（2015）穗中法民五终字第3504号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2015-08-27

案件名称

蒋学军、广东富港投资集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蒋学军,广东富港投资集团有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第3504号上诉人（原审原告）：蒋学军，男，1983年11月20日出生，汉族，住湖南省耒阳市大市乡长洲村**组。委托代理人：熊飞、李成富，广东明盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东富港投资集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：陈光明。委托代理人：吕雪梅、何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人蒋学军与上诉人广东富港投资集团有限公司（以下简称富港公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审��院经审理查明：富某公司是涉案麓嘉苑（改名前为富某轩）的开发商，已于2012年9月28日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年10月16日，蒋学军（为乙方）与广州市富港实业有限公司（为甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区xxx二路xx苑A2栋1401房（建筑面积81.66平方米），总金额为604403元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；如未能按本合同规定的期限��房的，逾期超过120日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意该商品房唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方不得以交楼时甲方未取得《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。甲乙双方同意删除买卖合同第十六条，并重新约定如下，乙方应在收楼通知书确定的时间对该商品房进行验收，无论什么原��导致乙方未能收到甲方发出的通知，乙方最迟应在买卖合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收，否则视为乙方已接收该房屋。甲乙双方来往函件按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送达对方，如一方地址、电话或其他联系方式发生变更，应在变更后5个工作日内书面通知对方，否则变更联系方式的一方须承担无法及时取得对方通知而产生的一切法律后果。买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同等”。之后，蒋学军已于2013年1月9日前向富某公司付清全部购房款。涉案楼宇于2013年9月13日通过电梯验收，于2014年4月30日通过消防验收，于2014年6月15日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年6月16日取得《建设工程规划验收合格证》，于2014年9月10日通过环保��收，现涉案楼盘已于2014年4月3日、2014年4月10日取得通邮、通气的证明文件，于2014年5月7日开通永久用水，于2014年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。富某公司曾向蒋学军发出《收楼通知书》，蒋学军确认已收到《收楼通知书》。2015年1月29日，富某公司又向蒋学军发出《催收楼通知书》，于2015年1月30日未投妥，蒋学军确认于2015年1月31日已收到《催收楼通知书》。蒋学军以涉案楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼，并于2014年7月7日向富某公司发出《收楼异议通知函》。原审法院另查明，2013年3月19日，广州市富某实业有限公司的名称变更为广东富某投资集团有限公司（即本案上诉人富某公司）。2014年12月26日，蒋学军向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、富某公司向蒋学军支付自2014年5月1日起至涉案房屋取得《竣工验收备案表》及永久用电、永久用水之日的迟延交楼违约金，富某公司在取得涉案房屋《竣工验收备案表》及永久用电、永久用水后三天内通知蒋学军，逾期不通知，则迟延交楼违约金计算至通知送达蒋学军之日止，违约金以总房价款604403元为基数，每日按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的二倍计算。2、本案诉讼费由富某公司承担。本案一审中，广州供电局有限公司南沙供电局于2015年3月5日向原审法院出具《关于南沙区麓嘉苑楼盘永久用电情况的复函》，该复函内容如下：“经核查，广东富港投资集团有限公司于2011年5月向我局报装的地址为广州市南沙区xxx二路xx轩A1、A2、A3、A4栋楼盘的永久用电负荷（用电负荷明细表见附件）。经向报装经办人了解得知，现该楼盘地址改名为广州市南沙区xxx二路xx苑A1、A2、A3、A4栋，已报装了两个公变房作为小区住宅的永久用电电房，南沙供电局已在2014年6月4日完成对这两个电房永久用电设施的送电。”经质证，蒋学军与富某公司对该复函的真实性、合法性、关联性没有异议，确认涉案房产具备永久用电的日期为2014年6月4日。原审法院认为：蒋学军、富某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。富某公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给蒋学军使用，已构成违约。虽然富某公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但该涉案楼盘在2014年6月15日前尚未通过人防验收、环保验收，也未取得《建设工程规划验收合格证》，不符合国家工程竣工验收规定，故富某公司主张涉案房屋于2014年6月15日已经符合交楼条件，依据不足，不予采纳。富某公司在取得相关验收文件后，于2015年1月29日向蒋学军发出催收楼通知书，但由于蒋学军原因未于2015年1月30日妥投邮件，故迟延交楼违约金应计算至2015年1月30日止。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富某公司违约时限相联系，不足以弥补蒋学军损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”蒋学军诉讼主张补充协议中封顶条款确定富某公司因逾期交楼所应负担的违约责任过低，要求对该条款进行调整符合上述法律规定，予以支持。但蒋学军要求按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的二倍计算违约金依据不足，不予支持，违约金应按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2015年4月20日作出如下判决：一、被告广东富某投资集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告蒋学军支付从2014年5月1日起至2015年1月30日止的延迟交楼违约金，违约金以总房价款604403元为基数，每日按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算。