（2015）宁民终字第873号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-12-30
案件名称
上诉人古田县晟达房地产开发有限公司与被上诉人黄光彬商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省宁德市中级人民法院
所属地区
福建省宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
古田县晟达房地产开发有限公司,黄光彬
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第873号上诉人（原审被告）古田县晟达房地产开发有限公司，住所地：古田县。法定代表人卓民荣，执行董事。委托代理人林铃斌，福建华忠盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄光彬，男，1971年8月25日出生，汉族，古田县人，住古田县。委托代理人余根博，福建立胜律师事务所律师。上诉人古田县晟达房地产开发有限公司（以下简称“晟达公司”）因与被上诉人黄光彬商品房销售合同纠纷一案，不服古田县人民法院（2015）古民初字第276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人晟达公司的委托代理人林铃斌、被上诉人黄光彬的委托代理人余根博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：原告与被告签订商品房销售合同，向被告购买了古田县的楼盘房产，约定总价款630956元。被告已收到原告的购房款。原、被告双方交房时间为2012年12月12日。至庭审之日，原告已取得房产证和土地证，房产证记载的登记时间为2014年5月6日，双方签订的《商品房销售合同》第十四条约定如下：“被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书的”，“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。《商品房销售合同》附件六第十条约定：“出卖人在向买受人交付房屋后，买受人须在出卖人要求的时限内，提供符合出卖人要求的完备资料，主动配合出卖人完成所购房屋的产权证办理。买受人不能履行在出卖人要求时限内提供办理产权证所需的完备资料的，一切法律后果由买受人自行承担。原审另查明，2011年1月12日，原告向被告支付购房款190956元，2011年7月8日向被告支付第二期购房款40000元，2011年10月28日向被告支付第三期购房款400000元，2014年10月13日原告向被告支付购房补差款3991元，总计634947元。原告的房产证记载登记时间为2014年5月6日。合同附件六第二条第三款约定：双方签订的《商品房买卖合同》所约定的“已付房价款’是指双方发生争议前，买受人实际支付给出卖人的房款（不包括银行提供的按揭贷款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和”。原审判决认为：“房屋权属证书”应包含土地使用权证与房屋所有权证，双方签订的《商品房买卖合同》第十条对房屋权属证书的办理义务人虽未作明确约定，但附件六第十条对房产证的办理作了补充约定，故被告负有为原告办理房产证即房屋所有权证的义务。关于办理土地使用权证问题，由于双方未作明确约定，依《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，土地使用权证仍应由买受人负责办理，出卖人负协助义务，故原告据此要求办证逾期时间计算至被告通知原告领取土地使用权证的时间止，不予支持。原告所提供的房屋所有权证记载的登记时间为2014年5月6日，可证实至迟在2014年5月6日，被告已为原告办理了房屋所有权证登记手续，至于2014年5月6日之后有关房屋所有权证的发放、领取等时间并非被告所能控制，故被告认为逾期截止日期计算至2014年5月6日，理由充分，予以采信。根据附件六第十条的约定，出卖人在向买受人交房后，买受人须在出卖人要求的时限内提供符合出卖人要求的完备资料，故出卖人负有通知买受人在指定时限内提供符合要求资料的义务，被告未能提供证据证明其履行了通知义务，因此被告认为原告存在逾期提交办证所需材料的情形，证据不足，不予采信。据此，可认定被告逾期办证419天（交房后满90日的次日起即2013年3月13日计算至2014年5月6日）。附件六第二条第三款关于已付购房款的数额计算问题，虽有进行说明，但该条款为格式条款，该条款内容减轻了出卖人的责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条的规定，被告应承担其已尽合理提示及说明义务的举证责任，但被告其未能提供相关证据证明其已尽该义务，故应承担举证不能责任，同时，该条款与《商品房买卖合同》第二十二条约定的“补充协议不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任”内容相矛盾，故被告抗辩“已付房价款”不包括银行提供的按揭贷款的意见，本院不予采信。原告在购房时，银行所提供的按揭贷款系原告向银行贷款且原告已将该贷款支付给了被告，故原告主张“已付房价款”包含银行按揭贷款400000元，予以支持。原告于2014年10月13日才向被告支付购房补差款3991元，该付款时间在计算逾期截止日之后，故被告认为该款不属于违约金的计算基数内，理由充分，予以采信。据此，可认定计算逾期办证违约金的“已付款”为630956元（190956元＋40000元＋按揭贷款400000元）。综上，本院认为《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方必须按照约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期办证419天，其逾期办证违约金为26437元（630956元×0.0001×419天）。