（2015）穗中法民五终字第2807号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-08-27
案件名称
田克英与广东联谊实业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市海珠区名流房地产咨询服务公司,田克英,广东联谊实业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2807号上诉人（原审被告）：广州市海珠区名流房地产咨询服务公司，住所地广州市。法定代表人：陈洪。委托代理人：冯树斌，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田克英，住所地广州市海珠区。原审第三人：广东联谊实业发展有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：陈建平，总经理。上诉人广州市海珠区名流房地产咨询服务公司（以下简称名流公司）因与被上诉人田克英、原审第三人广东联谊实业发展有限公司（以下简称联谊公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：联谊公司原名称为广东省联谊实业发展总公司，于2005年6月30日经广东省工商行政管理局核准变更为现名称。坐落广州市xx路xx的xx广场是由联谊公司与名流公司合作开发，以联谊公司名义办理用地、报建手续的商住楼，并取得了商品房预售许可证。1995年10月18日，田克英（乙方）与名流公司（甲方）签订了一份《商品房预售合同》，约定甲方受联谊公司委托出售“名粤广场”商品房，甲方将坐落于广州市海珠区xx路xx村xx大道边的“xx广场”商住楼第三层3181号单元，建筑面积15.45平方米出售给乙方，楼价款为128772元，前六期楼款共77263元须于1996年10月19日前分期付清，余款51509元须于出售方发出该物业交付使用通知书后十四天内付清；甲方于1996年12月31日前将上述单元交付给乙方使用，延期交付的，甲方应从合同签订交付使用日的第二天起至实际交付该楼房日止，每天按乙方已交付甲方金额的万分之一计滞纳金补偿给乙方等。此后，田克英按约定支付了楼价款77263元，联谊公司开具了相应款项的预收款凭证给田克英收执。2000年5月23日，田克英（乙方）与联谊公司（甲方）签订《协议书》，约定：业主田克英于1995年10月18日与名流公司签订商品房预售合同，购买发展商开发的“xx广场”物业，位置3181号，面积15.45平方米，总楼价128772元。双方确认，该合同为无效合同。发展商为维护业主的权益，同意与业主重新签订符合法律规定的“房地产预售契约”。其双方的权利和义务，按照新签订的“房地产预售契约”履行。乙方尚欠甲方楼款51509元，经双方协商，甲方同意向乙方减免30000元，即乙方尚欠甲方楼款21509元，乙方于甲方办好房地产预售契约鉴证手续之日起三日内，即付该欠款21509元，乙方不再追究甲方的经济责任及法律责任。同日，田克英（乙方）与联谊公司（甲方）签订了一份《房地产预售契约》，约定：乙方向甲方预购位于广州市海珠区xx大道南xx21号xx广场第三层181号房地产，建筑面积为15.45平方米，该房地产的用途为商铺，成交总价格为98772元；甲方已于1997年1月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用（第七条）；甲方保证该房地产在正式交付乙方使用前，必须经有关建筑工程质量监督主管部门及其他有关部门验收合格（第八条）；乙方应在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书之日起三十天内，办理领取房地产的锁匙手续，甲方向乙方移交锁匙的当天，即视为甲方实际将该房地产交付给乙方之日（第九条）；该房地产在实际交付使用后九十天，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；（其它方式）乙方尚欠甲方楼款51509元，经双方协商，甲方同意向乙方减免30000元，即乙方尚欠甲方楼款21509元，乙方于甲方办好房地产预售契约监证手续之日起三日内，即付该余款21509元，乙方不再追究甲方的经济及法律责任；首期订金10000元已于签署本契约前付清，第二期楼款25754元已于1995年10月20日前付清，1996年12月26日前共付清六期楼款77263元（第十条）；除本契约第七条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，从逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算（第十九条）等。上述《房地产预售契约》于2000年5月31日经广州市房地产交易所预售登记。据工商档案资料反映，名流公司于2002年6月24日被吊销营业执照。2008年，田克英向广州市海珠区人民法院起诉，要求名流公司、联谊公司支付迟延交楼违约金。该院于2008年10月7日作出（2008）海民三初字第250号民事判决书，判决驳回田克英的诉讼请求。2011年，田克英向广州市海珠区人民法院起诉，要求名流公司、联谊公司办理涉案房屋的产权证等。