邹雪彬）水塔背××号房屋，总面积175平方，室内水电设备齐全，二层半楼房，房价（包括地产费）为24000元，卖给购方（黄荣文）；二、黄荣文预交壹万元（10000元）购房款给邹雪彬，邹雪彬负责给黄荣文办理土地使用证手续，待办理完手续后，黄荣文付齐24000元购房费给邹雪彬。”原告黄荣文与被告邹雪彬在《购房协议书》上各自亲笔签名。同日，被告邹雪彬即书写《收据》一份给原告黄荣文收执，其内容为：“今收到黄荣文交来购房款10000元，邹雪彬，92.6.13”。黄荣文夫妇从1992年6月15日正式入住水塔背××号（现54号），直至今在此屋居住。陈洲娜于2014年4月15日向连州市人民法院诉请要求：依法判令黄荣文停止侵权，立即搬出陈洲娜所有的连州镇水塔背54号房屋。同时黄荣文提出反诉要求：确认黄荣文与邹雪彬签订《购房协议书》有效；判令陈洲娜、邹雪彬为本人办理《国有土地使用证》的转移手续，并承担过户费用。连州市人民法院立案受理陈洲娜之本诉与黄荣文的反诉，连州市人民法院追加邹雪彬为该案第三人，并作出（2014）清连法民一初字第170号《民事判决书》判决：一、驳回陈洲娜的诉讼请求；二、黄荣文与邹雪彬于1992年6月13日签订的《购房协议书》有效；三、黄荣文应支付购房款14000元给陈洲娜、邹雪彬；四、位于连州市连州镇水塔背××号（现54号）房地权属于黄荣文所有，陈洲娜、邹雪彬应协助其办理土地使用证转让变更手续。陈洲娜对上述一审判决提出上诉，称涉案《购房协议》属无效协议，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审。清远市中级人民法院依法审理该上诉案件，二审法院认为：二审审理查明的事实与原审法院在一审诉讼期间审理查明的事实一致；因黄荣文提出的反诉属于合同纠纷范畴，与陈洲娜提起返还原物的物权范畴分属两个不同的法律关系，故黄荣文的反诉请求在程序上不符合受理反诉的法律规定，故予以驳回反诉；而陈洲娜的返还原物请求，因黄荣文基于《购房协议》已实际占有使用诉争房屋，具备法律上的根据或原因，故陈洲娜的返还原物请求理由不充分。二审法院作出（2014）清中法民一初终字第520号民事判决书：一、维持广东省连州市人民法院（2014）清连法民一初字第170号民事判决第一项；二、撤销广东省连州市人民法院（2014）清连法民一初字第170号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回被上诉人黄荣文的反诉。2015年6月18日，黄荣文作为原告将邹雪彬、陈洲娜诉至连州市人民法院，请求确认黄荣文与邹雪彬于1992年6月13日签订的《购房协议书》有效、请求判令被告继续履行《购房协议书》，为黄荣文办理涉案房屋国有土地使用证变更（过户）登记手续。遂引起本诉。本院认为：被告陈洲娜与被告邹雪彬于1984年1月26日登记结婚，至今仍存续婚姻关系。陈洲娜通过转让方式，并经土地管理部门批准于1988年1月27日取得位于连州市水塔背的100平方米的宅基地使用权，之后，陈洲娜夫妻在此宅基地建成两层半房屋一幢，应为其夫妻共同财产。被告陈洲娜辩称，涉案房屋为其婚前个人财产的理由不充分，本院不予采信。1992年6月13日，原告黄荣文与被告邹雪彬自愿签订《购房协议书》，该《购房协议书》系当事人真实意思表示，无违法法律、行政法规的强制性规定，无损害社会公共利益，为有效合同，应受法律保护，双方应全面地履行自已的义务，未履行部分应继续履行。涉案房屋系被告邹雪彬与陈洲娜夫妻共同财产，应由夫妻在协商一致基础上由夫或妻作出处理。本案中，黄荣文知晓邹雪彬与陈洲娜系夫妻关系，故黄荣文有理由相信邹雪彬将该涉案房屋转卖是其在取得他妻子协商一致的基础上处理该夫妻共同财产的。黄荣文据此《购房协议书》预付10000元给邹雪彬，从1992年6月15日居住使用现争议房屋至今长达22年，期间的1997年9月至2002年7月，陈洲娜与邹雪彬的婚生小孩在连州镇读书，其夫或妻应有照料小孩读书的行为，而且陈洲娜现在连州镇番禺路168号居住，可见，黄荣文有理由相信邹雪彬出售连州市连州镇水塔背54号（原69号）房屋的行为，系其夫妻双方共同意思表示，陈洲娜不得以不同意或不知道为由对抗善意购买者黄荣文。因此，邹雪彬与黄荣文签订的《购房协议书》，其妻子陈洲娜虽无签名，但对其同样具有约束力，陈洲娜亦负有完全履行的义务。被告邹雪彬、陈洲娜应按《购房协议书》协助黄荣文办理土地使用证转让变更登记手续，原告黄荣文应在办理好土地使用权证过户手续后按《购房协议书》的约定支付剩余购房款14000元给陈洲娜、邹雪彬。《购房协议书》并没明确约定过户费用由被告承担，对原告要求被告承担过户费的请求，本院不予采纳。过户费用由原告黄荣文负担。原告黄荣文的诉请证据充分、于法有据，本院予以采纳。据此，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告黄荣文与被告邹雪彬于1992年6月13日签订的《购房协议书》有效；二、被告邹雪彬、陈洲娜应于本判决生效之日起十日内为原告黄荣文办理连州市连州镇水塔背54号（原69号）房屋的国有土地使用证（连府国用（2001）第826200003号）变更登记手续（将该证过户至原告黄荣文名下），过户费用由原告黄荣文承担。本案受理费200元，因适用简易程序减半收取100元，由被告邹雪彬、陈洲娜负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 陈 炜二〇一五年八月十七日书记员 谭建聪附本案相关法律文书：一、《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。四、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”