二、驳回原告蒋学军的其他诉讼请求。本案受理费858元，由蒋学军负担378元，广东富某投资集团有限公司负担480元。判后，上诉人蒋学军与富某公司均不服原审判决，向本院提起上诉。蒋学军上诉称：一、原审法院在富某公司迟延交楼达九个月之久的情况下，每日以中国人行一年期贷款基准利率，调整富某公司在补充协议中封顶条款确定的逾期交楼违约金，显失公允。（一）蒋学军在约定交楼前近一年半的时间，就向富某公司付清全部购房款，富某公司逾期九个月向蒋学军交付房屋，仅以一年期贷款基准利率向蒋学军支付一点利息作为补偿，对富某公司来讲是乐见其成。因为富某公司在开发房地产过程中，其向银行借款，包括利率浮动、罚息、借款合同之外的各种名目的收费，无论如何，实际借款利率远远超过人行公布的官方利率。（二）蒋学军无论是首付或是向银行按揭贷款实际支付的借款成本，均高过官方公布的贷款利率。二、原审法院调整后的违约金支付比例，既没有体现对守约方的补偿性，更没有体现对违约方的处罚性。（一）《广州市商品房买卖合同》（预售）是广州市相关职能机关公布的通用的示范合同，其中第十四条约定的逾期交楼不超过120天，每日按总房价款的0.05%向乙方支付违约金��合同继续履行。每日0.05%的比例支付违约金是同期银行贷款利率的三倍（也是银行借款逾期的付息比例），且合同继续履行，这一条款充分体现了违约金的补偿性和惩罚性原则，人民法院在调整违约金过程中同样要体现这一原则。（二）《最高人民法院关于修改﹤最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复﹥的批复》（2000年11月13日由最高人民法院审判委员会第1137次会议通过公布，自2000年11月21日起施行。）这一现行司法解释之前，关于逾期付款的违约金经历过每日0.05%、0.04%、O.21%的调整过程，该标准均结合了当时人行的贷款利率，也综合了罚息的因素，这是违约金补偿性与惩罚性相结合原则在司法解释中的具体体现，原审法院在适用合同法第114条的规定，行使“自由裁量权”时，完全没有体现这一原则。三、蒋学军诉请每日按中国人行规��的同期一年期贷款基准利率的二倍计算违约金，比例适当，合理合法。（一）按同期人行贷款基准利率的二倍折算成每日支付的比例为0.033%（万分之三点三）左右，比《商品房买卖合同》第十四条约定的每日0.05%（万分之五）低了1.7个万分点。（二）富某公司迟延交楼的时间长达九个月，必然导致迟延办理产权登记而给蒋学军带来的产权利益的损失。上诉请求：撤销原审判决，改判富某公司向蒋学军支付自2014年5月1日起至2015年1月30日止的迟延交楼违约金，违约金以总房价款604403元为基数，每日按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的二倍计算；本案全部诉讼费由富某公司承担。富某公司上诉称：富某公司已于2014年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原审法院以2015年1月30日为涉案商品房迟延交房截止时间，属于认定事实错��。一、涉案楼宇取得验收文件后，富某公司已及时通知蒋学军收楼，并在原审法院指定期限内提交相关证据，蒋学军收到该证据且参加庭审活动，说明其已知情涉案商品房符合交房条件，仍不收楼的后果由蒋学军承担。二、原审法院认定涉案楼宇通过消防、人防、环保等验收，取得《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程规划验收合格证》等文件，已开通永久用水、永久用电及具备通气、通邮条件，且于2014年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，说明涉案商品房已通过竣工验收并取得验收文件及办理备案手续，完全符合交房条件。因此，原审法院以2015年1月30日作为涉案商品房迟延交楼截止时间属于事实认定错误，该截止时间应为2014年12月31日。上诉请求：撤销原审判决第一项，改判富某公司向蒋学军支付2014年5月1日起至2014年12月31日��的延迟交楼违约金，以总房价款604403元为基数，每日按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算；蒋学军承担本案一、二审诉讼费用。蒋学军与富某公司均答辩不同意对方的上诉请求。蒋学军与富某公司对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，富某公司表示：该公司在本案一审中分别于2015年的1月22日及1月27日两次向原审法院提交证据材料，其中1月22日提交的证据材料于当月26日当庭送达给蒋学军，而1月27日提交的证据材料蒋学军是在2015年2月5日之后的庭审中收到的。对于富某公司何时通知收楼的问题，该公司表示在符合交楼条件后，曾于2015年1月1日电话通知蒋学军收楼。蒋学军对富某公司所述“2015年1月1日电话通知收楼”不予认可，富某公司没有就此提供证据。本院认为：原审法院认定蒋学军与富某公司签订的《商品房买卖合同��合法有效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据蒋学军及富某公司的上诉意见，本案二审争议焦点在于：富某公司计付迟延交楼违约金的截止时间及计付标准。关于富某公司计付迟延交楼违约金的截止时间。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。富某公司虽主张符合交楼条件后“于2015年1月1日电话通知收楼”，但蒋学军对此不予认可，该公司未能就此举证，故本院对其该项主张不予认定。富某公司虽然已于2014年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但直至2015年1月29日才向蒋学军寄出收楼通知书，原审法院认定迟延交楼违约金应计算至2015年1月30日止合理有据，富某公司上诉主张计算至2014年12月31日止与事实相悖，本院不予采纳。关于富某公司迟延交楼违约金的计付标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》（以下简称该解释）第二十八条规定“当事人依照合同法��一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。该解释第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。鉴于“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款未与富某公司违约时限相联系，结合富某公司的过错程度及蒋学军的实际损失等情况，原审法院酌情判定富某公司按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计付迟延交楼违约金，并无不妥。蒋学军上诉主张“按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的二倍计算”，依据不足，本院不予采纳。��上所述，蒋学军及富某公司的上诉理由均不成立，应予驳回。审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费428元，由蒋学军负担378元，广东富港投资集团有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长　　万力平审判员　　梁淑敏审判员　　李　静二〇一五年八月十七日书记员　　邹凌青来源：