期间，田克英将购房余款21509元交广州市海珠区人民法院代管。该院于2011年12月29日作出（2011）穗海法民三初字第2177号民事判决书（已生效），判决联谊公司、名流公司在该判决生效日起10日内协同田克英办理涉案房屋的产权过户手续和房地产登记手续。之后，田克英申请法院强制执行。田克英表示，虽然已向房管局递件，但由于涉案楼宇存在违章建筑，导致无法测绘，房管局答复说要拆除违章建筑后才能出证。2012年3月27日，田克英以联谊公司和广州市名粤物业管理有限公司逾期办证为由，向广州市海珠区人民法院起诉，要求支付逾期办证违约金。该院于2012年8月20日作出（2012）穗海法民三初字第800号民事判决书，判令联谊公司在判决生效日起10日内支付从2010年3月28日起至2012年4月3日止的逾期办证违约金给田克英（以已付房款77263元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但不得超过田克英所主张的每日万分之三点一五的标准）。之后，田克英又再次起诉，要求联谊公司支付后续的逾期办证违约金。广州市海珠区人民法院于2012年12月25日作出（2012）穗海法民三初字第2673号民事判决书，判令广东联谊实业发展有限公司在判决发生法律效力之日起10日内，以已付房款98772元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，支付从2012年4月4日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金给田克英；违约金总额以不超过本金为限。该判决已于2013年1月10日生效。此后，名流公司、联谊公司仍然没有为田克英办理涉案房屋的房产证。原审法院另查明，广州市海珠区人民法院根据田克英申请，于2014年2月14日作出财产保全裁定，并查封了名流公司名下的房屋。再后，田克英又起诉，要求名流公司、联谊公司以已付房款98722元为本金向其支付从2013年1月10日至房管局为田克英办理名粤广场3181号铺产权证回执日止的逾期办证违约金55559.25元。广州市海珠区人民法院于2014年8月21日作出（2014）穗海法生民初字第185号判决书，判决：名流公司、联谊公司以已付房款98772元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付从2013年1月11日起至名流公司、联谊公司协同田克英递交办理房地产权登记所需材料，并由房管部门出具收件回执之日止的逾期办证违约金给田克英。后名流公司不服，提起上诉。本院于2014年11月12日作出（2014）穗中法民五终字第3953号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年12月16日，田克英向原审法院提起本案诉讼，请求：1、名流公司承担（2012）穗海法民三初字第2673号判决的连带责任（支付2012年4月4日起至2013年1月10日的逾期办证违约金27754.93元、2013年1月20日至2014年12月15日的债务利息38523.85元）；2、本案诉讼费由名流公司承担。原审法院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，已经生效的（2011）穗海法民三初字第2177号民事判决书已判决名流公司、联谊公司协助田克英办理所购房屋的产权过户手续和房地产登记手续，田克英也已对该判决申请执行。据此，可以认定田克英在2177号判决书生效时知道或应当知道名流公司为本案的责任主体，与联谊公司均应对涉案房屋承担逾期办证违约金的责任。根据上述法律规定，对于名流公司应承担的2012年4月4日至2012年12月14日的逾期办证违约金责任，田克英最迟应在2014年12月15日前提起诉讼，但从目前田克英所提供的证据显示，田克英于2014年12月16日才提起本次诉讼，明确向名流公司主张权利，已过二年的诉讼时效，故名流公司提出诉讼时效抗辩事由成立，田克英主张上述期间名流公司应承担责任的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。名流公司应对（2012）穗海法民三初字第2673号判决书确定的联谊公司应承担的2012年12月15日至2013年1月10日期间的逾期办证违约金责任，承担连带责任。由于名流公司与联谊公司属于各自独立的法人，名流公司无权监管控制联谊公司是否履行生效判决，故因联谊公司未及时履行（2012）穗海法民三初字第2673号生效判决产生的责任，应由联谊公司自行承担。田克英要求名流公司对联谊公司未履行生效判决产生的债务利息承担连带责任的请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条的规定，于2015年3月23日作出如下判决：名流公司应在判决生效之日起对（2013）穗海法民三初字第2673号判决书确定的联谊公司以已付房款98772元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，向田克英支付从2012年12月15日起至2013年1月10日之日止的逾期办证违约金（违约金总额以不超过本金为限）的责任，承担连带赔偿责任。案件诉讼费729元，由田克英负担724元，名流公司负担25元。