（2015）锡法民初字第00578号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-01-25
案件名称
张双反与无锡赛维拉房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市锡山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张双反,无锡赛维拉房产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2015）锡法民初字第00578号原告张双反。委托代理人王吉刚。被告无锡赛维拉房产开发有限公司，住所地无锡市惠山经济开发区政和大道198-2。法定代表人凌清华，该公司董事长。委托代理人唐建国，江苏智和律师事务所律师。原告张双反诉被告无锡赛维拉房产开发有限公司（以下简称赛维拉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法由审判员杨晓敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张双反及其委托代理人王吉刚、被告赛维拉公司的委托代理人唐建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张双反诉称，2003年8月28日，其与赛维拉公司签订《商品房认购协议书》一份，约定赛维拉公司将坐落于锡山区东亭“赛维拉假日花园”东岸19号（现1号）102室123.42㎡，以总价348486元预售给张双反，赛维拉公司口头承诺二年内交付使用。协议签订当日，其即给付定金20000元。后赛维拉公司要求将“定金”变更为“房款”，其表示接受。此后，该楼迟迟不见施工，直至2015年5月8日，赛维拉公司通知其至赛维拉映月社区协商，称由于成本提高，要求将房屋售价提高到4800元／㎡，否则协议无法履行。其认为，双方签订的协议书合法有效，被告应当按约履行。故诉至法院，请求判令：1、确认原被告2003年8月28日签订的商品房认购协议书有效；2、被告履行商品房认购协议书规定的义务，将赛维拉假日花园东岸19#（现1号）102室123.42平方米标的物交付给原告。在原告缴纳房款余额后及时为原告办理房产证、土地证的有关手续，并各自承担应缴纳的税、费；3、诉讼费用由被告承担。被告赛维拉公司辩称，其认可2003年8月28日签订的商品房认购协议书是有效的。但商品房认购协议书不是商品房预售合同，更非正式的商品房销售合同，双方没有约定买卖合同主要内容，认购书也明确双方需要签订正式的商品房买卖合同。原被告双方的认购书约定的东岸19#-102没有取得规划许可，也没有进行施工，没有预售许可，现实际建造的东岸19#-1-102是在2009年取得规划并施工建造的。无论其立项手续、建造标准均与2003年认购书上确定的项目是不一致的。双方签订计划书后由于政府拆迁等原因，致使该房没有建造，这是不可归责于双方的原因。故只适用定金返还原则，其愿意将该定金返还原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2003年8月28日，无锡宏普房地产开发有限公司（现更名为赛维拉公司）与张双反签订“商品房认购协议书”一份，编号为8888372。该协议约定：张双反自愿购买“假日花园东岸19#-102”房屋，建筑面积为123.42㎡，总价348486元；买方交纳定金人民币贰万元。该协议另约定了付款方式，签订正式合同的时间及违约责任等。同日，张双反向赛维拉公司支付20000元，赛维拉公司出具了相应的票据，项目一栏显示为“房款”。2006年12月27日，赛维拉公司出具承诺书一份，载明：“由于政府至今尚未将赛维拉假日花园东岸19#楼用地交由我公司开发，致使该部分预定户仍无法交接使用。我公司承诺：一旦政府将该房屋建设用地交给我公司，我公司将会在合理的时间内尽快完成该房屋的建造、验收、交付等工作。”承诺书另注明：“我公司将会在取得该土地后四个月内开始筹备该项目的进场施工事宜。并保证六个月内开始施工。”另查明，本案所涉工程于2009年8月6日取得规划许可，并于2014年8月25日竣工验收。审理中，双方确认，赛维拉假日花园19#为建设时所标注的房号，“商品房认购协议书”中所述的19#共有两个单元，分别为19#-1、19#-2。原告认为其所购买的是19#-1的102室，也就是现在的1号102室。被告主张，后来实际建造的19#与“商品房认购协议书”中所述的19#规划不同，现在的19#实际建造了三个单元，也就是现在的赛维拉假日花园1号、2号、2-1号。以上事实，有原告提供的商品房认购协议书、购房发票、承诺书复印件，被告提供的建设工程规划许可证副本复印件、关于赛维拉假日花园19#通过交付使用竣工验收的通知复印件（原件与复印件核对无异，原件退回被告）及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。张双反与赛维拉公司于2003年8月28日签订的“商品房认购协议书”系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应当认定有效。商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容包括：1、当事人名称或者姓名和住所；2、商品房基本状况；3、商品房的销售方式；4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5、交付使用条件及日期；6、装饰、设备标准承诺；7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8、公共配套建筑的产权归属；9面积差异的处理方式；10、办理产权登记有关事宜；11、解决争议的方法；12、违约责任；13、双方约定的其他事项。本案中，双方签订的“商品房认购协议书”仅对上述主要内容的部分条款进行了约定，且对房屋的坐落仅约定为“东岸19#-102”，对具体的单元号没有明确载明，故该认购协议书不完全具备商品房买卖合同的基本构成要件。综上，原告主张被告将赛维拉假日花园东岸19#（现1号）102室123.42平方米标的物交付给其，并在其缴纳房款余额后及时为其办理房产证、土地证的有关手续，并各自承担应缴纳的税、费，本院不予支持。双方可另行协商确定商品房买卖合同签订事宜。经释明，张双反表示在本案中关于购房款返还及违约责任等，如认定商品房买卖合同关系不成立，其另行向赛维拉公司主张，故对此本案中不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认张双反与赛维拉公司于2003年8月28日签订的“商品房认购协议书”有效；二、驳回张双反的其他诉讼请求。案件受理费3264元（已减半收取），由张双反负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。审判员 杨晓敏二〇一五年八月十七日书记员 赵佳露本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度搜索“”