（2015）三民初字第639号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-05-03
案件名称
四川省助邦物业服务有限公司与张安明物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
三台县人民法院
所属地区
三台县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川省助邦物业服务有限公司,张安明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条
全文
四川省三台县人民法院民 事 判 决 书（2015）三民初字第639号原告：四川省助邦物业服务有限公司。住所地：三台县潼川镇。法定代表人：喻芬，系该公司总经理委托代理人：江斌，该公司职员（特别授权）。委托代理人：陈华平，该公司职员。被告：张安明，男，汉族，住四川省三台县潼川镇。现下落不明。原告四川省助邦物业服务有限公司（以下简称：助邦物业公司）诉被告张安明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理，依法组成合议庭于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告助邦物业公司之委托代理人江斌、陈华平到庭参加了诉讼。被告张安明因下落不明，经在该小区张贴公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告助邦物业公司诉称：被告张安明系锦福苑35-1-7-2号房屋业主，2007年1月1日接房，装修入住，从2010年1月1日至2014年12月31日未交纳物管费。2010年1月1日至2010年12月31日，计欠费382元（113.55㎡0.28／㎡12个月），2011年1月1日至2011年12月31日计欠费545元（113.55㎡0.40／㎡12个月），2012年1月1日至2014年12月31日，计欠费1840元（113.55㎡0.45／㎡36个月），共计欠费2767元。根据《前期物业管理服务协议》第四条第八款约定，被告应该在每年2月1日前交清下年度的物业服务费；同时协议第十一条第四款“违约责任”中约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交有关费用的，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日每天2元交纳违约金，乙方应交纳违约金3650元（365天5年2元／天）。在被告欠费时间，原告派员多次与业主沟通，在小区张贴催费通知2份，还于2015年1月3日寄发律师函一份，但被告仍不予理睬。被告享受了物业服务，按协议理应按期履行交费义务，被告所提出的拒交物业服务费的理由皆与物业服务工作本身毫无关系，属于房屋规划及工程质量遗留问题，特别是地震后房屋加固工作原本就是政府相关部门在安排处理的工作，与原告无关，不属于物业服务工作能解决的问题，原告对此只能起到协调配合解决的作用，但被告以此为借口拒交。为维护原告的合法权益，现要求判决被告立即支付拖欠的物业服务费用2767元及违约金3650元。被告张安明未到庭亦未作答辩。经审理查明：被告张安明系三台县潼川镇梓锦新城锦福苑小区35号楼1单元7楼2号住户，其房屋建筑面积为113.55㎡。原告助邦物业公司于2007年12月30日与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由原告对被告于小区内所有的房屋进行物业管理，住宅区域的物业管理费按照建筑面积每月每平方米0.28元计算，若被告违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天2元交纳违约金。2010年12月30日，原告与被告所属的绵阳市三台县梓锦新城业主委员会签订物业委托服务合同，约定由原告对被告所在小区进行物业管理，约定：“……第十五条物业管理服务费按《绵阳市物业服务收费管理实施细则》执行。由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积按年交纳物业服务管理费用，标准如下：锦福苑、学林居2011年多层住宅：0.40元／㎡.月；2012年多层住宅：0.45元／㎡.月；2013年后随市场的变化进行相应调整。……第十九条物管费采取预收方式。业主或物业使用人首先按时预交物业服务费，对乙方服务质量有异议时，双方协商解决，协商不成，通过诉讼解决；如果业主或物业使用人不按标准缴费，乙方应书面通知业主或物业使用人在30天内缴纳，逾期仍未缴纳的，从逾期之日其按3‰／天计算违约金，且乙方可以通过诉讼方式主张自己的权利。……第三十条服务期限为3年。自2011年1月1日起至2013年12月31日止……”。2014年1月1日至2014年12月31日，原告虽未与三台县梓锦新城业主委员会签订书面的物业委托服务合同，但在此期间，原告持续为被告提供了物业服务，于2015年1月8日从该小区撤出。从2010年1月1日至起诉，被告未支付原告物业服务费，期间，原告多次以公告或邮寄的方式通知被告缴纳物业服务费。上述事实，有原告在法庭上的陈述和经庭审质证下列证据在卷证实：企业法人营业执照、前期物业管理服务协议、业主临时公约、物业委托服务合同、关于助邦物业服务公司对锦福苑小区停止物业服务的函、四川省助邦物业服务有限公司关于助邦物业公司撤出锦福苑小区的函、关于锦福苑物业服务工作协调的函、催款通知书、部分住户已交物业服务费的证明和清单、律师函、张贴公告的照片等。本院认为：原告助邦物业公司分别于2007年12月30日与被告张安明、2010年12月30日与被告张安明所属的绵阳市三台县梓锦新城业主委员会签订的前期物业管理服务协议和物业委托服务合同，均不违反法律的强制性规定，属有效合同。该两份合同对双方均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，被告张安明已实际接受了原告的物业管理服务，应当根据前期物业管理服务协议和物业委托服务合同的约定及时支付相应的物业管理费用。现被告拖欠未付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，并按照合同约定支付违约金。故本院对原告助邦物业公司要求被告张安明支付拖欠的物业管理费及相应违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。张安明应支付物业管理费计算如下：1、2010年1月1日至2010年12月31日381.53元（113.55㎡0.28／㎡12个月）；2、2011年1月1日至2011年12月31日545.04元（113.55㎡0.40／㎡12个月）；3、2012年1月1日至2014年12月31日1839.51元（113.55㎡0.45／㎡36个月）。共计2766.08元。张安明应支付违约金为3650元（365天5年2元／天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，判决如下：由被告张安明自本判决生效之日起二十日内向原告四川省助邦物业服务有限公司支付物业服务费2766.08元及违约金3650元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取为25元，由张安明负担（该费用已由原告垫付，执行时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长 高云宝审 判 员 余致金人民陪审员 徐远秀二〇一五年八月十七日书 记 员 张 丹 来自