判后，上诉人名流公司不服原审判决，向本院提起上诉称：该公司同意原审判决内容，但不服原审判决认定事实。具体理由如下：一、原审法院认定事实错误。田克英、联谊公司于2000年5月23日签订《协议书》及《房地产预售契约》，该《协议书》反映田克英、联谊公司确认“名流公司与田克英所签订的《商品房预售合同》为无效合同”，名流公司对此毫不知情，故田克英与联谊公司为《协议书》及《房地产预售契约》的合同相对方，根据“合同相对性原则”，2000年5月23日《协议书》违法，应予以撤销或不能作为田克英购买房屋的依据。田克英应继续履行1995年10月18日《商品房预售合同》项下责任义务，包括应支付未支付完毕的款项。基于田克英至今尚未支付完合同项下的款项，名流公司没有任何违约。二、1995年10月18日《商品房预售合同》的相对方为名流公司与田克英，在该《商品房预售合同》有效情况下，2000年5月23日签订的《协议书》、《商品房预售合同》应属无效，田克英无权以无效的《协议书》、《商品房预售合同》提起违约金主张及办证要求。田克英没有履行1995年10月18日签订《商品房预售合同》约定，拖欠名流公司楼款51509元至今尚未付清，属事实上违约，在田克英未付清购房款情况下，房产证未能办理责任在于田克英，名流公司并无违约行为，原审法院未对上述事实进行调查便作出判决，认定事实存在错误。上诉请求：1、二审法院在查明事实中确认田克英与联谊公司私下签订2000年5月23日《协议书》及《房地产预售契约》的行为违法，该《协议书》及《房地产预售契约》没有法律效力；2、本案全部诉讼费由田克英承担。被上诉人田克英没有上诉，答辩不同意名流公司的上诉请求。原审第三人联谊公司经本院合法传唤未到庭表明意见，亦没有提交书面答辩。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本案二审另查明，根据上述（2012）穗海法民三初字第2673号生效判决书查明的事实，上述广州市海珠区人民法院作出的（2008）海民三初字第250号民事判决已经生效。该250号民事判决书查明田克英与名流公司签订上述1995年10月18日《商品房预售合同》后，与联谊公司分别签订了上述2000年5月23日《协议书》及《房地产预售契约》。该250号民事判决认定田克英与名流公司签订上述《商品房预售合同》，约定名流公司受联谊公司委托将涉案房屋销售给田克英，联谊公司也收取了田克英支付的前期售房款，且联谊公司此后又就涉案房屋与田克英补签了上述2000年5月23日《房地产预售契约》，表明联谊公司对名流公司与田克英签订的上述《商品房预售合同》予以确认，故该合同是田克英与联谊公司及名流公司的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，田克英和联谊公司及名流公司均应按约定履行相应的合同义务，并认定田克英已于1997年1月30日签收涉案房屋的钥匙接收涉案房屋。联谊公司和名流公司至此已经履行了交付涉案房屋给田克英使用的义务。本案二审庭询中，名流公司明确表示：对本案一审判决结果名流公司是同意的。该公司上诉只是对一审的查明事实部分有异议，因为一审法院对于2000年5月23日田克英与联谊公司签订的《协议书》及《房地产预售契约》的效力存在违法没有进行认定，所以该公司才提起上诉。该公司上诉的目的，就是要求二审法院在查明事实中确认田克英与联谊公司私下签订2000年5月23日《协议书》及《房地产预售契约》的行为是违法的，该《协议书》及《房地产预售契约》没有法律效力。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对名流公司的上诉意见，评析如下：本案因田克英请求名流公司对已经生效的（2012）穗海法民三初字第2673号民事判决确定的逾期办证违约责任及迟延履行的债务利息承担连带责任而成讼。根据已经生效的（2011）穗海法民三初字第2177号民事判决，联谊公司、名流公司均负有协助田克英办理涉案房屋产权过户手续和房地产登记手续的义务。据此，原审法院认定名流公司对（2012）穗海法民三初字第2673号民事判决确定的逾期办证违约责任承担连带责任，并无不当。根据本案查明的事实，田克英与名流公司签订上述《商品房预售合同》约定名流公司受联谊公司委托将涉案房屋销售给田克英后，与联谊公司签订2000年5月23日《协议书》及《房地产预售契约》的事实及合同效力，均已由在先的生效判决予以查明及认定，原审法院无需在本案中对其效力进行重复审查认定。名流公司二审中已明确表示“同意一审判决结果”，其上诉请求之实质是对已生效判决就相关合同效力所作的认定提出异议，不属本案二审审理范围。至于联谊公司与名流公司之间就涉案房屋所在物业的“合作开发”关系，与本案不属同一法律关系，本案不予调处。综上所述，审查名流公司的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。联谊公司经合法传唤无正当理由不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市海珠区名流房地产咨询服务公司负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 蔡粤海审判员 李 静二〇一五年八月十七日书记员 邹凌青黄咏欣 来源：百度搜索“”