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告古田县晟达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄光彬违约金人民币26437元。宣判后，晟达公司不服，向本院提出上诉。上诉人晟达公司上诉称：原审判决认定《商品房买卖合同》附件六第四条第三款“关于已付购房款的数额计算问题”的约定无效以及对上诉人抗辩“已付房价款”不包括银行提供的按揭借款的意见不予采信，没有法律依据。其一、《商品房买卖合同》附件六第四条第三款属定义性的条款，是双方对合同中“已付房价款”包含的范围进行定义，其本身并没有涉及到具体权利和义务，且没有具体针对合同一方，条款本身不存在‘减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任’情形。其二、该条款体现在本案中也是涉及违约金的计算，根据《合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中有关违约金就是约定了计算方式，违约金条款属于惩罚性条款，若存在过高或过低的情形，当事人可以请求法院调整，而不适用格式条款无效的情形。其三、单纯就《合同法》格式条款无效规定来讲，根据《合同法》第四十条第二款有关格式条款无效的三种情形“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”，并不包含提供合同一方减轻其责任可以认定为无效的情形。综上，原审判决认定《商品房买卖合同》附件六第四条第三款的约定无效没有事实和法律依据，在计算违约金时应当扣除银行按揭款400000元，上诉人应当支付的逾期办证违约金仅为9677.06元（230956元×0.01%×419天）。请求二审法院依法撤销原审判决，改判上诉人支付被上诉人违约金人民币9677.06元。被上诉人黄光彬答辩称：原审法院判决不采信上诉人关于涉案“已付房价款”不包括银行提供的按揭借款的抗辩意见，完全正确。上诉人上诉所称，明显缺乏事实与法律依据。一是根据我国合同法第三十九条第二款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”显然，涉案《商品房买卖合同》附件六——《商品房买卖合同》补充协议，属于由上诉人提供的格式条款。二是由于该附件六第四条第3点关于“已付房价款”的内容规定为，“双方签订的《商品房买卖合同》（即本合同）所约定的’已付房价款’是指在双方发生争议以前，买受人实际支付给出卖人的房款（不包括银行提供的按揭贷款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和”，显然，上诉人提供的该格式条款内容，系直接针对买受人即答辩人一方的明显违反常理的霸王条款，并明显限制、减轻了出卖人即上诉人自己一方的责任。三是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定，认定上述附件六第四条第3点关于“已付房价款”条款内容合法有效的前提是，上诉人依法己采取合理的方式在签订前向对方即答辩人尽到合理提示及说明义务，但上诉人没有提供任何证据证明其已尽到该相关义务，依法应承担举证不能的责任。同时，该条款也明显与涉案《商品房买卖合同》第二十二条约定的“补充协议不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”相矛盾。四是根据答辩人在一审提交的证据——《销售不动产统一发票》提示，银行提供给答辩人的涉案购房按揭贷款，系答辩人向银行申请的贷款，且答辩人早已在交房前将该贷款作为购房款支付给了上诉人。五是退一步说，根据涉案《商品房买卖合同》第十四条第一款第2项约定，其中“已付款”如有二种以上解释时，由于该条款亦系格式条款，依我国合同法第四十一条规定，也应作出不利于提供格式条款一方即上诉人一方的解释，也就是作出涉案“已付房价款”应包含银行按揭贷款额的“通常理解”解释。因此说，原审法院判决认定支持答辩人关于涉案“已付房价款”应包含银行按揭贷款额的主张，有充分的事实与法律依据，完全正确。恳请二审法院依法判决驳回上诉维持原判，以维护司法公正。经审理查明：除了上诉人对违约金的计算方式有异议外，双方当事人对原审查明认定的事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：原审认定的违约金是否正确？本院就此分析、认定如下：本院认为，涉案《商品房买卖合同》附件六第四条第3点内容为：“双方签订的《商品房买卖合同》（即本合同）所约定的’已付房价款’是指在双方发生争议以前，买受人实际支付给出卖人的房款（不包括银行提供的按揭贷款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和”。该条款为打印体，系上诉人为重复使用而预先拟定的，显然属格式条款。该条款将“已付房价款”定义为不包括银行提供的按揭贷款，因违约金系以已付房价款为基数计算，该条款的约定必然导致违约金数额大幅减少，显然属免除上诉人责任的条款。该条款字体极小，亦未加黑加粗，且该条款的约定不符合普通大众的通常理解，上诉人亦未能提供任何证据证明其已尽到说明、提示义务。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条关于“提供格式条款的一方当事人违反第第一款的规定，并具有第规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，应当认定该条款无效。原审对此认定正确，据此计算违约金亦正确。综上所述，本院认为，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费219元，由上诉人古田县晟达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄建方代理审判员 易丽容代理审判员 吴惠玲二〇一五年八月十七日书 记 员 叶婷婷附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：